文/丁丽娜 张小松

 2014年，北京市土地市场上半年呈现先热后冷的现象，下半年随着各项利好政策出台有所回升。与2013年同期相比，北京市土地市场总体呈“量跌价升”态势，建设用地成交面积同比减少28%，但成交额达1916.90亿元，同比增长5%，再度创下历史新高，平均楼面地价达11526.70元/平方米，同比增加48%。

 一、整体情况

 1、近5年北京市土地交易总体情况比较

 随着国家对房地产调控政策的实施，从2011年下半年开始北京市土地交易数量开始减少，2012年土地交易量较2011年继续减少。随着供应减少，北京市土地缺口在2012年再次扩大，2013年北京市土地供应增加，成为仅次于2010年的土地供应爆发。2014年一季度北京市延续2013年的热度，但随即受全国形势影响进入调整期，致使土地交易整体走低，2014年底随着各项利好政策的刺激，土地市场也开始回暖。

图1：近5年北京市土地交易总体情况

 2、2014年北京市土地招拍挂市场总体情况

 根据土地整理储备中心数据显示，2014年北京市土地市场共成交经营性用地141宗，建设用地面积937.67万平方米，同比减少28%，规划建筑面积1663.01万平方米，同比减少29%，总成交额达1916.90亿元，同比增长5%，再度创下历史新高。

 与2013年同期相比，北京市土地市场总体呈量跌价升态势。由于全国房地产市场整体进入调整周期，三、四线城市房地产价格明显下滑，企业投资风险增高，大型房企投资重点进一步向北上广深等一线城市倾斜，拿地热情较高。据统计，2014年北京市土地成交总额中大型房企占比达到68%，超过1300亿元。

 二、2014年北京市土地交易分布情况分析

 1、2014年北京市土地交易月份分布

 2014年年初北京市土地市场延续2013年的热度，1-4月共成交84宗，建设用地面积591.39万平方米，规划建筑面积1038.05万平方米，均超过全年成交的60%。但随即受全国房地产形势影响北京市土地市场进入调整期，致使土地交易整体走低，5月 和6月下降明显，仅有4宗和1宗成交；年底随着各项利好政策的刺激，土地市场也开始回暖。

表1：2014年北京市土地交易月份分布

 2、2014年北京市土地交易区域分布

 土地成交区域较广，除东城区及密云县外都有土地交易，其中，土地交易量最多为大兴区的23宗，其次依次为房山区21宗，通州区19宗，顺义区各17宗，丰台区和亦庄开发区各12宗，其他区县低于10宗。

图2：2014年北京市土地交易区域分布

 从数据分析得知，2014年北京市土地交易地块主要分布于远郊区县，以通州区交易的建设用地面积和规划建筑面积都是最大，分别为181.70万平方米和286.86万平方米；大兴区的规划建筑面积仅次于通州区，为173.40万平方米，但其建设用地交易面积仅为75.21万平方米，低于房山区、顺义区和怀柔区；西城区仅一宗土地入市，位于华嘉胡同地块，规划建筑面积11.77万平方米，成交额74.6亿，楼面地价6.34万/平方米，溢价率高达110%，成为北京均价地王。

 三、2014年北京市交易土地用途分析

 2014年北京市土地成功交易141宗，其中工业用地45宗，居住用地50宗，商业/办公17宗，文化娱乐用地5宗，综合用地20宗。从土地交易建设用地面积分析，居住用地交易面积最多，为412.61公顷，所占比重为44%；工业用地面积其次，为155.55公顷，所占比重为47%；土地交易用途还是以住宅为住，其他用地平衡发展。

图3：2014年北京市土地交易用途示意图

 四、2014年北京市土地成交价格情况分析

 2014年北京市土地交易总价1916.90亿元，同比增长5%。住宅用地不仅在规划建筑面积上超过了总面积的四成,其土地最终的成交额达到了1194.17亿元，占到了北京市2014年土地成交额的62%；商业/办公用地成交额333.97亿元，所占比重为18%；工业用地及文化娱乐用地所占比重为1%。

 图4：按用途分类的土地成交额情况（单位：亿元）

 2014年北京市土地总成交额达1916.90亿元，平均楼面地价为11526.70元/平方米，比2013年增加48%。地价上涨原因一是今年成交的地块区位较2013年更为优越，尤其是住宅用地；二是随着我市轨道交通、重点道路的建设发展以及城市基础设施的不断完善，远郊区县土地价值明显提升。

 西城区仅交易一宗土地即金融街华嘉胡同地块，楼面地价高达92986元/平方米，成为了今年北京市的总价、单价双料地王。从不同区位角度看（西城区除外），石景山区、丰台区和门头沟区的楼面地价位列前三，均超过了1.5万元/平方米，其中石景山区的楼面地价更是达到19766.20元/平方米，朝阳区、海淀区、昌平区、顺义区和怀柔区的楼面地价都超过了1万元/平方米，仅房山区、通州区、平谷区和亦庄开发区因交易地块位置偏远或工业用地较多而楼面价格不高。

 图5：按区域分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

 从不同规划用途来看，住宅规划建筑面积达860.68万平米，平均楼面地价13874.64元/平方米；商业/办公规划建筑面积234.46万平米，平均楼面地价14244.03元/平方米；工业用地规划建筑面积198.41万平米，平均楼面地价893.12元/平方米；综合用地规划建筑面积282.61万平米，平均楼面地价12296.96元/平方米。2014年前三季度北京市交易地块的平均容积率为1.77，其中住宅用地的平均容积率为2.09，总体来看，城市建设依旧以较为舒适的低密度城市为目标。

 图 6：按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

 五、2014年北京市土地交易溢价情况分析

 2014年北京市挂牌交易的125宗土地中共66宗出现溢价，所占比重为53%，成交溢价率为35%。1月份及4月份土地成交宗数最多，其成交溢价率也分别达到了60%和47%；随后受当前全国房地产形势影响，开发商购地趋于谨慎，土地成交溢价幅度明显下降。总体来看，由于三、四线城市房地产价格明显下滑，投资风险增高，大型房企投资重点进一步向北上广深等一线城市倾斜，开发商对北京市的优质地块特别是优质的住宅和商业/办公土地拿地意愿依旧非常强烈，但争抢的激烈程度有所降低。

 图7：月度成交溢价率

 图8：各用途类型土地成交溢价情况

 六、政策性土地交易情况分析

 截止到11月，成交住宅用地总建筑规模约892万平方米，其中各类保障房建筑规模约174万平方米，自住型商品住房约295万平方米。以上面向中、低收入家庭提供的各类保障房及自住型商品住房建筑规模占住宅用地总建筑规模的53%。

 2014年北京市共有2.2万套自住型商品房已取得预售许可后正式供应市场，完成年内实现2万套进入销售环节的目标，自住型商品房政策效果已经初步显现。

 七、2014年北京市土地市场热点

 1、热点地块

 经过193轮的竞价，华融基础最终以110%的溢价率、74.6亿元总价拿下西城区华嘉胡同地块，平均楼面价达6.34万元/平方米，扣除无偿还建及政府回购部分，该宗地块楼面价更是达到了92986元/平方米，刷新了北京土地市场的总价和楼面单价纪录。

 华嘉胡同地块地理位置极佳，是极其稀有的二环附近商业及住宅地块，紧邻金融机构云集的金融街及政府机关集中的月坛商圈，为北京市二手住宅最贵的板块之一。

 2、自住型商品住房

 2014北京市共出让54个自住型商品房地块，53300套自住房。2014年3月27日，恒大以20.5亿元的成交价摘得朝阳区来广营地块，该宗地除用于建设限价商品住房的29400平方米外，剩余居住用途建筑规模全部用于建设自住型商品住房，其自住房销售单价高达28000元/㎡，为目前北京单价最贵自住型商品房。

 3、棚户区“一次性招标”

 今年，北京市出台了《关于印发棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）的通知》（京国土储〔2014〕289号），明确了棚改项目一次性招标的有关程序及审核机制。11月，朝阳区六公主坟棚户区改造住宅及配套项目完成招标，成为首例按照棚户区“一次性招标”政策出让的地块。“一次性招标”指对纳入政府统一组织实施棚改范围的国有土地（含回迁商品房）一次性招标确定使用权人，是北京市为加快棚户区改造的创新政策。

 4、养老服务用房配建

 2014年，北京市共有2宗地配建有养老设施，土地面积约5公顷，近完成年初计划的5%。为加快养老设施建设，北京市对新建的社区规定必须配建不少于800平米的社区养老服务用房，社区养老服务设施中心必须设置不少于10张日间照料床位。

 2015年1月5日，北京市土地市场已开启新年首拍，并迎来“开门红”。招商、华润、九龙仓、平安联合体以42亿元夺丰台区亚林西居住区一期地块，溢价率49.4%，折合楼面价23514元/平方米。2015年1月7日，华润、首开和平安联合体又将位于南四环的丰台白盆窑村地块收入囊中，地块总价高达86.25亿元，溢价率22%，刷新了北京土地总价出让纪录，成为北京新的总价地王。从成交情况来看，预计2015年北京土地价格依然会维持在较高的位置，大型开发商对北京楼市同样信心十足。2015年的北京市土地市场可能继续升温，土地竞争也将更为激烈。

作者介绍：

丁丽娜，理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部技术负责人。

张小松, 工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。