2022年三季度，中央坚持“房住不炒”定位不变，强调“因城施策”，中央继续支持地方根据自身情况优化房地产政策。北京市三季度适当放松老年人购房，加快住房交易，政策进入放松阶段，助力房地产市场健康发展。市场方面，三季度北京市新房市场成交规模稳中有升，成交均价连续三季度上涨，商品住宅供应规模明显放缓，整体推盘量居近五年同期低位，商品住宅库存规模再攀新高，出清周期波动下滑，结构性库存风险仍存在。
2022年三季度北京市
房地产市场相关政策及热点回顾 1.北京三项目试点支持老年家庭购房，最低35%首付、子女可作共同借款人
8月4日，北京住建委官方公众号发布信息，在2022年的第二批次供地时，昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄等三宗地被列为全龄友好住宅项目试点。对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买上述试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定的支持政策。包括：老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；购买试点项目140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行；其子女可作为共同借款人申请贷款。
2.北京发布2022年《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》
8月5日：北京市住建委正式发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2022）》，围绕“三稳”目标下功夫，加快构建公租房等住房保障体系。住房市场方面总结出，2021年，北京市坚持“房住不炒”定位，围绕实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，统筹谋划、综合施策，增强房地产调控与相关政策的协调联动，统筹推进住房租赁市场制度建设，聚焦民生痛点持续规范市场秩序，推动房地产市场平稳健康发展。今年以来，房地产市场受需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力影响，不确定性因素多，下一步将围绕“三稳”目标下功夫，完善长效机制，继续保持政策连续性、稳定性，推进各项政策措施更加精细化、精准化，进一步规范市场秩序，推动住房租赁条例实施，促进市场平稳健康发展。
3.北京预售许可证最低可按楼栋办理
8月19日，北京市住建委官网发布《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步优化商品住房销售管理的通知》，提出商品房项目可按栋申请办理预售许可，但同一施工证范围内楼栋后期申报预售价格不得超过前期同品质产品申报预售价格。
4.北京试行存量房“连环单”并行办理
9月23日，为提高二手住房交易效率，支持购房家庭合理住房需求，北京市住建委和市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》（以下简称《通知》），将二手房交易“连环单”由过去的串联办理调整为并联办理，缩短办理时间，方便购房群众。“连环单”是指在同一时期内，购房家庭先出售名下住房，再次购买住房的交易业务。“连环单”业务并行办理是指优化购房资格核验规则（完成卖出合同网上签约的房屋不计卖出房屋家庭房产套数），将原需按顺序先后办理的房屋卖出、买入业务调整为并行办理，以提高房屋交易效率、降低购房成本。
5.支持刚性和改善型住房需求，实施好保交楼政策
9月28日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开会议，对稳经济大盘四季度工作再部署、推进再落实。提出因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策。
6.央行、银保监会阶段性调整差别化住房信贷政策，多城将下调房贷利率
9月29日，人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。按照“因城施策”原则，符合上述条件的城市政府可根据当地房地产市场形势变化及调控要求，自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限，人民银行、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。该项政策时间期限定为2022年底前，有利于促进观望需求及时入市，带动四季度市场活跃度提升。
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商品住宅房地产市场状况分析 1.三季度新房成交规模稳中有升
2022年三季度，成交规模逐月上升，同比跌幅波动收窄，三季度商品住宅累计成交规模为202.31万平，成交规模连续两个季度上升，环比增加1%，同比减少23.96%，但相对于二季度收窄2.79%。
2022年三季度，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售套数17104套，较2021年三季度减少4500套，同比下降20.83%；成交规模逐月上升，同比跌幅波动收窄，三季度商品住宅累计成交规模为202.31万平，成交规模连续两个季度上升，环比增加1%，同比减少23.96%，但相对于二季度收窄2.79%；销售金额累计人民币1027.82亿元，同比下降20.07%。
近一年北京市商品住宅（不含保障性住房）每月销售面积情况和销售额分别见图1、图2。
2.住宅成交价格呈小幅上涨
2022年三季度，北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价为50802元/平方米，同比略微上升5%。
近一年北京商品住宅（不含保障性住房）销售均价情况详见下表：
3.大兴、顺义和朝阳成交量居全市前列
从区域成交规模来看，近郊六区（大兴区、顺义区、通州区、房山区、昌平区、门头沟区）依然为成交主力区域，2022年三季度近郊六区商品住宅成交123.75万平，占比超六成；其中，大兴和顺义成交占全市比重均超10%，居北京各区销售规模前两位；中心城区成交占比为32.4%，朝阳、丰台和海淀表现较好。
从区域成交变化来看，中心、近郊和远郊成交同比均不同程度的回落。远郊区域成交同比跌幅近六成，近郊成交规模同比减少23%，门头沟和昌平同比增加，其他区域成交均同比下滑；中心城区表现相对稳定，成交同比减少13%，东城、西城和朝阳表现相对较好，石景山、丰台和海淀成交同比跌幅均超两成。
4.市场供应力度明显放缓
2022年三季度，商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积为184.46万平方米，同比下降28.37%，供应力度明显放缓，整体推盘量居近五年同期低位。
2022年三季度，商品住宅（不含保障性住房）库存量为1283.31万平方米，同比上升12.43%，库存规模相对高位。截至9月底出清周期为19.15月，库存规模及出清周期仍处于较高位，结构性库存去化压力仍存在，需要警惕结构性库存风险。
近一年北京商品住宅（不含保障性住房）批准上市面积及销供比情况详见下表：
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二手房市场状况分析 1.三季度二手房成交规模持续回暖
2022年三季度，北京市二手房销售套数40102套，二手房市场成交量止跌回升，比2022年二季度增加6606套，环比上升19.72%，销售面积达364.96平方米，环比上升17.46%，同比下跌13.84%。
近一年北京市二手房每月销售面积情况如下：
2.二手房成交均价同比上涨
2022年三季度，北京二手房成交均价为61090元/平方米，同比微跌0.57%，环比微跌0.78%。在政策宽松背景下，北京二手房市场处于恢复阶段，均价在5.8-6.3万/平范围内波动。
近一年北京市二手房销售均价情况详见下表：
3.朝阳二手房市场成交量居首位
从区域成交规模来看，三季度朝阳区二手房成交规模较大，成交面积超90万平方米，居北京市首位，海淀、丰台、大兴、昌平成交面积均超过30万平。
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商业房地产市场状况分析 1．商业供应量同比下降，销售规模上升
2022年三季度商业供应量为5.59万㎡，比去年同期同比下跌48.57%。销售面积为27.11万㎡，同比上升85.88%。
2．销售额同比略微上涨，销售均价同比下降
根据统计资料分析可知，2022年三季度商业销售额为42.24亿元，销售额同比上升1.34%，环比下跌32.96%，销售均价为15580元/平方米。销售均价同比下跌45.48%，环比下跌41.67%。详见下图。
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办公房地产市场状况分析 1．北京写字楼市场供求同比下降
根据资料显示，2022年三季度写字楼批准上市面积达8.78万平方米，与去年同期相比下降57.73%，销售面积为24.68万平方米，与去年同期相比下降8.86%。
2．写字楼销售额及销售均价同比均上涨
根据资料显示，2022年三季度办公用房量销售额为64.47亿元，销售额同比略微上涨0.15%；2022年三季度写字楼销售均价为26124元/平方米，同比上涨9.89%。
详见图13、图14、图15。
北京房地产市场形势预测 2022年三季度，宏观经济下行压力仍较大，居民对未来收入预期依然偏弱，购房信心不足，刚需置业群体观望情绪未见明显好转，改善性群体入市积极性相对较好。整体来看，当前北京市场信心有一定改善，二手房市场率先回暖。四季度，预计宏观经济修复将好于三季度、政策优化节奏和力度或进一步加大，因此四季度市场情绪或进一步修复。在不发生超预期因素的情况下，房地产市场销售规模有望逐渐见底企稳。随着支持性政策不断出台，存量房“连环单”并行办理、房贷利率降低、“卖一买一”退个税等措施实施，刚需和改善性需求将进一步释放，北京二手房成交量仍有回升空间，预计新房成交均价仍将呈结构性上涨态势。
