文/李佳 朱威
一、历年郑州市土地分析
1、2009-2013年郑州市土地市场供需情况
图表一 2009-2013年郑州市商品房用地供求情况
郑州市土地市场在经历2011年的供地高峰后，近两年的土地供应呈逐渐减少趋势，目前市区内可出让的土地数量大幅减少，集中在中心城区以外的二七新区、高新区、龙子湖、龙湖、管城区东南部。供应量的减少，而自2012年以后土地成交量增长，反映出开发商对近两年土地市场需求持乐观态度。?
2013年郑州市通过招拍挂方式累计供应131宗、6584亩商品房用地，供应面积同比减少19.7% ；土地成交196宗、10598亩，成交量仅低于2010年的14255.25亩，同比增加30%左右。
2、历年郑州市地价水平
图表二2009-2013年郑州市商品房用地成交价格变化
郑州市商品住房用地价格直线上涨，但在2012年由于二七新区、高新区大量土地的成交拉低整体市场均价，在商品住房用地价格下跌的影响下，2013郑州市整体地价水平低于去前年，未来随着近郊板块发展速度的提升，板块价值将被再度推高，土地价格将会向城区价格看齐，整体价格可能再度回升。?
2013年，郑州市商品住房用地价格为251.8万元/亩，二七新区、高新区大量土地的成交拉低整体市场均价，同比价格下跌18.7%。
3、各区域地价情况?
郑州市各区域地价水平均逐年上涨，其中金水区，高新区价格涨幅较大，价值逐步显现。?
图表三2009-2013年郑州市各区商品房用地价格情况
根据近几年的发展，郑州市各区域地价水平形成了三级梯队，金水、郑东新区为第一梯队，管城、二七、中原、经开为第二梯队，惠济和高新为第三梯队，各区域价格水平如下表：
从区域地价情况来看，2013年上涨区域达到6个，下跌区域有2个；价格涨幅最大的当属金水区，同比上涨 60.06% ；其次为高新区价格上涨49.22% ，管城区上涨45.33% ，郑东新区及经开区涨幅较小；与此同时，惠济区、二七区价格下降明显，跌幅分别达19.18%、21.51% ；?由于出让地块相对偏远陌生，市政配套滞后，区域价值还未提升，所以二七、惠济区土地成交地块的成交价格均价同比下滑，但并不表示该区域土地整体均价下滑；相反，区域配套逐步完善的高新区价格三年来逐步拉升，金水、中原出让地块相对比较优质，价格上涨也较为明显。?
1、国有建设用地供应总量
2014年郑州市国有建设用地供应计划拟供地总量约为2005.47公顷。
2、国有建设用地供应结构
根据2014年郑州市国有建设用地供应计划供地结构，其中：
住宅用地约903.03公顷（其中：保障性住房用地197.65公顷，占住宅用地的21.89%）占计划总量的45.03％；商业用地约223.80公顷，占计划总量的11.16％；工矿仓储用地约231.58公顷，占计划总量的11.55％；其他用地647.06公顷，占计划总量的32.26％。
3、计划供应国有建设用地的空间分布
整体上，2014年郑州市拟供应建设用地均匀分布于市内五区、高新技术开发区、经济技术开发区、郑东新区。
其中，市内五区计划供应土地总规模为1293.91公顷（二七区为283.40公顷、中原区为285.65公顷、金水区为174.19公顷、管城区为293.65公顷、惠济区为257.02公顷、），郑东新区计划供应180.13公顷，经开区计划供应228.94公顷（不含物流园区），高新区计划供应302.49公顷。
4、住宅用地供应计划
2014年郑州市计划供应住宅用地903.03公顷。其中，普通商品住宅用地计划供应705.38公顷，二七区为108.92公顷，中原区为55.06公顷，金水区为61.87公顷，管城区为107.30公顷，惠济区为132.01公顷，郑东新区为54.75公顷，经开区为62.63公顷，高新区为122.85公顷；
保障性住房用地计划供应197.65公顷，二七区为37.55公顷，中原区为38.86公顷，金水区为31.60公顷，管城区为30.40公顷，惠济区为12.25公顷，郑东新区为17.47公顷，经开区为11.66顷，高新区为17.86公顷。
1、土地市场一线冷郑州意外红火
跨入2014年后，土地市场的供求情况整体呈现疲软趋势。今年1－9月，全国300个城市共推出土地8697宗，推出土地面积34044万平方米，环比减少43%，同比减少4%。
2、2014年1-9月份土地市场交易情况分析
2014年全国土地市场遇冷，二三线城市土地降温明显，而郑州土地市场异常火爆，地王层出不穷。2014年随着城中村改造力度的加大，郑州土地市场变得异常活跃。2014年1-9月份土地供应主要集中在高新区、管城区、二七区和惠济区，以城中村改造为主。
2014年1-9月份郑州市区累计挂牌出让各类建设用地154宗，面积累计7663亩。其中，普通商住房用地71宗，面积合计3456亩;商服用地34宗，面积合计1081亩;工矿仓储用地45宗，面积2644亩;其他用地6宗，面积82亩。郑州市土地市场供应情况和成交情况见下表：
图表四 2014年1-9月份郑州市土地市场供应量
图表五 2014年1-9月份郑州市土地市场成交量
2014年1-9月份最大地主
河南绿地新城置业有限公司(绿地集团)通过挂牌方式，在二七新城片区共取得6幅土地，总计面积达到242亩，占据最大地主之席位。
2014年1-9月份总价地王
2014年3月4日，由长春智信咨询服务有限公司(中海地产子公司)竞得，位于金水区信息学院路西、文劳路北一幅99亩的普通商品住房用地，成交总价高达121170万元，成为总价地王，土地单价为1222万元/亩，楼面地价为6109元/㎡。
2014年1-9月份单价地王
2014年6月6日，由河南中盟地产有限公司竞得，位于郑东新区龙湖中环南路南、九如路西一幅18亩的商务金融用地，以成交单价1587万元/亩，成为单价及楼面地价双料地王，折合楼面地价14006元/㎡。
2014年1-9月份出让面积最大地块
2014年3月6日，由河南大公置业有限公司竞得，位于高新区莲花街南、石楠路东一幅普通商品住房用地，以199亩的占地面积成为成交占地面积最大地块，容积率1.7。
2014年1-9月份建筑面积最大地块
2014年3月12日，由河南广海房地产开发有限公司(利海子公司)竞得，位于惠济区江山路西、邮运南路南一幅普通商品住房用地，以39万㎡的建筑面积成为成交建筑面积最大地块，容积率为4。
作者介绍：
李佳
工学学士，注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部总经理
朱威
注册房地产估价师、土地估价师。北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部技术负责人