文/李佳 朱威
一、前言
根据2013年6月26日中华人民共和国住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告【第84号】内容“自2014年2月1日起正式批准实施《房地产估价技术术语标准》（GB/T 50899—2013）”。
本次探讨是围绕正在全国房地产估价行业中实施推广的《房地产估价技术术语标准》（以下简称：《标准》）与沿用至今的房地产估价中遵循的《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）（以下简称：《规范》）在估价实务中技术术语标准运用的变化及注意事项所展开的。由于《标准》及《规范》覆盖房地产估价行业的各个方面，存在范围广、内容多、涉及面大的特点，因此作为系列之一本次我们着重探讨关于估价方法（比较法、收益法）的对比及应用。
二、《标准》编制基础及主要技术内容
（一）编制基础：
《标准》是根据原建设部《关于印发<二○○二～二○○三年度工程建设国家标准制订、修订计划>的通知》（建标[2003]102号）的要求，在通过广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外先进标准，并在充分征求意见的基础上最终编制的。
（二）主要技术内容：
《标准》的主要技术内容包括：总则；通用术语；价格和价值；估价原则；估价程序；估价方法；估价报告。
三、结合《标准》及《规范》对估价方法在估价实务运用中相关问题的比较与探讨
（一）相关背景
由于现今《标准》的实施推广，而与之匹配的新的《规范》尚未正式出台，另一方面现今沿用的《规范》仍为1999年版，在这特殊时期就造成了《规范》1999年版中的房地产估价技术术语、定义等内容同《标准》存在一定的差异性，而我们在估价实务中估价方法的运用、估价报告的撰写、估价报告审核过程中需要注意及探讨的正是依据《标准》对遵循《规范》1999年版撰写的估价报告的部分差异内容进行更新及修正的问题。
（二）估价方法对比及分析（比较法、收益法）
1、比较法（原市场比较法）
（1）比较法基本情况比较
比较法主要技术内容对比汇总表
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估价方法名称 |
方法内容细分 |
《房地产估价技术术语标准》 内容要求 |
《房地产估价规范》 1999年版内容要求 |
对比情况 |
备注 |
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估价方法-比较法 |
比较法/市场比较法 |
选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。 |
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。（在术语部分进行了定义） |
《标准》对该项名称及定义进行了重新修订 |
估价报告中均需进行相应调整 |
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交易实例 |
真实成交的房地产等财产或相关权益及有关信息，包括交易对象基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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可比实例 |
交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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建立比较基础/建立价格可比基础 |
使各个可比实例的成交价格之间、可比实例成交价格与估价对象价值或价格之间口径一致、相互可比的处理。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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交易情况修正 |
使可比实例的非正常成交价格成为正常价格的处理。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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市场状况调整/交易日期修正 |
使可比实例在其成交日期的价格成为在价值时点的价格的处理。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中均需进行相应调整 |
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房地产状况调整/（区域因素修正、个别因素修正） |
使可比实例在自身状况下的价格成为在估价对象状况下的价格的处理，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中均需进行相应调整 |
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总价调整 |
基于总价对可比实例成交价格进行的调整。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需注意，以往未对其进行修正 |
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单价调整 |
基于单价对可比实例成交价格进行的调整 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需注意，以往未对其进行修正 |
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金额调整 |
采用金额对可比实例成交价格进行的调整 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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百分比调整 |
采用百分比对可比实例成交价格进行的调整 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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直接比较调整 |
以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例成交价格进行的调整。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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间接比较调整 |
选定或设定标准房地产，将估价对象状况和可比实例状况分别与标准房地产状况进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行的调整。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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楼幢调整系数 |
对位于不同楼幢的房地产价格进行转换的系数。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需注意，以往未对其进行修正 |
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楼层调整系数 |
对位于不同楼层的房地产价格进行转换的系数。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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朝向调整系数 |
对位于不同朝向的房地产价格进行转换的系数。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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（2）比较法比较情况要点分析
A.定义对比分析：
《标准》将估价方法中原市场比较法调整为比较法，并对其定义进行了重新调整，从重新定义的原理来看，同《规范》定义的原理变化不大，只是《标准》中对方法的定义更加简洁、准确。
此外估价师在估价实务中需要注意调整该方法的名称运用，尤其是在撰写估价报告过程中需要调整方法定义原理及名称。
B.交易实例对比分析
首先《标准》中进一步明确了成为交易实例的基础必须为“真实成交的房地产等财产或相关权益”；
其次是对交易实例的内容进行了补充，除原《规范》中规定的内容外，还增加了融资条件、交易税费负担项，由此可以看出在估价实务中交易案例的选取需进一步细化，融资条件及环境、交易税费负担方及负担方式均成为影响成交价格的关键因素，尤其是在以融资抵押为目的下的估价则需着重考虑。
C.可比实例对比分析
通过对比可以看出，《标准》着重指出“可比实例交易方式需适合估价目的”，也就是说我们在估价实务里在确定可比实例过程中需优先选取同估价目的相同或相适合的交易实例，如在转让、融资抵押、拍卖底价、课税等目的估价中需选取与之相匹配或适合的交易案例，从而减少由于不同目的项下成交价格存在差异的估价风险。
D.房地产状况调整对比分析
《标准》中明确房地产状况调整从区位状况、实物状况和权益状况三个方面进行调整，而非《规范》中的区域因素、个别因素修正。
另一方面在《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》【建房字[2006]8号】及《房地产估价抵押指导意见》规定中对该方面也做了相应约定。由此可以看出从区位状况、实物状况和权益状况三个方面对房地产状况进行调整能够更全面、准确的对可比实例的房地产状况进行反映。
同时需要注意估价人员在估价实务的现场踏勘、资料收集、报告撰写等环节中需依据估价对象及可比实例的具体情况在区位状况、实物状况和权益状况的基础上进行二级分类并根据二级分类项进一步进行比较、调整。
2、收益法
（1）收益法基本情况比较
收益法主要技术内容对比汇总表
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估价方法名称 |
方法内容细分 |
《房地产估价技术术语标准》 内容要求 |
《房地产估价规范》 1999年版内容要求 |
对比情况 |
备注 |
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估价方法-收益法 |
收益法 |
预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。 |
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 |
《标准》对该项定义进行了重新修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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报酬资本化法 |
预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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直接资本化法 |
预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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收益乘数法 |
预测估价对象未来第一年的收益，将其乘以收益乘数得到估价对象价值或价格的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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收益期/未来可获收益的年限 |
预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间，即自价值时点起至估价对象未来不能获取净收益时止的时间。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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持有期 |
预计正常情况下持有估价对象的时间，即自价值时点起至估价对象未来转售时止的时间。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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潜在毛收入 |
估价对象在充分利用、没有空置和收租损失情况下所能获得的归因于估价对象的总收入。 |
假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。 |
《标准》对该项定义进行了重新修订 |
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空置和收租损失 |
因空置或承租人拖欠租金等造成的收入损失。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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有效毛收入 |
潜在毛收入减去空置和收租损失后的收入。 |
由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。 |
《标准》对该项定义进行了重新修订 |
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运营费用 |
维持估价对象正常使用或营业的必要支出。 |
维持房地产正常生产、经营或使用必须支出的费用及归属于其他资本或经营的收益。 |
《标准》对该项定义进行了重新修订 |
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运营费用率 |
运营费用与有效毛收入的百分比。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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净收益 |
有关收入减去费用后归因于估价对象的收益。 |
由有效毛收入扣除合理运营费用后得到的归属于房地产的收益。 |
《标准》对该项定义进行了重新修订 |
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净收益率 |
净收益与有效毛收入的百分比。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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期间收益 |
预计在持有期间各年可获得的净收益。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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期末转售收益 |
预计在持有期末转售房地产时可获得的净收益。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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实际收益 |
估价对象实际获得的收益。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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客观收益 |
估价对象在正常情况下所能获得的收益，或实际收益经剔除特殊的、偶然的因素后的收益。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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合同租金 |
租赁合同约定的租金。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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市场租金 |
某种房地产在市场上的平均租金。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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安全利率 |
没有风险或极小风险的投资报酬率。 |
可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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报酬率 |
将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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资本化率 |
房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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综合资本化率 |
用于将全部房地产的净收益转换为房地产价值的资本化率。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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土地资本化率 |
用于将归因于土地的净收益转换为土地价值的资本化率。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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建筑物资本化率 |
用于将归因于建筑物的净收益转换为建筑物价值的资本化率。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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收益乘数 |
房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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市场提取法 |
通过可比实例的有关数据测算相关估价参数的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
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土地剩余技术 |
从土地和建筑物共同产生的净收益中减去建筑物的净收益，分离出归因于土地的净收益，再利用土地资本化率或土地报酬率将土地净收益转换为土地价值的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
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建筑物剩余技术 |
从土地和建筑物共同产生的净收益中减去土地的净收益，分离出归因于建筑物的净收益，再利用建筑物资本化率或建筑物报酬率将建筑物净收益转换为建筑物价值的方法。 |
未进行明确定义 |
《标准》对该项定义进行了明确 |
估价报告中需进行相应调整 |
（2）收益法比较情况要点分析
A.定义对比分析：
《标准》在收益法定义中将报酬率或资本化率、收益乘数分别提示出来，而非原《规范》中单独的资本化率，从而可以看出在收益法运用过程中可以通过直接资本化法或收益乘数法的多种方法进行估价测算，对原收益法估价方法进一步进行了补充。
估价师在估价实务中需要注意调整该方法的运用，尤其是在撰写估价报告过程中需要调整方法定义原理。
B. 报酬率、资本化率及收益乘数分析
《标准》中对报酬率、资本化率及收益乘数的定义均做出了明确规定，即“报酬率是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率”、“资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比”、“收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值，包括潜在毛收入乘数、毛租金乘数、有效毛收入乘数、净收益乘数”。
从以上内容可以分析出，《标准》根据估价对象具体情况的差异及不同条件需要可通过不同方式或者方法（如：市场提取法、安全利率加风险调整值法等）求取出报酬率、资本化率或收益乘数，结合上述则可采用不同方法求取估价对象价值。
C．期末转售收益
《标准》中对该项收益进行了明确，在以往的估价实务中该项收益基本未进行考虑，一方面是由于《规范》对其未进行明确，另一方面是在实际估价中无法判断其物业的持有期或者无法对期末转售价格进行判断，从而将该部分收益忽略或不发生（长期持有），而在商务金融业态中持有期末的转售行为是比较普遍的现象，尤其是在房地产市场存在一定波动的阶段，因此在估价实务中估价人员需对该项收益进行关注并在估价报告中对其进行明确。
四、综述
通过《房地产估价技术术语标准》同《房地产估价规范》（1999版）中估价方法（比较法、收益法）的对比分析不难看出，两者在术语名称、定义及内容说明等方面均存在较多的调整及变化，原则上来讲，《标准》中估价方法的定义及运用是对《规范》（1999版）内容的进一步补充、细化及完善，鉴于上述情况我们在估价实务尤其是在估价报告的撰写过程中不仅需要调整和规范新的术语名称及说明，更重要的则是要对新的术语标准定义的变化有全面、充分的理解，在系列二中我们会对成本法、假设开发法及其他估价方法进行比对分析及探讨，并通过在分析及探讨中不断地深化学习同时进一步结合估价工作实践，与时俱进的逐步完善估价理论及技术。