文/聂燕军
随着今年房地产市场持续偏冷,“限购松绑”已经不仅仅再是“呼声”和“意愿”了， 在当前经济增速放缓、落实十八届三中全会的形势下，笔者认为，限购松绑或将在二三线城市推开。
（一）从国家层面来看：
1、经济增速正在放缓，下行压力大，政府将做适度的调整。2013年我国经济增长率为7.7%，2014年第一季度为7.4%，业界预计今年2季度经济增速将下滑至7.3%，国家经济正面临着相当大的下行压力。李克强总理曾在英国主流媒体发表文章指出：“尽管有相当大的下行压力，中国经济正在稳步前进。我们将继续在必要时做出预见性和适度的调整，我们有信心实现今年的增长目标”。投资和消费是拉动经济增长的主要力量，在部分地区房地产开发投资在固定资产投资中的比重超过50%。因此，部分城市“限购”松绑将会带动投资和促进住房消费，有助于稳定经济增长。
2、十八届三中全会要求处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用。“限购”政策作为是一种临时性的行政手段，在完成其预期的目的之后，将逐渐退出。因此，“限购”政策松绑是必然的。
3、户籍制度改革和国家新型城镇化规划的要求。十八大三中全会要求：“加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。国家新型城镇化规划（2014－2020年）的发展目标是：“常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户”。安居乐业是中国人特有的情结，要想实现户籍制度改革和国家新型城镇化规划的需求，“限购”松绑势在必行。同时，像北京、上海、广州这样的特大城市，人口承载能力有限，将要严格控制人口规模，短期内“限购”或难以松绑。
（二）从政府主管部门来看，政府主管部门对 “限购”松绑的态势发生转变，由坚决制止到默认。
（三）从政策目的性来看，“限购”政策是一种临时性、区域性措施，其作为抑制不合理住房需求的手段已基本达到。
2010年，为遏制部分城市房价过快上涨，国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发【2010】10号），明确提出：“要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。从中可以看出，“限购”政策是部分城市为了抑制不合理住房需求，遏制房价过快上涨的临时性措施。今年房地产市场持续偏冷，抑制房价过快上涨的目标已实现，“限购”政策已基本达到预期目标。
另外，通过“限购”政策等调控政策的实施，有效地实现了“以时间换结构”。经过三年来保障性住房的加大供应，住房供应结构得到有效调整，保障性住房和中小套型普通商品住房所占比重逐提高，基本实现“保障房归政府、商品商归市场”的局面。因此，部分区域的“限购”政策松绑也是顺其自然。
综上所述，房地产市场是一个不完全的商品市场，它还关系着人民的居住问题，涉及到民生问题。因此，“限购”政策作为政府的一种临时性行政手段是有必要的，但是房地产市场作为商品市场还是应发挥市场在资源配置中起决定性作用。因此，政府制订房地产管理政策时应更多采取经济、税收手段，在一定程度上抑制商品房的投资属性，让其回归民生的居住属性，让市场发挥更大作用。
（本文发表在《国土资源报》第五版7月地产版）
作者介绍：聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。
中国土地估价师协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委会秘书长。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为创始人之一进入市评估所整体改制公司。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。