文/龚智诚
摘要：司法鉴定项目中的房地产价值类型确定与其它的估价项目的价值类型确定有着很大的不同，它往往需要与估价目的相结合。本文强调了司法鉴定项目估价过程中与经办法官沟通的重要性，在界定价值类型之前重点做好的工作：明确估价对象、明确估价时点、明确估价目的、明确价值类型，并结合在实际工作中的案例进行了阐述。
在日常估价业务过程中，我们经常会碰到各种类型的房地产估价司法鉴定项目，与我们最常见的房地产抵押估价报告中表述的“公开市场价值”相比，司法鉴定项目的房地产价值类型有何不同？如何才能把握司法鉴定项目中的房地产价值类型？笔者结合实际估价业务中积累的一些经验，与大家共同探讨。
房地产价值类型是指人们对房地产估价结果价值属性的定义及其表达方式。不同的价值类型反映出房地产估价结果的不同价值属性，同一房地产的不同价值类型所反映出的评估价值不仅在性质上是不同的，在数量上往往也存在着较大差异。
价值类型总的来说可以分为两大类，即市场价值和非市场价值（或市场价值以外的价值）。市场价值是指房地产在满足下列条件下进行交易最可能的价格，它的假设前提包括：（1）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方是出于利己动机进行交易的；（3）交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。
非市场价值是指不满足市场价值定义的价值类型，因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值之外的各种类型价值的一个概括性称呼，是指不满足市场价值定义的一系列价值类型的集合。非市场价值主要有以下五种：（1）不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的快速变现价值；（2）在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的谨慎价值；（3）在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的在用价值；（4）不符合继续使用条件下的清算价值；（5）从某个特定投资者的角度来衡量的投资价值。
与一般的其它估价项目不同的是，司法鉴定项目中的房地产价值类型确定必须与估价目的相结合，司法鉴定项目估价的特定目的对估价价值类型起到了相当的制约作用，它贯穿了估价的全过程，影响到估价人员对房地产价值类型的选择，价值定义的准确与否直接影响到估价结论的可靠性。
价值类型界定，即确定估价对象房地产的价值类型是属于“市场价值”还是“非市场价值”。市场价值是指房地产在估价时点公开市场上最佳使用状态下的价值，而非市场价值则是指不满足市场价值成立条件的房地产，在非公开市场条件下实现的价值，它是特定经济行为中，房地产在受限制条件下的价值。司法鉴定项目由于受到其估价目的的限制，其房地产价值类型大多是非市场价值类型。
为了正确把握司法项目中的房地产价值类型，在进行价值类型界定之前，估价人员应加强与经办法官的沟通，了解案情的大致情况，重点明确以下事项：
（一）明确估价对象
由于提起诉讼的原因是多种多样的，导致了司法鉴定估价中的房地产无论是在实物上、区位上，还是在权益上都表现各异。明确估价对象的内容包括估价的实物状况、区位状况和权益状况三个方面。
日常估价中，对估价对象范围的界定，主要包括对实物构成、权益和空间范围的确定。对于实物构成范围的界定，主要是看估价对象到底是单独的土地使用权、建筑物，还是土地、建筑合一的房地产，是否还包括自行装修、机器设备等；对于权益范围的界定，需要考虑是否包括特许经营权、债权债务等；对于空间范围的界定，涉及到位置、四至、高度、深度等。需要特别注意的是，涉案房地产多存在抵押、查封、拖欠工程进度款、欠税等问题，在权利上往往是不完整的，估价人员既要清楚现有权益的范围，又要根据具体估价目的弄清楚估价时应设定的权益范围。当设定的权益范围与估价对象实际权益范围不一致时，估价师要在报告中充分说明差异所在，并阐述估价中设定该权益范围的依据。
（二）明确估价时点
房地产估价是以某一时点作为估价时点，估算的是有关房地产在该时点的现时价值。由于司法诉讼案件涉及的损害、损失或侵权行为、经济行为通常发生在过去，而判决、执行又发生在现在或将来，因此，司法鉴定项目涉及的估价时点将会根据具体诉讼事项以及估价结论最终用途的不同要求，将过去、现时或将来的某一时点作为估价时点。估价师要及时与法官沟通，明确估价时点，并在《委托司法鉴定函》中明确。
（三）明确估价目的
由于所处诉讼阶段以及委托人的不同，房地产估价报告的具体用途是有所区别的，因此我们通常所说的估价目的是一个相对宽泛、概括的表述，是司法诉讼中若干具体鉴定应用目的的总称。例如在贪污受贿案件审理中，司法鉴定估价的用途可能是为量刑定罪提供依据，也可能是为最终如何处置贪污受贿取得房地产提供依据。由于不同的最终估价目的，决定了对估价时点、价值类型的选择会有所不同，进而对估价结果产生影响，因而在司法鉴定估价中，估价目的应根据其最终的具体目的进一步详细表述。
在实际估价中，委托人往往并不能准确的提出符合估价要求的那种明确、具体的估价目的，这就要求估价人员要主动与委托人进行充分沟通，认真细致地了解委托人的真实估价需求。在弄清委托人的估价目的之后，估价人员应采用符合估价要求的表述将其表达出来，并请委托人予以确认。
（四）明确价值类型
明确价值类型是指明确所要评估的价值具体是哪种类型的价值。与其它估价业务价值定义存在相对确定性不同，司法鉴定估价的价值定义根据估价目的和估价对象的不同，往往存在较大的差异，例如，用于拍卖执行的，往往评估房地产合法转让条件下的市场价值；用于以资抵债的，为抵偿价值；用于协议转让的，可能为建议协议转让价值或快速变现价值。但对于很多以分家析产为目的的估价，估价对象通常是权属资料不全或受限制（如宅基地），这就需要估价师和法官根据估价目的，坚持客观、公正、合情、合理的原则，本着解决矛盾纠纷、维护正当权益的原则，选择适当的价值定义。合理的价值定义需要估价师在遵循估价基本理论的基础上，很好的与估价的根本目的相结合，要避免不加思考的“市场价值”，深刻理解市场价值仅仅只是价值的一种形式而已。
明确价值类型以后，估价人员必须在估价报告中给出该价值类型的明确定义，并在致委托方函中予以重点说明，以便于法官和当事人双方了解价值定义，防止估价结果和估价报告被错误地使用，引起不必要的纠纷。
估价人员对价值类型的选择与定义，应以现有国家、行业技术标准与规范为依据，现行相关标准与规范有明确规定的，应以其定义为准，不要另行做出定义；现行相关标准和规范未明确规定的，应考虑采用公开认定的一般理论与研究成果，必要时，应将相关理论和研究成果作为鉴定报告的附件。例如，最高人民法院、最高人民检察院《关于办理受贿刑事案件适用法律如干问题的意见》（法发﹝2007﹞22号）规定，交易型受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算，市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。在新商品房交易过程中，开发商所设定的市场销售价格不具有决定意义，通常仅具有参考价值，而真正决定商品房买卖对价金额的是交易中普遍存在的折扣价格。新商品房交易折扣幅度不定，开发商内部会根据经办人员的职务高低设定不同的优惠权限。因此，在审判实践中，一般认为应当以新商品房销售方的“最低优惠价格”作为“市场价格”，以判断国家工作人员实际支付的价格是否符合“明显低于”市场价格。
本部分以笔者曾经负责的**法院委托的朝阳区***居住区**花园*栋商业楼部分房地产价格咨询评估项目为例。
**法院在审理过程中，因拟执行拍卖的需要，委托评估公司对估价对象进行评估。
我们在与该案的经办法官联系后，大致了解了估价对象的基本情况，约定好时间后，在经办法官、当事人双方在场的情况下，项目组对现场进行了勘查：估价对象所在*栋商业楼共包括3栋在建商业楼，地上4层、地下1层，按店铺设计建造，主体结构已封顶，本次估价对象为其中位于北侧的2栋商业楼，外装修完成了约80％，内装修尚未开始，设备设施安装完成了30％左右，市政管线、道路完成了40％左右。
经过整理、分析资料并与被告核实，估价对象存在两大问题：一、实际建设中存在超规划建设情况，估价对象现状总建筑面积为30000平方米，其中超规建筑5000平方米；二、估价对象中部分房屋（建筑面积18000平方米）已经对外销售，被告方与两家公司签订了《北京市商品房预售合同》，其中的一个购买方即是本案件的原告之一，但一直未到有关部门办理预售商品房登记备案手续。
就上述情况我们与经办法官及时进行了沟通，从专业的角度分析了估价对象的特殊性，需确认估价对象的范围、价值定义。考虑到案件的可执行性及估价目的，最后法院没有要求我们按照在建工程现状来进行估价，而是要求我们评估设定原告可以完善超规部分建筑的规划审批手续、缴纳相关地价款、通过合法竣工验收、且不考虑已出售情况和欠付工程进度款情况条件下的预期市场价值。
从以上案例可以看出司法鉴定项目中与法官沟通的重要性，只有清楚了解了估价对象、估价时点、估价目的之后，我们才能正确把握司法鉴定项目中的房地产价值类型，出具令委托人满意的估价报告，否则很有可能出现估价报告做好了又被要求推倒重来的尴尬局面。
作者介绍：龚智诚
注册房地产估价师、土地估价师，现任北京华信房地产评估有限公司总裁助理兼房地产评估二部总经理
自2000年以来一直从事房地产评估工作，具有丰富的估价经验，曾主持数千宗房地产评估项目，业务类型包括房地产抵押、房地产转让、房地产司法鉴定、企业改制、不良资产处置、房地产课税等。