文/李佳 朱威
一、前言
根据2013年6月26日中华人民共和国住房城乡建设部关于发布国家标准《房地产估价基本术语标准》的公告【第84号】内容“自2014年2月1日起正式批准实施《房地产估价技术术语标准》（GB/T 50899—2013）”。
本次探讨是围绕正在全国房地产估价行业中实施推广的《房地产估价技术术语标准》（以下简称：《标准》）与沿用至今的房地产估价中遵循的《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）（以下简称：《规范》）在估价实务中技术术语标准运用的变化及注意事项所展开的。由于《标准》及《规范》覆盖房地产估价行业的各个方面，存在范围广、内容多、涉及面大的特点，因此作为系列之二，本次我们着重探讨关于估价方法（成本法、假设开发法）的对比及应用。
二、《标准》编制基础及主要技术内容
（一）编制基础：
《标准》是根据原建设部《关于印发<二○○二～二○○三年度工程建设国家标准制订、修订计划>的通知》（建标[2003]102号）的要求，在通过广泛调查研究，认真总结实践经验，参考有关国际标准和国外先进标准，并在充分征求意见的基础上最终编制的。
（二）主要技术内容：
《标准》的主要技术内容包括：总则；通用术语；价格和价值；估价原则；估价程序；估价方法；估价报告。
三、结合《标准》及《规范》对估价方法在估价实务运用中相关问题的比较与探讨
（一）相关背景
由于现今《标准》的实施推广，而与之匹配的新的《规范》尚未正式出台，另一方面现今沿用的《规范》仍为1999年版，在这特殊时期就造成了《规范》1999年版中的房地产估价技术术语、定义等内容同《标准》存在一定的差异性，而我们在估价实务中估价方法的运用、估价报告的撰写、估价报告审核过程中需要注意及探讨的正是依据《标准》对遵循《规范》1999年版撰写的估价报告的部分差异内容进行更新及修正的问题。
（二）估价方法对比及分析（成本法、假设开发法）
1、成本法基本情况比较
成本法主要技术内容对比汇总表
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估价方法名称 |
方法内容细分 |
《房地产估价技术术语标准》 内容要求 |
《房地产估价规范》 1999年版内容要求 |
对比情况 |
备注 |
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估价方法-成本法 |
成本法 |
测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。 |
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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土地重置成本 |
在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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建筑物重置成本/建筑物重置价格 |
采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。 |
采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 |
《标准》对该项名称及定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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建筑物重建成本/建筑物重建价格 |
采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。 |
采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物的正常价格。 |
《标准》对该项名称及定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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实际成本 |
购置估价对象的实际支出，或开发建设估价对象的实际支出及所得利润。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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客观成本 |
购置估价对象的必要支出，开发建设估价对象的必要支出及应得利润，或实际成本经剔除特殊的、偶然的因素后的成本。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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单位比较法 |
以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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分部分项法 |
把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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工料测量法 |
把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价及人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量及人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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房地产开发利润率 |
房地产开发利润与房地产开发投资或开发成本、销售价格等的百分比，分为投资利润率、直接成本利润率、成本利润率、销售利润率，税前利润率、税后利润率，总利润率、年利润率等。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物折旧 |
各种原因造成的建筑物价值减损，其金额为建筑物在价值时点的重置成本或重建成本与在价值时点的市场价值之差，包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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物质折旧 |
因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。 |
建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值的损失。 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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功能折旧 |
因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损，包括功能不足折旧和功能过剩折旧。 |
建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物价值的损失。 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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功能不足折旧 |
因建筑物中某些部件、设施设备、功能等缺乏或低于市场要求的标准造成的建筑物价值减损。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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功能过剩折旧 |
因建筑物中某些部件、设施设备、功能等超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本造成的建筑物价值减损。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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外部折旧 |
因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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年龄-寿命法 |
根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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分解法 |
把建筑物折旧分成物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，分别测算出各个组成部分后相加得到建筑物折旧的方法。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物实际年龄/建筑物已使用年限 |
建筑物自竣工时起至价值时点止的年数。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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建筑物有效年龄/建筑物耐用年限 |
根据价值时点的建筑物状况判断的建筑物年龄。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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建筑物自然寿命 |
建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物经济寿命 |
建筑物对房地产价值有贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物剩余自然寿命 |
建筑物的自然寿命减去实际年龄后的寿命。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物剩余经济寿命 |
建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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建筑物成新率 |
建筑物的市场价值与其重置成本或重建成本的百分比。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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修复成本 |
采用合理的修复方案恢复到新的或相当于新的状况的必要支出及应得利润。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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可修复 |
预计修复成本小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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不可修复 |
预计修复成本大于修复所能带来的房地产价值增加额。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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2、假设开发法基本情况比较
假设开发法主要技术内容对比汇总表
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估价方法名称 |
方法内容细分 |
《房地产估价技术术语标准》内容要求 |
《房地产估价规范》1999年版内容要求 |
对比情况 |
备注 |
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估价方法-假设开发法 |
假设开发法 |
求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。 |
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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待开发房地产 |
具有开发或再开发潜力的房地产，包括可供开发的土地，在建工程，可重新开发、更新改造或改变用途的房地产等。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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业主自行开发前提 |
估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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自愿转让开发前提 |
估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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被迫转让开发前提 |
估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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后续开发经营期 |
自价值时点起至未来开发完成后的房地产经营结束时止的时间，包括后续建设期、销售期和运营期。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
估价报告中需进行相应调整 |
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后续建设期 |
自价值时点起至未来开发完成后的房地产竣工时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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销售期 |
自未来开发完成后的房地产开始销售时起至其售出时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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运营期 |
自未来开发完成后的房地产竣工时起至其持有期或经济寿命结束时止的时间。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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开发完成后的价值 |
未来开发完成后的房地产的价值或价格。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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后续开发的必要支出 |
将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产必须付出的各项成本、费用和税金。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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后续开发的应得利润 |
将待开发房地产开发成未来开发完成后的房地产应当获得的利润，通常为同类房地产开发项目在正常情况下所能获得的开发利润。 |
未对定义进行明确 |
《标准》对该项定义进行了明确及修订 |
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3、比较情况要点分析
（1）成本法比较情况要点分析（土地重置成本、建筑安装工程费、建筑折旧的分析）
A.土地重置成本：
《标准》中明确提出了土地重置成本的定义，即在价值时点重新购置土地的必要支出，或重新开发土地的必要支出及应得利润。
在估价实务过程中应对成本法中关于土地重置成本的名称运用进行调整；其次在方法运用过程中，测算土地重置成本时需注意，如采用比较法在求取重新购置土地的市场价格后，还应考虑其交易过程中的相关税费支出作为其土地重置成本的组成部分。
B.建筑安装工程费确定方法分析：
《标准》中明确了对建筑安装工程费确定的方法、定义及其使用，三种方法分别为单位比较法、分部分项法、工料测量法。
在估价实务过程中需注意通常估价师采用分部分项法来确定建筑安装工程费，其分部分项的单位成本确定主要是依据当地的建设工程预算定额，而另一方面在实际建设施工过程中，在测算建筑安装工程费预算时，主流采用的是工料测量法。即用建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数等成本和人工费标准相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金后求得建筑安装工程费。从两种方法原理来看工料测量列项更细致、时效性更强。其价格水平更贴近市场水平，而分部分项法则由于其确定依据来源情况，可能在市场价值方面存在一定的滞后性，因此在运用成本法过程中需着重注意该项价值的最终确定方法。
C.关于成本法中建筑物折旧的分析
《标准》中明确提出了建筑物折旧的测算方法，即年龄-寿命法、分解法。
在估价实务中，需注意估价师在成本法测算中求取建筑物折旧，通常采用的是年龄-寿命法，即根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧。
该方法一方面充分考虑了建筑物的有效年龄和预期经济寿命，但另一方面却弱化了可能造成建筑物折旧的部分功能折旧和外部折旧的影响。因此，在估价实务过程中，估价师在测算建筑物折旧时，不仅需要了解建筑物的有效年龄和预期经济寿命，同时也要对建筑物的功能折旧和外部折旧进行分析，从而更全面、准确的测算其建筑物折旧。
（2）假设开发法比较情况要点分析（待开发房地产的开发前提、后续开发经营期、后续建设期、销售期和运营期）
A. 待开发房地产的开发前提分析：
《标准》中明确提出了针对待开发房地产三类假设开发前提，即业主自行开发前提、自愿转让开发前提及被迫转让开发前提，需要分析的是，在使用假设开发法测算过程中，估价师通常会对最佳开发利用方式进行分析，但其中很少会涉及到关于假设开发前提的设定，而根据《标准》并结合实际开发行为分析来看，由于其三类假设开发前提的不同，其差异性会直接影响到未来开发方案，而不同的开发方案对最终房地产开发完成后的价值影响也是不言而喻的，因此在估价实务中，估价师在运用假设开发法时，需要对待开发房地产的假设开发前提进行明确设定。
B．关于后续开发经营期、后续建设期、销售期和运营期的分析
《标准》明确了后续开发经营期的定义及内容，包括后续建设期、销售期和运营期。在估价实务中需要注意的是通常估价师会考虑后续建设期及销售期，但其中针对销售期的考虑，一般会参考开发单位自身销售计划，并结合区域同业态市场情况最终综合确定其销售期，通常情况来看，其设定的预期销售期相比于实际销售期会相对乐观。
另一方面针对运营期来讲，一般在估价实务中运用和考虑的情况相对较少，其主要原因是由于在设定房地产开发前提时，通常设定状态为自行开发完成后即进行转让，而很少会设定其为持有经营状态的前提，但从开发单位实际开发角度来看，尤其是商业办公综合体、酒店等业态其通常的开发方式为：开发-自持经营和开发-自持经营-转让两种方式，不同的开发经营方案、不同的收益计划对最终开发完成后的价值均会有不同程度的影响，故在估价实务中估价师应分别针对后续建设期、销售期和运营期进行充分分析及考虑。
四、综述
通过《房地产估价技术术语标准》同《房地产估价规范》（1999版）中估价方法（成本法、假设开发法）的对比分析不难看出，两者在术语名称、定义及内容说明等方面均存在较多的调整及变化，原则上来讲，《标准》中估价方法的定义及运用是对《规范》（1999版）内容的进一步补充、细化及完善。鉴于上述情况，我们在估价实务尤其是在估价报告的撰写过程中，不仅需要调整和规范新的术语名称及说明，更重要的则是要对新的术语标准定义的变化有全面、充分的理解。
作者介绍：
李佳，工学学士，注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部总经理
朱威，注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部技术负责人