土地评估部——丁丽娜 林宗媛
2013年，北京市土地交易市场相对活跃。据北京市土地整理储备中心数据显示，2013年全年总交易宗数达211宗，成交土地总面积达2069.63公顷，其中，规划建筑面积为2342.55公顷，达到三年来新高。总成交额高达1826.22亿人民币，为2007年以来的最高水平。从北京市国土局所挂出的土地来看，预计2014年一季度北京市土地市场仍然趋热。
图1 2007年至2013年土地交易市场总体分析
从交易地块的区位来看，2013年，北京市地块交易区遍布除西城区、宣武区和崇文区以外的所有区县。其交易土地的规划建筑面积以房山区和大兴区最多，昌平区、通州区和顺义区次之，该五个地区的规划建筑面积占北京市总体规划建筑面积总和的67%。由此可见，2013年北京城市建设发展规划的重点在五环与六环之间；五环内地块虽已捉襟见肘，但仍有些许的优质地块入市交易；六环外的偏远地区的城建工作也已逐渐起步。
图2 2013年土地交易面积区位示意图
图3 2013年土地交易面积区位比例示意图
从土地规划用途来看，2013年，北京市交易的土地规划用途仍然以住宅用地为主导，其次依次是工业用地、综合类及其他用地、商业金融用地和仓库用地。其中，住宅用地的规划建筑面积达到1336.99公顷，占土地总成交面积的50%以上。由此可见，居民住房问题仍是政府部门关注的重点，相信在未来的一段时间内，住宅用地的开发利用将在一定程度上提高住房供给，缓解住房需求压力。
结合区位情况来看，2013年住宅用地市场呈现郊区化趋势，五环以内的地块主要以商业金融用地为主；而工业用地全部位于五环外的郊区，且以经济开发区、产业园区等为主。
图4 2013年土地交易面积规划示意图
图5 2013年土地交易面积规划比例示意图
交易地块的容积率规划，体现了城市发展规划中对建筑物密度的把控。2013年北京市交易地块的平均容积率为2.22，即每1平方米的建筑用地面积上平均将容纳2.22平方米的规划建筑面积。总体上看，未来的城市建设目标是建设较为舒适的低密度城市。规划容积率的变化规律在总体区位上呈现由市中心向外递减的趋势，符合郊区的居住环境较优的一般认知。而在地块规划用途方面，以商业金融类用地和综合类用地的容积率明显高于住宅用地，体现了合理配置土地资源的理念和原则。
图6 地块区位容积率示意图
图7 地块规划容积率示意图
2013年北京市土地成交价格总金额达1826.22亿元，平均楼面地价约为每平米7031.39 元。从地块区位角度来看，楼面地价表现出与该地块区位远离市中心距离成反比例的现象。从土地规划用途角度看，住宅用地的价格最高，商业金融用地次之，二者的楼面价均超过1万元/平方米；工业用地的价格最低，楼面价不足1000元/平米。成交价格的高低直接反映土地交易及其下级市场的供需情况，由此可见，住宅市场，尤其是中心地带的住宅市场呈现出明显的供不应求的现象。
图8 楼面地价区位示意图（单位：元/平方米）
图9 不同规划用地的楼面地价示意图（单位：元/平方米）
2013年，由于资金压力的减轻和市场的回升，房地产企业主观拿地的意愿非常强烈，尤其是对优质地块的争夺较激烈，导致土地市场在一定程度上偏热。
土地招拍挂交易市场中的溢价情况体现了土地开发商的投资意愿和盈余情况。2013年，北京市土地交易中有78宗交易出现溢价，占总交易宗数的36.97%。其中，住宅用地交易溢价55宗，占住宅用地交易总宗数的73.33%；商业金融用地交易溢价12宗，占商业金融用地交易总宗数的16.4%；其他类多功能用地交易溢价8宗，占综合类及其它用地交易总宗数的25.7%。由此可见，住宅用地对土地开发商具有最大的吸引力。
从溢价率角度看，2013年北京市土地交易平均溢价率为52.07%。其中，1宗溢价率为251.3%的工业用地和1宗溢价率为129.8%的仓储用地的溢价率最高，但属于个别案例，不具代表性；综合类及其他用地的平均溢价率为84.5%，高于住宅用地和商业金融用地的溢价率，由此可在一定程度上得出结论，即综合类用地的开发经营可为开发商创造较大的利润空间。
图10 不同规划地块的溢价率示意图
2013年，北京市土地交易市场上配建政策性住房用地共交易35宗，其政策性建筑面积总计369.55公顷。其中，自住型住房建筑面积占到政策性地块总面积的48.7%，限价房建筑面积占25.2%，公租房建筑面积占16.9%。
图11 各类政策性住房面积比例示意图
从区域分布来看，政策性住房基本上遍布各个行政区域，除市中心东城区和西城区外，仅怀柔区没有规划政策性住房用地，大兴区、通州区和昌平区的政策性住房建筑面积位列前三，占了政策性住房总建筑面积的67%。其中，自住型商品房规划分布在通州区、大兴区、朝阳区、门头沟区、昌平区、顺义区和密云县（按规划地块大小排序，同下）；限价房分布于大兴区、通州区、房山区、延庆县、昌平区、朝一阳区、平谷区、顺义区和门头沟区；公租房位于昌平区、通州区、海淀区、门头沟区、丰台区和石景山区；园区安置房安排在昌平区高教园；经济适用房分布于通州区和门头沟区。
图12 政策性住房建筑面积区位示意图
（1）土地市场升温，地王频现
2013年，北京市交易市场显著升温，商品房楼面价记录持续刷新，朝阳孙河地块、夏家胡同、农展馆北路8号等地王频现。6月19日，懋源以17.7亿元的总价，外加配建3.8万平米公租房的条件夺得丰台区花乡夏家胡同，。剔除保障房部分，其商品房楼面价高达4.58元/平方米，这一单价超越了卫冕地王万柳，成为北京市新一代地王。7月23号中粮以总价23.6亿元、配建3.3万平方米公租房的“天价”，将孙河乡西甸村HIJ地块收入旗下，商品房楼面地价达到4.8万元/平方米，创新了地王记录。随后，朝阳区农展馆北路8号0304-622地块住宅混合公建用地项目的亮相又一次吸引了众多房企的关注。8月21日，经过激烈的竞价后，融创以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件如愿摘得此地，商品房楼面价高达7.3万元/平方米。至此北京市土地市场达到空前火热的状态。
（2）北京“新国五条”细则加紧落实，“限房价、竞地价”地块连续上市
为有效控制、冷却房地产市场，北京市出台“新国五条”，要求通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。朝阳豆各庄地块、昌平沙河高教园区地块、海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块等“限房价、竞地价”地块的连续上市表明，2013年内“新国五条”细则在一定程度上得到落实。
（3）自住型商品房政策出台，支持刚需平抑房价
10月23日，北京市发布自住型商品住房政策，鼓励企事业单位在自有用地上建设自住型商品房。（自住型商品房5年内不得转让、出租，转让者须缴纳差额的30%给住建委；符合北京市限购条件的购房者皆可购买自住型商品房，对购房家庭不作收入限制，但自住型商品房购房资格只有1次。）首期自住型商品房规划方案中包括：海淀上庄镇中心区10地块、昌平北七家镇定泗路北侧地块、朝阳区崔各庄来广营北路地块、好样去东坝单店地块、丰台大红门油毡厂地块、朝阳区百子湾14号地和朝阳区高井星牌建材厂项目。这些自住型商品房的上市，将有效支持住房刚需，在一定程度上发挥平抑房价作用。
作者介绍：丁丽娜
理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司土地评估部项目经理。