文/聂燕军

引言

 1、2月为传统的楼市淡季，但土地市场仍呈现出不小的热度。有数据显示，北上广深等10个典型城市1月土地成交金额为1436亿元，同比增长155.2%；土地成交均价为5449元/平方米，同比增长151.9%，已持续16个月同比正增长。从上述成交情况可以看出，年初土地市场是淡季不淡，依然火热，并且在持续升温。那么，土地市场是否存在过热迹象，该如何防范风险？本文以2014年1月北京市经营性用地交易情况为例（详见表1），进行初步探讨。

一、土地市场热度衡量标准

 土地市场热度如何，评判标准有很多，但至少应该综合考虑土地成交量、成交金额、成交均价、溢价幅度及当前房地产市场状况等多方面因素，从而得出相对客观的结论。

 1、土地成交量增幅较大

 2014年1月，北京经营性用地共成交19宗，成交建设用地面积124公顷，同比分别增长58%和19%。土地成交量增幅较大，土地市场确实呈现出不小的热度。

 2、土地成交金额大幅增加

 2014年1月，北京经营性用地成交金额为403亿元，同比增长82%，相当于2013年土地总成交金额的四分之一左右。土地成交金额大幅增加，增幅远超土地面积增幅，说明土地更加值钱，另外，今年成交的土地位置远逊于去年同期。这表明了北京土地市场不仅在升温，而且温度不小，隐约有过热迹象。

 3、土地成交均价大幅增长

 2014年成交的地块绝大多数位于位置相对较差的远郊区，这些居住用地中多数地块还配建保障房，进一步拉低了成交均价，即使在此情况下，2014年1月，北京经营性用地成交均价为13432元/平方米，同比增长33%，高于同期商品住宅的价格涨幅（约为20%）。土地成交均价大幅增长，且高于同期房价涨幅较多。从中可以看出，北京土地市场确实较热，甚至已经出现过热苗头。

 4、土地溢价幅度高

 2014年1月，北京经营性用地溢价幅度高达42%，同比提高了19个百分点。溢价幅度越高说明土地市场竞争越激烈，竞争越激烈表明土地市场热度越高。2014年1月北京土地市场溢价幅度已经超过40%，在国土部要求单宗土地“溢价幅度超过50%”等异常情况需上报说明的背景下，总体溢价幅度还这么高，这就表明了北京土地市场不仅升温，也出现了过热苗头。

表1  2013年1月和2014年1月北京经营性用地成交情况统计表

 5、出现了“用途倒挂”现象

 土地市场是否过热，除了从土地成交统计数据看而外，还需要根据单宗土地交易情况、结合房地产市场及发生频率来看。如果频繁出现“房地倒挂”、“用途倒挂（即居住用地价格高于商业用地价格）”及全民关注等异常现象，那么一定程度上表明了当前土地市场过热的问题。

以北京土地交易为例，顺义赵全营镇、门头沟区门头沟新城及房山拱辰街道等区域，虽然没有出现“面粉比面包贵”的“房地倒挂”现象，但是居住地价占房价比例已达到70%-80%，而且均出现了“用途倒挂”现象（详见表2）。这表明了土地市场已经出现过热迹象，需加以重视和提前防范。

 表2  2014年1月北京部分经营性用地成交情况表

 从土地成交量、成交金额、成交均价及溢价幅度等指标均呈现大幅增加的情况来看，2014年1月土地市场确实是“淡季不淡”，而且持续升温、热度不减；另外，从成交均价及溢价幅度情况来看，土地市场不仅是升温，而是存在过热迹象；从国土部和北京地价监测指数来看，北京地价指数在不断走高，总体地价水平的增长率约为8%，呈现较快上升趋势，土地市场确实在升温，热度较高。

二、土地市场升温原因

 在现阶段的国情和政策背景下，北京等一线城市的土地市场是有过热成份，但是我们也不得不承认过热的原因是市场需求。北京土地市场需求旺盛的原因有很多：一是中国人一直就有成家买房而不愿租房的住宅消费观念和心理，目前社会保障体系还不能满足国民的安全感需求，更多人会买房以备养老，使得住宅消费的预期非常强劲并且持久。再加上北京作为一线城市，集中太多的医疗、教育、信息、社会等资源，土地或房地产被赋予了很多其他城市所没有的，也不可能有的增值因素，购房者群体高居不下，终端消费能力强劲，形成的前期住宅土地市场需求强劲；二是资本逐利性，受当前经济大环境影响，实体经济经营困难，房地产行业利润高于实体经济，即使是融资环境趋变和调控仍紧的新背景下，投资资本的选择还会向房地产行业靠拢；三是资本不仅逐利，还重安全性，房地产除了创造利润外，还具有较好保值增值的作用，而且北京作为首都和经济中心、国际大都市，安全性可是说是最高的，在投资渠道狭窄时，会吸引更多资本集中，前期竞争加剧，从而形成前期旺盛的需求。

三、土地市场风险防范

 在土地市场升温土地价格高的情况下，要更好地防范土地市场风险。既要抑制地价和房价过快上涨，更要处理房地产业与实体经济发展的关系。房地产企业和政府是土地市场直接利益相关者，应做好各自的土地市场风险防范。

 作为房地产企业来说，对于高价土地处于‘不抢没活干，抢了可能不挣钱’的尴尬境地。”房地产开发企业首要的要真实准确掌握供需情况，杭州等地出现楼盘降价等情况也说明了该区域出现了阶段性供需失衡，开发商为了回笼资金，避免资金链断裂而采取的措施。其次房地产开发利润空间在下降，主要是受成本上升（包括土地成本、建安成本及财务成本等）影响，因此成本控制对降低风险很重要，或者说资本运作能力是控制风险的重要方面；同样开发企业要高度重视税收问题，例如土地增值税问题，项目清盘决算后的最终综合税赋，也是必须考虑的重要方面。另外，企业还要考虑资金链条风险，未来国家依然会限制银行资金流向房地产行业，直接融资和间接融资的难度和成本预计都将随之上升。在房地产成本高的情况下，开发商不得不开发高端楼盘以保住利润。如果房地产市场不景气，销售回款不理想，银行贷款受制，其他渠道不通畅，企业很容易产生资金链条断裂的风险。有些地块将很难获取利润，能做到不赔钱就算好。

 作为政府来说，首先要高度关注“房地倒挂”和“用途倒挂”这两个倒挂现象，科学规划区域功能布局和用途规模等。土地价值建立在规划用途上，商业用途和居住用途出现倒挂，说明北京商业市场没有住宅市场活跃。对于住宅市场来说，由于一线城市投资投机需求十分旺盛，使得住宅市场的活跃异常；对于商业来说，一方面北京商业没有上海、广州、深圳等地活跃；另一方面，北京商业地价高于其他城市，形成商业租户的成本高居不下，租金成本占比过大。目前全球资讯发达，消费品价格是全国甚至全球的市场，在各地区消费品价格差异不大的情况下，要么是商业租户利润下降，要么是消费者多买单。从而导致商业土地价格不可能太快上涨。政府应采取一系列有效的治“标”措施。例如，调整土地出让方式，对地段较好、单价较高的优质地块及居住用地，要调整土地出让方式，以招标方式为主，避免现场竞价中过度竞争；严格执行出让合同，督促土地按合同进度入市。更应建立治“本”的长效机制。例如，尽快落实不动产登记制度，促进房地产税的立法推进和实施，增加商品住宅的持有成本，抑制商品住宅的投机、投资功能，回归居住功能；避免形成“土地财政”，加大对实体经济支持力度，使资本流向实体产业；拓宽资本流向渠道，避免向房地产业过度集中。

（本文部分内容发表在2014年2月26日国土资源报5版地产版）

作者介绍

聂燕军

资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。

中国土地估价师协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委会秘书长。

1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为创始人之一进入市评估所整体改制公司。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。