文/林阳
2013年是全球经济充满变数的一年，美国经济开始复苏进入低速增长通道，欧元区结束衰退并呈现复苏迹象，欧洲一体化在曲折中前行，而以中国为代表的新兴市场与发展中经济体也逐步放慢增长速度，开始进入转型阶段。在此背景下，中国房地产市场也开始转型调整，逐步告别粗放式增长的“上半场”，正式步入精细化和差异化竞争的“下半场”。
总体而言，2013年中国房地产政策导向从过去注重运用行政化手段管理需求控制房价转向更注重供给管理，并鼓励用市场化手段进行楼市调节，着力建立健全长效机制、维持房地产政策稳定；具体的政策也从过去的“一刀切”转为分类指导、因地制宜，限购、限贷等调控政策细节更多交由地方政府决策。房地产市场的表现整体上延续了2012年下半年以来的回暖趋势，量价齐涨，土地市场也开始反弹，另一方面房地产市场逐步出现地区分化，热点的一二线城市表现抢眼。预计2014年房地产市场总体将比去年趋稳，地区分化则将愈发显著。
一、2013年全国房地产市场政策综述
年初“国五条”定调全年调控，力图稳定市场预期。2013年初各地楼市又迎来“开门红”，北上广等一线城市量价齐涨。2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”，并于3月1日发布国五条细则（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】），表明中央政府高度重视坚持房地产调控，彰显调控决心，“国五条”细则的推出旨在为房地产市场尤其是一线及重点二线城市的迅速回暖降温，稳定市场预期。“国五条”出台后，北京、广州等热点城市随之出台地方细则，而大多数城市仅公布了本年度的房价控制目标。
三中全会强调全面深化改革，促进房地产长效机制建立健全。11月十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，强调进行全面深化改革，放眼于房地产市场的长期健康发展，从顶层设计上为房地产长效机制建立健全指明方向。未来政府将更多集中在房地产民生保障领域发挥作用，而由市场来满足居民日趋多样化的住房需求和优化商业、产业、养老、文化等其它地产的资源配置。在“后三中全会”时代全面深化改革的大背景下，房地产业将更加市场化，市场供需关系将更趋良性，有利于行业长期健康发展。
地方政府政策逐步分化。一方面，一二线热点城市房价持续高位，年度控制目标难以达成，因此地方政府继续加大调控力度，通过各种方式平抑市场预期。9月郑州首先对调控加码，10月深圳、北京先后出台“深八条”、“京七条”，11月上海和广州也分别出台“沪七条”和“穗五条”，至此一线城市调控政策全面收紧。随后11月25-27日短短三天内，七个二线城市扎堆颁布相关措施。总体上地方政府调控思路也有所转变，除部分城市提高二套房首付要求外，绝大多数城市更加强调增加土地和普通房供应，改善供需平稳房价。另一方面，少数三四线城市则灵活调整，适时松绑政策。受前期房地产市场相对低迷影响，8月温州首先放松限购人群，成为46个限购城市中首个对限购令调整并得到中央默许的城市。其后芜湖也对政策松绑，规定本科生买房可免契税并获2万元补助。11月徐州对限购进行调整，不仅通过区域放宽推动本地购买需求，还尝试调整限购户型和限购人群，在保证自住型需求的同时释放高档需求以推动市场发展。
二、2013年全国房地产市场总结
回顾2013年中国房地产市场，“量价齐涨”和“加速分化”等成为主要的关键词，具体呈现出如下四大特点：
（1）房地产市场总体回暖，全国量价创历史新高，开发投资加速增长。
由于2013年房地产调控更注重市场化调节和差别化调整，市场预期趋稳向好，刚需不断释放，改善性需求持续增加，成交量大幅增长。从统计局1-11月数据看，全国商品房销售面积和销售额均实现20%以上的同比增幅。前11个月，商品房销售面积已突破11亿平方米、销售金额人民币近7万亿元，同比增速将创下近几年高位，预计全年将再创历史新高。根据中指研究院公布的百城价格指数，百城住宅均价自2012年6月止跌后连续18个月环比上涨，2013年整体涨幅明显高于上年，11月均价达到10758元/平方米的近年新高，尤其北上广等十大城市住宅均价累计涨幅达16.04%，明显高于百城平均水平。销售回暖也带动了房地产开发投资加快。房地产开发投资从年初的一枝独秀，到年末依然保持约20%的同比增速。2013年1-11月，全国商品房新开工面积同比增幅近10%。
图1：2009-2013年全国商品房销售情况
数据来源：国家统计局。
图2：2012-2013年百城新建商品住宅价格指数
数据来源：CREIS中指数据。
图3：2009-2013年全国房地产开发投资及新开工面积
数据来源：国家统计局。
（2）土地市场反弹，一线城市供求两旺、地王频出，土地出让收入创新高。
土地市场在经历了2012年的低谷后迅速反弹，从全国层面看，2013年土地成交量的增速高于推出量，其中住宅用地增长尤为突出。根据中指院报告显示，2013年1-11月，全国300个城市共推出各类用地15亿平方米，同比增长6.3%，其中住宅、商办用地增长均超过15%。成交方面，2013年1-11月，全国300个城市各类土地共成交12.6亿平方米，同比增长13.1%，增速明显高于推出量，而2012年全年为下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6亿平方米，超过去年全年总量，同比大幅增长34.2%，结束连续两年的同比下降趋势，且增速自2010年后首次超过商办用地。此外，2013年前11个月，全国300个城市土地出让金总额为2.7万亿元，已大幅超过去年全年（2.1万亿元），同比增长62.2%。
分地区看，房企继续看好热点城市，一线城市土地市场尤为活跃。根据中原地产的统计显示，在保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商和中海这10个标杆房企前10个月购入的土地中，三、四线城市土地占比首次低于20%，仅为15%，同比下滑了37%。同期，标杆房企在一线城市购入的土地面积则高达764万平米，同比上涨高达146%。截至2013年12月29日，北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入已经达到了5127亿元，较2012年全年增长156%，并超过了2011年和2012年土地出让收入的总和，同时也创下了各自城市的年度土地出让收入记录。
（3）地区分化显著，一线和二线热点城市持续去库存化，房价领涨全国。
2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热，成交持续走高，库存创下新低，房价呈现持续上涨态势。据国家统计局发布的2013年11月全国70个大中城市住宅销售价格统计数据，北上广深等一线城市房价连续第三个月同比涨幅超过20%，其中，北京为21.1%，上海为21.9%，广州为20.9%，深圳为21.0%。与此同时一线楼市的二手房市场也异常火热。11月70个大中城市二手住宅价格与去年同月相比，价格上涨的城市有68个。北上广深四大一线城市同以“两位数”的涨幅遥遥领先，其中，北京同比涨幅高达20.1%。与此形成鲜明对比的是，大部分三四线城市市场供应量充裕，市场表现则相对平淡，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市，市场成交量低迷，房价处于下跌或停涨的状态。
图4：2013年主要城市价格指数
数据来源：CREIS中指数据
（4）房企分化格局明显，龙头房企热衷海外投融资和国内热点城市拿地。
根据中国指数研究院监测数据，2013年销售额过百亿企业扩容至71家，较2012年增加18家，其销售额合计达到2.3万亿元，其中万科、绿地、保利、中海、恒大、碧桂园等6家企业销售额突破千亿，行业领先阵营持续壮大。2013年房企“千亿军团”的扩容与百亿企业规模的扩大，表明市场集中度进一步提高。同时，领军企业尤其是“千亿军团”不断强化竞争优势，进一步拉大了与中小房企的距离，分化发展格局愈加明确。标杆开发商在2013年内加大土地市场投入力度，尤其向一线城市和部分热点省会城市倾斜。据中原地产统计，2013年万科、恒大、保利和中海年内权益拿地金额分别为778.12亿元、457.03亿元、431.83亿元和336.79亿元，四强房企年内拿地总额超过2000亿元，创历史新高。激烈竞争背景下，房企纷纷开始实施战略转型，例如：布局商业地产，加快海外扩张和海外融资力度等。截至12月12日，2013年房企海外融资总额（包含贷款）合计人民币高达3256亿元，与2012年房企全年融资额相比，涨幅超过100%。
三、2014年房地产市场展望
预测总是充满困难和风险的，但同时也是大家最关心的，很遗憾笔者没有水晶球，所以只能尝试从以下几方面综合分析和判断2014年房地产市场总体走势和主要特征。
（1）大势观澜——宏观环境分析
展望2014年世界经济，尽管发达经济体复苏形势整体有所好转，但美国退出QE及其溢出效应、发达经济体的债务问题、区域贸易谈判进展、贸易和投资保护主义等诸多因素值得关注，世界银行等机构均预计2014年全球经济增长速度仍将维持在中低速的水平上，但有望高于去年。
从国内来看，在全面深化改革和推动经济转型的背景下，预计2014年国内经济将稳中趋缓。中央经济工作会议也提出2014年经济工作核心是要坚持稳中求进、改革创新。2014年将是全面深化改革破冰之年，其中最重要的改革将是金融改革、土地改革、财税体制改革和新型城镇化建设等。宏观政策方面，2014年将继续实行积极的财政政策，适当增加财政赤字和国债规模，同时积极推进增值税、消费税、环境税改革，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度，并继续加强地方政府性债务管理。出于稳定物价的考虑，2014年继续实施稳健的货币政策，在此基调之下，2014年将继续出现货币信贷“双紧”的局面。
此外，据社科院蓝皮书预测，我国城镇化进入新一轮的快速发展期，2013年年底我国城镇化水平将超过54%，按目前的增长速度，估计到2018年将达到60%。由此可见，国内外总体趋稳的宏观经济环境，以及新型城镇化、土地和财税体制改革等将为房地产市场发展带来新的发展机遇。但同时也必须警惕，QE退出带来的不确定性以及自去年6月银行体系“钱荒”之后，国内资金面持续偏紧的状态可能抬升国内资金利率，房地产市场也将面临局部调整风险。
（2）拨云见日——房地产市场供求关系分析
三中全会基调是理顺政府与市场的关系，未来房地产将坚持市场化改革方向，充分激发市场活力，满足多层次住房需求。而市场化机制中供求关系是决定因素。
从需求看，一线城市成交将基本保持持平，大部分二线城市成交将保持一定增长，三四线城市本地需求不足将导致成交持续低迷，因此2014年全国成交总量预计稳中趋缓或稳中有降。从需求结构看，考虑到近两年各重点城市持续上涨的房价和货币信贷双紧的局面，去年市场需求集中释放以及去年底一线城市调控收紧加码等因素，投资性需求将进一步得到抑制，2014年可能会延续上年的趋势，即：刚需住宅仍是主力但热度下降，而改善类产品渐成市场上行主要推动力。
从供应看，由于2013年年底因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批和2012年下半年以来土地市场成交释放，预计一线城市2014年总体供应走势将稳中有增，二线城市将出现供应量明显扩张，而三线城市市场供应总体充足，个别城市甚至出现库存过剩的情况。另外国家统计局数据显示，2013年1-11月房地产开发企业土地购置面积34,773万平方米，同比增长9.9%，为2012年1-2月进入负增长以来首度转正。这意味着今年的新开工或房地产市场供应量会增加。投资方面，预计2014年新开工增速回升还将持续，2013年土地成交释放也将促进明年房地产开发投资走高，因此2014年房地产市场供应总体将会有所改善。
总之，在经历了2013年的投资平稳增长及热络成交后，随着需求端动能趋弱、供给改善，类似去年“国五条”出台后成交井喷的情况很难再现，总体上2014年房地产市场将开始逐步降温，但不排除部分热点一二线城市继续保持较高增幅。
（3）见微知著——市场预期分析
预计2014年房地产政策总体保持稳定，一方面强调差别化和分类指导，住建部提出的“房价上涨压力大的城市要从严落实各项房地产市场调控政策和措施，增加住房用地和住房有效供应；库存较多的城市要注重消化存量，控制新开发总量”将成为未来一段时期内地方政府房地产调控的总体指向，不同城市的调控政策制定将更为灵活、更有针对性。另一方面，将长效机制作为宏观调控工作更重要的核心。随着集体土地确权、不动产登记统一、金融市场化等改革先行措施的逐步落实，影响房地产市场发展的土地、人口、金融及财税等方面将迎来新局面。
具体到微观层面，从新开工面积，土地购置面积等指标看，房企投资热情依然比较积极，房地产投资增幅等指标将会在短期内保持平稳。根据戴德梁行的数据，2013年全国销售额排名前15位的房企，如万科、金地等，每有1.7元的利润就会拿出1元来拿地。值得一提的是，从2010年调控至今，上市房企在加快周转的同时保持土地购置的相对理性，有意识适度降低杠杆水平，保持良好的现金流状态，对抗财务风险的能力稳步提升，朝着更加健康的方向发展。
显然，从近期来看，2013年末一线城市土地市场的火热仍将在一定程度上维持市场主体的房价上涨预期。但是在政策整体持稳、地方楼市分化加剧的情况下，2014年全国住宅均价上涨势头预计会有所放缓，全国而言可能会降至个位数。路透社在去年11月底进行的一次中国住宅市场调查结果也显示，16家受访机构的预估中值为上涨5%。
综上所述，笔者认为，2014年房地产市场总体将趋稳放缓，预计房价涨幅将逐步回落。同时地区分化进一步加剧：北上广等一线城市将呈现先涨后稳态势，涨势趋缓；二线城市供求两旺将保持稳步上涨；而三四线城市短期内仍面临供大于求的局面，去库存压力较大，部分城市房地产市场将进入调整期。从房地产行业竞争格局看，预计2014年全国房地产行业集中度将进一步提升，房企分化格局越发明显，龙头企业将开展差异化竞争。从土地市场看，今年土地供应量会进一步加大，尤其一线城市和部分热点二线城市仍将是重点。