文/龚智诚 郭海悦
银行为防范信贷风险，普遍采用房地产抵押担保方式，因为房地产具有不可移动、不可隐藏、寿命长久、相对保值等特点。但实践表明，房地产变现收入往往并不能按评估价值弥补贷款本息，银行仍承受了相当大的损失。房地产抵押存在哪些风险，如何防范房地产抵押风险，本文对上述问题作初步的探讨。
一、导致抵押房地产发生风险的几种情况
（一）房地产政策风险
自1998年启动房地产市场化改革以来，我国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，房地产业对我国经济发展的重要性日益凸显，由于市场参与主体众多且事关百姓的基本居住权利，为了保证房地产市场持续、健康的发展，政府部门出台了一系列的与房地产相关的政策，包括宏观调控政策、金融政策、房地产和土地政策、税收政策等。房地产相关政策风险主要体现在政策稳定性差、可操作性差、政策执行松紧度不一等几个方面。
针对上述情况，建议金融机构风控人员积极把握政策变化，了解、分析市场走向，对于不同用途、不同类型的房地产，按照投资风险大小，区别和审慎确定抵押率。
（二）抵押房地产价格风险
房地产市场价格是供求关系、金融政策、买卖双方心态等众多因素相互作用的结果，具有一定的波动性，而房地产抵押价值是一个时点价格，即在某个价值时点，作为抵押物的房地产市场价值扣除法定优先受偿款后的剩余价值，由于房地产形态各异，反映的市场价格也就各不相同，不同价值时点，抵押价值有所不同。
1、在市场环境相同的区域，相同用途、相同类型的房地产价格差异主要是由于权属差异造成的。
2、权属清晰的房地产项目，价格差异存在于项目的不同形态中，如在建工程的形象进度不同，反映抵押物的市场价格也不同，刚出正负零的在建工程项目和已经主体结构封顶正在进行内外装修的在建工程项目，虽同为在建工程项目，但风险差异很大，前者的市场价值主要体现在土地价值上，工程价值量很少，而后者则已经体现了该项目达到现房状态时的大部分市场价值。
3、他项权利的限制会造成抵押物价值的差异。例如一个租赁期限长、租金严重低于市场租金且解约成本高的租赁合同，及一个租赁期限长、签约时一次性付清租金的租赁合同将严重降低抵押物价值。根据物权法规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不当然终止，金融机构在处置抵押物时将面临无法处置或只能以较低的价格变卖给承租人（极可能是融资企业的关联方），其变现价格会直接受租赁情况的影响，低于同类项目的平均价格。
另外，相同区域、相同用途的项目，由于开发商品牌、项目定位、建筑风格、项目品质等因素的不同，同样会造成价格差异。
针对上述情况，为防范抵押房地产价格风险，首先，金融机构风控人员需正确理解房地产抵押价值内涵，即在某个估价时点，正常条件下的房地产市场价值在扣除法定优先受偿款后的剩余价值，法定优先受偿款是指假定在实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额、以及其他法定优先受偿款。特别是在建工程，若抵押物有法定优先受偿款，将使银行的权益受到较大的损失。其次，考虑到短期强制变现会给抵押房地产带来较大的价值减损，需对将来抵押物处置变现过程中涉及的相关税费进行预估。
（三）抵押房地产权属风险
通常情况下，现房房地产取得了《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，纯土地取得了《国有土地使用权证》，在建工程四证齐全（即取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》），在法定意义上讲，这些房地产项目在各自的开发阶段已经具备了完全产权。但是，往往由于征地拆迁、土地出让、项目转让、施工合同的具体约定、在建工程的超规建设、合同不能正常履行等因素，使项目存在不同程度的债权债务关系或者权属缺陷，实质上影响了房地产项目的权属完整性，带来权属风险。
权属不清的项目会带来变现风险，如果房地产权属不清或存在权属瑕疵，将会导致以下两种情况：抵押物变现价值远远低于抵押价值，更为严重的后果是导致抵押物不能顺利处分变现，金融机构发放的贷款无法得到清偿。
结合笔者多年的抵押评估工作经验，权属风险主要包含以下几种情况：
1、不能作为合法抵押物的情况：无产权证或产权有争议的房地产、公共福利事业房地产、已公告拆迁的房地产、已被查封的房地产、文物、人防等法律禁止作为抵押物的房地产。
2、不能办理抵押登记的情况：相关权证不齐全（如划拨土地上建造的房屋没有房产证、只有房产证没有土地证）、划拨空地、违章建筑、政府储备用地中的公共绿地、市政用地等，不能办理抵押登记。
3、房地产权属证件证载情况与房地产现状情况不符的情况：证载房屋与实际房屋不符，如存在拆除、翻建、扩建情况而没有取得相关规划、施工许可的，不能办理抵押登记。
4、在建工程超规划建设情况：项目超规建成后无法如期通过规划验收，需要重新到规划、国土、建委等部门办理报批手续，缴纳罚款，使项目延期办理或无法正常办理房产证。
5、违反房地不可分原则的情况：房屋产权人与土地使用权人不符、土地使用权人与工程规划许可证证载建设单位不一致、房屋用途与土地证证载用途不符的情况。
6、违反房地产产权证办理原则和程序，形式上合法，实质上违规的情况：包括尚未完成征地补偿、拆迁补偿手续但取得了土地证；政府储备土地或政府下属融资平台公司的土地。
7、与周边或整体房地产依存度较大,变现空间小或只能定向变现的情况：常见的有地下车库；锅炉房、变电室；配套商业（社区会所）；宾馆酒店中的娱乐设施；居民唯一居所、回迁房等。
8、共有产权的房地产，存在通行权、采光权、排水权等地役权限制的情况：共有房地产抵押事前必须征得共有人书面同意，处置时需要得到共有人的认可，通行权、采光权、排水权等地役权都会带来权属争议和风险，将降低抵押物利用价值。
针对上述情况，建议采取以下措施进行风险防范：
1、金融机构相关人员必须清楚抵押界限，哪些房地产可以抵押，哪些房地产不能抵押，应尽量选择权属清晰、无权利瑕疵、无他项权利、无法定优先受偿款的房地产用于抵押，且优先选择变现能力强的资产。
2、核查权属文件，仔细进行现场勘察，实物需与权属文件一一对应，对于要求必须有足额抵押物的项目，首先要判断抵押物的合法性之后，才可再商议贷款事项。
3、重点关注优先受偿款和其它未付款项。
二、加强对抵押房地产的贷后监控
（一）抵押房地产的用途
定期检查抵押房地产用途是否改变，尤其是在建工程，若用途改变给银行债权带来不利影响，立即采取措施，采用置换抵押物或提前还款等方式防范风险。
（二）抵押房地产出租情况
抵押房地产用于出租的，定期监控出租情况，租赁人、租期、租金等是否有异常变动。
（三）抵押房地产的存在与价值情况
定期监控抵押房地产是否存在、有无毁损，使用是否正常，价值是否大幅下降。
（四）在建工程或待开发土地
适时跟踪检查在建工程用途是否与批复一致、工程进度是否按期进行、是否会形成烂尾楼、有无拖欠承包人的建筑工程价款等其他法定优先受偿款；监控待开发土地是否按出让合同约定的用途、动工期限进行开发等。
综上所述，房地产作为抵押物，会给金融机构的贷款业务带来一定风险，但这并不意味着存在风险就不能抵押，各金融机构应该建立科学的贷前预警系统和贷后跟踪检查系统，贷前从调查入手，通过科学的贷前调查分析指标，全面分析贷款的安全性、效益性、可偿还性等指标，提出科学的贷前预报；贷中做好资金用途监管，务必使贷款用于指定项目、指定用途，防止贷款被挪用；贷后做好风险管理，及时发现问题，起到预警作用。只要熟悉房地产业基本特点和抵押相关政策，认真进行现场勘查，仔细核对产权文件，与房产、土地管理部门保持密切沟通，房地产抵押贷款风险是可以防范的。
作者介绍：
龚智诚
注册房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司总裁助理兼房地产评估咨询二部总经理。自2000年以来一直从事房地产评估工作，具有丰富的估价经验，曾主持数千宗房地产评估项目，业务类型包括房地产抵押、房地产转让、房地产司法鉴定、企业改制、不良资产处置、房地产课税等。
土地资源管理学学士，北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询二部项目助理