文/丁丽娜 林宗媛

 2014年第1季度，北京土地成交达到50宗，土地出让金总额为753.44亿元。开年以来，虽然二手房交易市场遇冷，但北京土地交易市场的各项指标显示房地产企业拿地热情依旧未减。本季度北京土地交易市场主要呈现以下几个特点。

 一、土地供应力度较上年基本持平。

 据北京市土地整理储备中心公开数据显示，2014年第1季度北京市共完成土地交易50宗，土地交易的土地总面积为557.51万平方米，约占上年交易土地总面积的26.63%，比上年同期增长0.88%，较上一季度环比减少22.47%；规划建筑总面积达692.65万平方米，是去年交易总规划建筑面积的29.2%，比上年同期增长11.29%，较上年第4季度环比减少18.51%。

图1：土地交易面积季度汇总表

 从地块规划用途来看，住宅与综合用地仍将是今年交易市场的主角。2014年1季度的交易地块中，综合用地和住宅用地交易面积之和占总面积的54%，其规划建筑面积达到总规划面积的六成以上；工业用地交易宗数最多，共17宗，但由于面积较小，容积率也较低，故仍保持低调态势。其详细数据如图2中所示。

图2：按规划用途分类的土地交易情况

 从交易地块的区位情况来看，远郊区仍是全市土地交易重点。2014年第1季度土地交易中，远郊六区（包括昌平区、顺义区、通州区、大兴区、房山区和门头沟区）土地交易面积占总交易面积的76.98%。其中，就成交面积而言，通州区交易的土地面积最大，其建设用地面积达到163.68万平方米，占总建设用地面积的1/3以上；顺义区本季度交易的建设用地面积91.08万平方米，列居第二，但规划建筑面积达仅为89.38万平方米，不及昌平的103.44万平方米，屈居第三。其详细数据如图3中所示。

图3：按区域分类的土地交易情况

二、成交价呈持续上涨趋势。

 2014年第1季度共实现土地成交额753.44亿元，同比增长56.99%，环比增长11.86%。其中综合用地和住宅用地成交价之和占总成交价的七成以上。

图4：2012年第1季度至2014年第1季度土地成交额趋势图

图5：按用途分类的土地成交额情况

 北京市近年出让土地的平均楼面地价一直保持上扬的趋势，2014年一季度平均楼面地价达到8739元/平方米，比去年同期增长26.70%，环比增长20.83%。其中，从地块用途角度看，2014年第1季度土地交易中，商业、综合及住宅用地的楼面价均超过1.3万元/平方米左右，其中，商业楼面价最高，达1.40万元/平方米，住宅次之，为1.37万元/平方米，而综合用地由于其容积率较低，故楼面价仅为1.31万元/平方米。

图6：2012年1季度至2014年1季度平均楼面价走势图

图7：按用途分类的楼面地价情况

 从地块区位角度看，丰台、门头沟和技术经济开发区的楼面价名列前三甲，分别为2.01万元/平方米、1.73万元/平方米和1.61万元/平方米，而朝阳区和海淀区交易的地块由于其位置较偏远，故价格不高。

图8：按区域分类的楼面地价情况

 三、政策性住房用地供应不断。

 2014年以来，政策性住房用地的供应力度依旧强劲。今年第一季度北京市土地市场的政策性住房用地的规划建筑面积达93.46万平方米，占本季度交易总规划建筑面积的13.49%，是上年同季度供应量的2.95倍，达到去年政策性住房用地规划建筑总面积的21.13%。其中，限价房、普通公租房和自住型商品房的规划建筑面积分别为435066平方米、129200平方米和224000平方米 。其中，本季度交易的公租房用地包括公共租赁房用地和人才公共租赁房用地，其规划建筑面积分别为113000平方米和16200平方米。

图9：政策性住房用地的规划建筑面积示意图（单位：平方米）

作者介绍：

丁丽娜，理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部技术负责人。