文/王勇 孙励

 摘要：国有土地上非住宅房屋征收的价值类型同其它估价目的的价值类型确定有着很大的不同。本文强调了征收项目中市场价值的应用，详细展开了对新方法的探索，笔者结合实际估价业务中积累的一些经验，与读者探讨。

 一、原方法的应用

 十几年来，北京市国有土地上非住宅房屋拆迁评估的政策依据是《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知【京房地评字[1999]656号】（以下简称“656号文”），具体拆迁补偿价格包含两部分内容，即房屋区位补偿价和地上物补偿价。补偿测算公式为：非住宅房屋拆迁价格=区位价格×容积率调整系数×房屋原用途调整系数×规划用途调整系数×建筑面积+地上物补偿价
 该技术标准为北京市房屋拆迁补偿提供了重要政策支撑，但近年来房地产价格上涨幅度较大，通过上述政策得出的补偿已不能满足市场的实际需要，被拆迁人拒绝签订补偿协议的情况时有发生，为项目的顺利开展带来诸多问题。

 二、存在的问题

“656号文”由北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局于1999年6月28日联合发布，距今已经15年，目前该政策仍在沿用，评估标准并未更新，但在实际应用中已突显政策的滞后性，具体如下：

    1、区位价格偏低

    “656号文”于1999年发布执行，当时市场情况下制定的区位价格距今已15年之久， 随着国民经济的快速发展，我国地价水平的不断上涨，当时制定的区位价格已与现时的土地价格产生较大差异，不能体现客观的土地价值，与市场脱节。

    2、地上物补偿价格偏低

     地上物的补偿依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》【京国土房管拆[2003]808号】，该文件于2003年发布，距今已11年，随着建筑材料、人工费、机械费等各项成本的上涨，技术标准已不符合目前市场情况，重新建造成本已远高于2003年时的价格水平。

三、新方法的尝试

     基于目前征收补偿现状，根据笔者对政策的理解，并结合实际工作经验，将对评估补偿标准进行探索，具体思路如下：

  1、借鉴656号文的思路，对区位价格行调整。理论依据是该文件第一条：“为贯彻实施《北京市城市房屋拆迁管理办法》（北京市人民政府第十六号令）合理确定本市非住宅房屋的市场评估价格，特制定本标准。”区位价格实际就是市场评估价格，因此区位价格应修正为当前的市场价格。可以采用以下两种评估方法实现区位价格的求取：①把区位价格修正到现在的市场区位价格,例如可以采用价格指数法，依据中国城市地价动态监测网上的地价指数增长情况等；② 土地市场法，可以利用市场法求取市场区位价格，例如依据北京市土地整理储备中心公布的区域内土地招拍挂案例价格，确定现在的市场区位价格。

 2、房地产市场评估法思路，理论依据是《国有土地上房屋征收评估办法》的通知【建房[2011]77号】第十三条“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。”因此，在实际操作中将根据估价对象的法定用途进行评估，共同的优点就是能够反映市场真实价格水平，有一定的说服力。但是，也有不足之处，就是考虑了法定不同用途下的现状房地产市场价格，未考虑新规划对房地产市场的影响，市场价格差异较大，对于同一区域而言，不利于整体项目的搬迁动员工作。

 通过对上述两种评估思路的分析，笔者认为，第一种思路应用会更广泛，第二种思路将受到同一地块涉及多种用途房地产的限制。

 四、实例解析

 本部分以笔者曾经负责的**区建委委托位于该区商业核心区某地块的征收（拆迁）实施方案咨询项目为例。

 该地块涉及商业、办公、工业3种用途8家企业，建筑面积7000余平方米，大部分房地产由各家企业独自经营或对外出租，商业氛围浓厚，据调查了解，即便工业用途地块，其地上房屋均对外出租，通过对各地块的评估价值分析，如果采用“656号文”进行评估，那么势必导致评估价值偏离市场客观价值，但又无新法规、新的技术规范，在这种情况下，我们参照了相关法规及行业协会发布的指导意见对估价对象进行了技术分析，通过分析我们采用以下两种技术路线:第一，对“656号文”中区位价格进行评估测算，然后套用其公式；第二，采用市场法、收益法、成本法等评估基本方法求取房地产的市场价值。第一种技术路线采用了求取地价的几种基本方法，与“656号文”进行结合测算，这样既解决了区位价格偏离市场的问题，更利于平衡该地块不同用途房地产之间的价值差异。而第二种技术路线在法定用途下评估，评估价值由于用途不同而产生巨大差异。通过以上两种技术路线的分析以及征收（拆迁）中遇到的不同情况，我们认为第一种技术路线可操作性更强，其主要原因是规避了采用传统方法导致的价格不客观，另外从基本层面上解决了同地不同价的问题，减少了用途差异导致的较高价格差。

 五、结论

 纵观北京市多年以来的征收（拆迁）评估市场，政策性配套文件规范了征收（拆迁）评估标准，在技术指导上起到了关键作用，在政策执行上更行之有效。以政策、标准为依据，在实际应用中更应该科学、灵活的把握政策，使政策制度更加高效的服务于客观事实，故此，北京市国有土地上非住宅房屋征收工作才能做实，才会更好的服务于首都各项建设工作。

作者介绍：

王勇，注册房地产估价师，现任北京华信房地产评估有限公司征收评估咨询二部总经理

孙励，北京华信房地产评估有限公司征收评估咨询二部技术负责人