《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号，以下简称“590号令”）发布已整整10年，在这十年中，国有土地上房屋征收依据590号令开展评估，在实际从业过程中，被征收房屋价值是各方关注的焦点，正确理解被征收房屋价值及依法展开评估对征收活动产生重要影响。笔者通过在近10年的征收评估中的浅析对被征收房屋价值的理解，以便对实际业务中提供参考和指导。
被征收房屋价值概述
  根据590号令，被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值、搬迁临时安置以及停产停业损失的补偿。而被征收房屋价值是补偿中的核心内容，由房地产估价机构按照《房地产估价规范》和房屋征收评估办法评估确定。
  根据《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号），被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
被征收房屋价值的认识
  根据以上定义，对被征收房屋价值有以下认识：
  1、被征收房屋价值包括土地使用权，即国有土地上房屋征收是“地随房走”原则。
  2、交易双方的特殊性，这里的交易双方是政府的房屋征收部门和被征收人即被征收房屋所有权人。
  3、被征收房屋价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，是“完全价值”。
  根据《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），市场价值指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。590号令规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，因此可以将被征收房屋价值理解为特殊的市场价值。
  被征收房屋价值属于市场价值，但在实际评估中，被征收房屋价值与市场价值又不完全一致。对于住宅、商业、办公等物业，与其类似房地产有较多交易，可采用比较法评估，评估结果主要体现为市场价值，因此对于这类被征收房屋，采用两种以上方法进行评估时，在房地产市场平稳发展的情况下，在最终确定评估结果时，比较法的评估结果往往会直接采用，这也符合590号令的规定；但对于工业等非住宅，类似房地产交易案例很少，一般采用非市场比较法评估，如成本法、收益法等，在这种情况下，被征收房屋价值不一定能完全体现为市场价值。以北京为例，目前很多工业房地产遇到征收时，特别对于容积率小于1.0的工业地产，采用房地分估的情形，往往简单地将被征收房屋价值拆分为土地价值与房屋重置成新价之和，在此种情况下的被征收房屋价值明显被低估。
  根据《房地产估价规范》，房地产分估路径下，将土地和建筑物分别评估，求取土地重置成本和建筑重置成本或重建成本，然后扣除建筑物折旧得到房地产价值。
  根据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，重置成新价，是指采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。由此可知，重置成新价与重置成本内涵完全不同。重置成新价作为“建安费”只能作为重置成本的一个组成部分，因此在重置成新价+土地价值而求取的房地产价值内涵也就不同。简单地将土地价值与重置成新价之和作为被征收房屋价值，忽略了建筑物重置成本中所包含的必要的管理费用、销售费用、投资利息、销售税费以及开发利润等必要支出，评估结果往往会低于正常的房地产市场价值，造成被征收人补偿的减少，不符合590号令的规定。因此，笔者认为在实际征收评估中，遇到不能采用比较法而只能采用成本法的情形下，应对被征收房屋进行全面考虑，不能简单地用重置成新价替代房屋重置成本。
  被征收房屋价值，是“土地价值”与“房屋价值”的合计，应作为一个整体结果进行补偿，不宜将其分别列为土地价值与房屋价值。征收项目一般都是老旧小区，荒废多年的工业厂房等等，在求取建筑物过于老旧的土地重置成本可能需要考虑建筑物导致的土地价值的损失，即在此情况下如果将土地与房地产分开评估，空地价值可能大于有老旧建筑物的土地价值，甚至大于有老旧建筑物的房地价值。在实际评估工作中，有时被征收人处于税务目的要求单独列示土地价值，这就硬生生将土地价值从整体被征收房屋价值中剥离，违背了被征收房屋价值的内涵要求，笔者认为土地与房屋是相辅相成不可割裂的，根据估价目的也不应将其分开列示。
  最后，当被征收房屋实际用途与证载用途不一致的情况下的评估。根据77号文，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。故被征收房屋价值评估应以证载用途进行评估，如果被征收房屋尚未登记，应以区政府认定结果进行评估。
成片评估
  针对征收项目户数多、房屋类似的特点，可以采用批量评估的方法求取被征收房屋价值，简化工作过程，提高评估效率。以北京为例，根据《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》，对被征收房屋类似、分布密集的成片房屋进行评估，可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，求取被征收房屋价值。
  对于住宅房屋可以设定标准房屋，然后进行修正求取标准房屋市场价格，对于非住宅则可以在被征收房屋范围内选取有代表性的房屋作为标准房屋，进行修正，求取标准房屋市场价格，对评估范围内的房屋进行因素修正，开展批量评估。
附：被征收房屋价值＝（标准房屋市场价格-标准房屋重置成新价＋被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积
案例分享
  北京某征收项目，证载用途为工业，实际用途为养老院，容积率小于1.0，根据入户查勘及分析，最终选取成本法（房地分估）按照证载用途即工业用途对被征收房屋进行评估，出具初步评估结果，但被征收人因被征收房屋价值低于心理预期而要求改变技术路线重新评估。为促进项目推进，由政府相关部门组织专家座谈会，对估价机构技术路线、估价结果进行论证。房地产估价机构就技术路线与专家进行解释沟通，最终专家对估价过程及结果无重大分歧，一致认同评估结果符合估价规范及评估办法，符合市场价值的水平。经过与被征收人多次沟通，解释，最终被征收人认可估价结果并与政府部门顺利签订了补偿协议。
  综上所述，被征收房屋价值是房屋征收补偿的核心内容，应对其价值内涵充分理解，严格遵照590号令的要求，即不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估，保证被征收人的利益。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，估价人员在从业过程中，始终坚持独立客观公正的基本原则对被征收房屋价值进行评估，保证被征收人的合法权益。