文/张宇飞

 当今社会，互联网已成为人们生活中必不可少的工具。随着智能化手机的普及，手机QQ、手机msn、手机视频、手机微博等移动互联网产品的使用日渐普遍。互联网时代的产品热潮已被新型移动产品所取代，人类社会已在不知不觉中进入了移动互联网时代。

 GIS（Geographic Information System），地理信息系统，是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。

 GIS应用领域广泛，主要应用于选址定位、医疗、环境、交通通达性等日常生活领域。本文就GIS在房地产经纪、估价领域的应用做简要分析，从效率和服务两方面论述GIS的应用情况，并预测其在该领域中的发展趋势。

 房地产业从1998年住房商品化起步，二、三级市场应运而生，伴随着互联网的兴起发展，期间经历了几次重要变革。随着3G技术的发展成熟，批量的房地产经纪（如存量房买卖和租赁）和房地产估价（如二手房价格评估）等信息需要在保存和修改的基础上妥善管理，并根据这些已有信息衍生挖掘出更多可供利用的信息，同时通过3G手段进行传输，从而在公开和效率方面得到提升，更好的服务于大众。GIS将自身优势与数据库功能相结合，以数据库模块形式对大规模数据进行存储和管理，以时间、空间、属性三维结合的分析方式，简便而快捷的为使用者提供支持。

 一、GIS在房地产经纪和房地产估价效率方面的应用

 GIS具有强大的数据管理、分析、挖掘等功能，在保存大批量数据的同时，能够对信息进行深入的挖掘，衍生出更多有效信息，从而提高房地产经纪、估价的效率。GIS的高效性主要体现在以下几个方面：

 1．数据管理功能强大

 GIS以矢量形式存储数据，结合数据库的优势将数据进行分层，实行统一的树形结构管理，不仅实现了管理的高效性，也实现了良好的交互性。在每一片层中，数据结合时间、空间、属性三方面的特征信息，将信息在片层中形成一个有机的时空整体，实现单一片层的系统化。片层间的数据具有相对独立性，对数据的更新只需在相应片层中进行，不改变其他片层的数据，达到片层间独立，片层内联系的效果。而片层之间的联系合并又使得信息呈现系统的完整性，让使用者对楼盘或小区的整体效果及相关信息一目了然，实现了高效的掌握和使用信息。

 2．房源信息选择高效

 结合GIS，房地产经纪机构可根据客户的需求，提供不同目的的房地产相关信息。能够从不同建筑物类型及周边建筑物情况的海量数据中轻易筛选出满足条件的房源，提供给相关需求用户，收取相应费用。通过GIS，不仅可根据房源判断周边地理信息，也可反向根据周边情况选择房源，打破了单项选择的禁锢，使房地产经纪机构从海量数据中解脱出来，大大提高了工作效率。

 3．房屋信息展示平台

 GIS结合三维时空分析，可直接获取三维维度的全部信息，为客户提供房屋展示平台。GIS还可以用报表和地图形式对数据进行输出，将客户关注的建筑物、比例尺、指北针、坐标等标识显示在地图中，使客户从数据和地理信息等方面直观的看到结果，更好的了解楼盘周边的建筑、交通、服务情况，也为楼盘的定价给出参考价值，进一步节约了实地查勘的时间和成本，提高了工作效率。

 4．有效降低估价风险

 GIS从地理信息角度出发，考虑时空因素对房地产价格带来的影响，使价格估算限定在一定范围内。随着数据的增加和信息时空的变换，可预测出价格的范围逐渐缩小，减少了非时空因素对价格的影响。另外，由于房地产估价师或现场查勘人员采集估价对象周边信息有可能存在人为因素的误差，利用GIS可以对估价对象相关信息进行完善和补充，使评估值更加准确合理，从而有效地降低了估价风险。

 5．提高实地查勘效率

 在房地产评估过程中，需要进行实地查勘取样，采集数据后才能对房地产做相应评估。应用GIS，能够从地区布局上分析判断需要多少查勘人员覆盖整个地区，优化线路安排，提高看房或实地查勘效率。

 二、GIS在房地产经纪和房地产估价服务方面的应用

 如今，服务行业在GDP中所占比例越来越大，人们在生活中也越来越关注服务的质量，GIS在房地产经纪和房地产估价服务领域的应用主要有以下几个方面：

 1．提供庞大的数据支持

 GIS以矢量形式存储的大规模数据可应用于不同行业。如：结合3G移动互联网为居民提供买房、租房等时空信息，为银行提供贷款信息等。不仅能够实时为需求者提供最新的数据，也实现了以较低的成本提供最佳服务。

 2．提供实时移动综合地理信息查询

 结合3G移动互联网，将GPRS与GIS进行结合，通过手机客户端兼容软件，可以将查询信息以视频或图片形式发送到手机上。在查询环节中，查询数据不再是死板的静态数据，通过GPRS定位，可以找到以自身位置为基点，以所查找位置为目的的即时数据信息。结合导航功能使客户可以随时随地的查询、使用相关信息，大大方便了客户。

 3．削弱空间壁垒，提供异地房地产经纪服务

 随着信息网络化和GIS的逐渐完善，地区间的壁垒逐渐减弱。人们可同时获取不同城市的相关信息，空间壁垒大大削弱，为在不同城市间进行房地产经纪服务提供便利。

 4．精准的信息交互，提供可视化信息服务

 移动互联网业务使得用户可以在移动状态下接入和使用互联网服务，移动的终端便于用户随身携带和随时使用。做到只要有相应的通讯工具，便可在任何时间、任何地点接收广告、视频等多样化的最新资讯。在资讯中加入GIS的因素效果，如flash、视频等形式，图文并茂的展现更加精准详细的地理信息等资讯。

 5．“鹰眼”功能，提供精细的量化数据服务

 GIS的“鹰眼”功能主要用于地图数据的浏览和运行轨迹的跟踪。对于建筑物间行进路线进行预测、跟踪与判断，结合导航系统进行实时反馈，进而判断布局的合理性。从轨迹的频率推断出特定区域的繁华程度、人流量、交通流量等，为房地产经纪和房地产估价提供精细的量化数据支持，从而更精准的把握区域价格水平及其影响因素。

 三、GIS与房地产经纪和房地产估价结合的未来发展方向

 在当前信息化产业的背景下，网络信息以其快速、准确及覆盖程度高的优势发挥的影响作用越来越大，房地产行业已向着数据密集型、交互性强、即时性高的方向发展，并对大规模高精度的数据从精确性、分布性、交互性等方面提出了更高的要求。

 GIS应用在房地产经纪和房地产估价领域，地理信息结合地区经济、人口等信息，以数据库平台为基础，结合时间、空间、属性等多方位复合信息，逐步形成以神经网络为基础的网络式发展。在移动互联网技术的支持下，实现数据信息的动态化，人们可随时随地对信息进行查询，并以可接受的形式得到反馈。神经网络整合了网络上该点的全部信息，通过网状形式与各个节点进行联系，实现信息的模拟和比较，再结合数据库技术实现数据的时空管理，达到效率与服务并重的复合式发展。

参考文献：

[1]Scott Crosier, Bob Booth, Katy Dalton, Andy Mitchell, Kristin Clark. Basic guidance of ArcGIS[D]．Esri Press. 2004.

[2]梁松，郝力，靖常峰．GIS技术在房地产市场信息系统中的应用研究[J]．地理信息系统，2009(4).

[3]吴秀芹，张洪岩等．ArcGIS9地理信息系统应用与实践[M]．北京：清华大学出版社，2007.

[4]移动互联网技术：让不动产“动”起来[OL]．2010-12-27.http://business.sohu.com/20101227/n278541043.shtml．

作者介绍:张宇飞

注册房地产估价师,北京华信房地产评估有限公司市场拓展部总经理