2022年北京市坚决落实市委市政府稳定经济运行等有关重大工作要求，保障土地市场平稳供应，全年成交土地101宗，成交额1776.35亿元，同比下跌27.38%。土地市场成交总量及成交额同比明显回落，受疫情反复及整体经济形势悲观预期的影响，土拍市场相较去年同期略显低迷。
土地招拍挂市场总体情况 通过对北京市2022年土地成交情况分析得知，截至年底土地市场收官，共成交土地101宗，同比减少11.9%；成交建设用地面积487.92公顷，同比减少39.73%；成交1776.35亿元，同比下跌27.38%；平均楼面地价达21771元/平方米，同比上涨7.53%。
从近8年来北京市土地招拍挂市场成交情况来看，整体市场呈现波浪形上升回落态势，2022年北京土地市场相较2021年成交土地数量、建设用地面积、规划建筑面积和成交额均较大幅度减少，但平均楼面单价小幅上涨。
土地交易时间分布情况分析 通过对2022年北京市各月土地成交情况进行分析，2022年北京市共举办4次集中土拍，供地节奏出现了变化，同时月度分布存在明显差异，主要集中在2月、5月、6月、9月，其中5月成交19宗，5月成交10宗，6月成交13宗，9月份为全年供应成交量最高峰为21宗。
土地交易区域分布情况分析 通过对各区成交土地情况分析可知，2022年北京市各区土地成交情况差异较大。2022年北京市成交的101宗土地中，有30宗位于城六区，占比29.7%，其中朝阳区9宗、海淀区5宗、丰台区10宗、石景山区6宗；有31宗土地分布于城市副中心及多点地区，占比30.7%，其中大兴区（含亦庄开发区）28宗、通州区7宗、昌平区11宗、房山区3宗、顺义区10宗；另有40宗土地分布在生态涵养区，占比39.6%，其中平谷区6宗，怀柔区3宗、延庆区1宗，密云区2宗，门头沟区1宗。
从成交数量看，大兴区（含亦庄开发区）以28宗绝对优势位居首位；其次是昌平区成交11宗土地；顺义区、丰台区各成交10宗土地并列第三；朝阳区9宗、通州区7宗、石景山区、平谷区各6宗、海淀区5宗、房山区、怀柔区各3宗、密云区2宗以及门头沟区成交1宗。
从各区成交土地的建设用地面积来看，其中大兴区（含亦庄开发区）最多，成交建设用地面积182万平方米；顺义区次之，成交建设用地面积65.73万平方米；第三是昌平区成交建设用地面积61.41万平方米；门头沟区成交建设用地面积最小，为2.3万平方米。
从各区成交土地的规划建筑面积来看，大兴区（含亦庄开发区）最高，为258.49万平方米；其次为昌平区，成交土地规划建筑面积108.07万平方米；第三顺义区成交土地规划建筑面积96.02万平方米；其余各区成交土地规划建筑面积均在100万平方米以下，门头沟区成交土地规划建筑面积最少，为3.22万平方米。
从不同区域土地成交额来看，2022年丰台区成交额最高，达385.48亿元位居榜首，主要原因是集中供地中丰台区多宗优质居住用地的成交，地理位置优势突出，平均楼面地价4.23万元/平方米；其次是朝阳区成交额343.51亿元，平均楼面地价最高，为5.18万元/平方米；第三是石景山区，成交额161.14亿元，为3.32万元/平方米；通州区、房山区、怀柔区、平谷区、密云区、门头沟区成交额较低，均在80亿元以下。总体来看，高地价依旧出现在中心城区，其他区域仍正处于逐渐发展中。
土地交易用途分析 从成交土地用途来看，2022年北京市各用途土地供应中工业用地供应量最多，为总量的一半，累计成交的101宗土地中有33宗居住用地，占成交总量的33%，成交量与去年同期60宗相比下跌45%，住宅用地供应力度减少。
商业/办公用地13宗，占成交总量的13%，较去年同期的15宗相比略有减少。为合理确定商服用地的空间布局与供应规模，补充重点区域配套设施不足的短板，加快提升金融、文化创意、商务等现代服务业发展质量和水平，深入实施创新驱动发展战略，商业/办公用地供应规模扩大。
工业用地55宗，占成交总量的54%，较去年同期的35宗相比大幅增加，为推动土地资源要素向加快构建韧性安全的城市空间着力，向国际科技创新中心、“两区三平台”“三城一区”等重点功能区建设精准投放，为重大项目落地提供充足的资源要素保障，北京市工业用地供应再发力。
从各用途土地成交面积来看，居住用地成交面积仍保持最高，成交建设用地面积达243.91万平方米，同比减少24%；规划建筑面积484.71万平方米，同比减少26%；其次是工业用地，成交建设用地面积达225.68万平方米，规划建筑面积达294万平方米，同比减少12%；商业/办公用地成交建设用地面积28.8万平方米，同比减少46%；规划建筑面积78.68万平方米，同比减少48%。
土地供应模式分析 从不同规划用途土地成交价格看，北京市仍然坚持居住优先的供地政策，居住用地成交额最高，约1615.31亿元，占全年土地成交总额的90.82%，同比减少22%；其次是商业/办公用地，成交额约为110.46亿元，占全年土地成交总额的6.2%，同比减少4%；工业用地成交额约52.78亿元，仅占全年土地成交总额的2.9%，但相比2020年成交额34.76亿元出现了大幅增长为51%。
从不同规划用途土地成交楼面单价看，居住用地楼面单价最高，达33300元/㎡，同比上涨5%；其次是商业/办公用地，楼面单价约14000元/㎡，同比上涨14%；工业用地楼面单价最低，约1800元/平方米，同比上涨73%。
土地成交价格情况分析 2022年土地招拍挂市场成交除11宗居住用地、3宗商业/办公用地和1宗工业用地采用普通模式供应外，其余86宗地出让时均设置了一定的限制条件，分别为“开发商持有”“限地价，竞现房面积”“限地价，竞共有产权房份额”“限地价”“限制产业类型”“先租后让、达产出让”“配建公服”“70/90标准”等多种模式，加大对土地市场的调控力度，实现土地资源优化配置。
政府也在根据土拍的实际情况，调整供地政策，即使有配建，也是社区商服用房或教育、文体等设施。现房销售成为今年及未来的供地趋势，共有19个项目需有现房销售面积，总面积达162.72万平米，占比年度总成交建面约19%。
在对开发住宅的建筑标准方面，今年的土地市场也发生了变化，高标准、超低能耗成为开发硬性指标。
在第一批次集中供地中，各地块规划条件是这样描述的，须满足以下最低品质保障要求：绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。高标准商品住宅建设方案还是竞拍程序中的最后一环。但从第二批次开始，每宗地规划条件的描述已改为须满足以下高标准商品住宅基本品质要求：绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到 60%即 A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统。
高标准成为每个项目必须满足的条件，在建筑要求方面的改变主要为实施超低能耗建筑，具体而言是在建筑外墙保温层材料的使用上有区别，会增加建筑外墙厚度，但在计容时不会将增加的墙体面积计算进来，不会因此而影响实际得房率。此外，建设全龄友好社区、进行适老性设计成为普适标准。套内7090标准仍然沿用，但是各批次设置该标准的地块逐渐减少。
土地交易溢价情况分析 根据2022年北京市土地成交有关数据，成交的101宗土地均通过挂牌方式进行出让，有29宗土地出现溢价，全部为住宅用地，平均成交溢价率为5.3%，较去年下降10%。由于集中大量供应限价住宅用地，降低了住宅用地市场溢价空间，高溢价情况得到有效控制。
从溢价区域分布来看,朝阳区的平均成交溢价率最高，达到10.42%；其次为海淀区，平均溢价率9.15%；丰台区和昌平区溢价率为5%左右；其他各区溢价率均在3%以下。由此看出，2022年北京市成交土地溢价主要分布在中心城区，高溢价现象已逐步稳控。
拿地企业性质 2022年北京市土地市场土地竞得者以私企、联合体、外资企业居多。其中私企竞得54宗，位居首位，占总成交量的53.47%；其次为联合体竞得22宗，占比21.78%；外资企业竞得10宗土地，占总成交量的9.9%；上市公司竞得8宗，占总成交量的7.92%；中外合资企业竞得6宗；国企竞得1宗，充分展示了拿地企业类型的多元性。
在2022年全国集中土拍中，很多城市频频出现地方城投公司兜底拿地的现象，而这一情况也引起了高层的重视。10月份，财政部发文严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，对这种现象明确给予严格控制。北京市整体溢价率降低与底价成交增加，说明房企拿地热情不高。
从不同用途土地的拿地企业性质来看，居住用地大部分被私企竞得，成交25宗，其次是联合体，成交20宗；工业用地的竞得者中私企拿地数量最多为20宗，其次为外资竞得6宗；商业/办公用地私企竞得9宗，上市公司竞得1宗。
小结及预测 通过对2022年北京市土地市场供应数据进行分析可以看出，在“集中入市”和“不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入”这一年度影响力最大的土地市场改革政策重磅出台后，北京市各用途土地成交数量和成交总额同比出现一定程度的下跌。工业用地主要集中在“三城一区”，为加快科技创新构建高精尖经济结构提供用地保障。空间上，继续加大近郊、远郊新城居住及其他用地的供应，加快新城的发展建设，促进人口疏解。
总体而言，力保成交、减房企负担、增开发利润是今年土拍市场的特点，为了确保土地成交率，降低流拍，政府在土地开发条件、起拍价等设置上，减少了此前配建保障房等开发条件，减轻开发商的操盘负担；通过降低起拍价，保障地块合理的利润空间，提升开发商的拿地意愿；但即便如此，由于今年市场端受经济大环境影响较重，楼市分化的倾向同样出现在土拍市场中，冷热不均现象明显。竞现房销售面积地块的增加，则是为了“保民生、保交楼”采取的措施，这一政策虽然并不受开发商欢迎，但是作为未来的趋势，在相对热门的地块这一环节同样竞争激烈。
虽然今年土地出让宗数减少，新增住宅供应同比减少，但是北京市新房存量仍有8万多套，去化周期较长，因此，土地成交量减少有利于缓解市场新增供应过快的局面，有利于平衡市场供需关系。2022年底自然资源部印发《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，该文件对地方住宅用地供应工作进行指导，其中提到了改进集中供地政策，意味着土地供应频率及方式将会进一步优化完善。2023年，在各项政策的扶持下，只要熬过疫情肆虐的寒冬，经济逐渐恢复正常，压抑了很长时间的市场刚需的释放，以及未来可能出现的房地产进一步放开的利好政策影响，相信无论楼市还是土拍市场，相信都会慢慢走向上升的趋势。
