文/特邀撰稿人 彭芃
前言：
尽管住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，在缓解住房矛盾，解决住房问题方面发挥了重要的作用，但自住房制度改革以来，人们从低租金的福利式住房分配制度下解放出来，住房私有化使老百姓为拥有自有住房而奋斗；同时，随着土地制度改革，房地产市场化程度进一步加剧，政府的管理核心开始向房地产的一、二、三级市场转变，而作为解决百姓住房问题尤其是中低收入家庭及流动人口（或城市常住外来人口）住房问题的重要组成部分的租赁市场一度被忽视。近年来，随着我国城市化进程加速，城市人口急剧膨胀，住房需求快速增加，其直接后果是我国城市房价高涨，已远远超过居民的可支配收入。在此背景下，曾一度被忽视的房屋租赁市场再度进入公众视野。为防止房价继续高涨，政府部门通过“限购、限贷”等行政手段来抑制需求，力求使房价涨幅下降。尽管“限购、限贷”政策对全国房价的抑制作用有限，但从另一个层面却活跃了房屋租赁市场，对引导居民消费观念的转变起到了一定的促进作用。然而，由此引来的租金上涨，再度引发公众对租赁市场的关注。由此可见，住房租赁市场实质上与买卖市场密切相关，因此，解决住房问题也好、抑制房价也好，不能抛开住房租赁市场，只从房屋买卖市场着手，这同样适用于房地产调控长效机制的建立。本文将以北京为例，从住房租赁市场的现状、及其与房屋买卖市场的关系等角度来探讨房地产调控长效机制的建立。
一、 住房租赁市场现状分析
1、从需求来看，大量的常住外来人口导致住房租赁需求激增。据统计，2012年末，北京市实际常住人口为2069.3万人，其中常住外来人口773.8万人；与2000年第五次全国人口普查相比，外来人口在北京常住人口中的比重由2000年的18.9%提高到2012年的37.4%。在城市化进程加剧的大背景下，庞大的外来人口促进了住房租赁市场的发展，尤其是在“限购、限贷”等政策环境下，住房租赁更是成为外来人口解决居住问题的主要途径。据2010年第六次全国人口普查数据显示，北京市通过市场租赁住房（不含廉租房）解决住房的家庭占比为32.7%（折算为家庭户217.8万户， 约600多万人），仅次于上海37.5%。该比例与北京市外来人口占比变化基本接近。住房租赁已成为解决我国城市住房问题尤其是大城市住房问题的重要途径。
2、从成交情况来看，市场租赁规模相对稳定，成交量在140万套左右。
2008年至今，北京市住房租赁市场成交规模相对稳定，除2009年因市场回暖，买卖市场火热，导致租赁规模下降为不足110万套外，其余年份成交量均保持在140万套左右。若按平均每套住3人测算，累计每年解决400多万人的住房问题。
数据来源：2013年北京市房地产年鉴。
3、从租金情况来看，租金呈逐年上涨趋势，尤其是近几年，租金年均涨幅10%左右。
2008年受美国金融海啸影响，整体房地产市场低迷，房屋买卖陷入低谷，短期内无法买房的刚需族转向租赁市场，需求增加，2008年租金涨幅达30%，2009年因买卖市场火热，分流大部分需求，导致租金回落外，其余年份租金均保持10%左右的增幅。
数据来源：2013年北京市房地产年鉴。
4、从CPI与住房租金指数来看，住房租金指数领跑CPI。
从图3可以看出，2013年1月至今，住房租金指数一直领跑CPI。虽然近期因住房买卖市场活跃，分流了租赁市场部分需求，但因7-9月为租赁市场的传统旺季，租金涨幅明显收窄，但幅度仍超过CPI，居民住房支出成本较高。由此可以看出，住房租金指数作为CPI的一个重要组成部分，是民生的一部分，理应受到政府相关部门的关注。
数据来源：北京市统计局。
从图4可以看出，住房租赁市场与存量房买卖市场之间的此消彼长关系明显。在2006、2007年两个市场保持相对均衡状态，保持稳定增长态势。2008年受美国金融海啸影响，存量房买卖市场处于低谷，住房租赁市场保持相对高位的增长，涨幅超过30%；2009年，受国家4万亿元投资及一系列利好政策的刺激，商品房买卖市场火爆，交易量涨幅超过200%，住房租赁市场进入交易最低点，交易量下降超20%；2010年北京实施限购政策，2011年限购政策进一步加大力度，成为全国限购最严厉的城市，在政策影响下，存量房买卖市场交易量明显下降，2011年降幅超过40%，而2011、2012年住房租赁市场则保持一个相对合理的增速，且交易量相对稳定，这与近年来住房保障的发展分流部分需求密切相关。整体来看，与住房买卖市场受政策影响波动较大相比，住房租赁市场相对稳定，是缓解我国住房矛盾的重要渠道。
三、调控现状分析——近年房地产调控的效果评价
近年来，为调控房价，从国家到地方都采取了各种措施，如房产税的试点（上海、重庆）、存量房交易征收个税等经济手段来调节市场。但效果最明显，也最直接的，还是行政手段，如住房限购、限贷等政策的实施，从市场发展的角度来看，已到极致。但调控效果如何？从图5可以看出，2009年至2012年，北京存量住宅成交均价与新建商品住宅成交均价整体呈现上升趋势，但从涨幅来看，还是有了明显的收窄。2010年房价涨幅40%以上，经过近两年的调控，房价涨幅趋势明显放缓，据2013年北京房地产年鉴有关数据显示，近两年存量房交易价格涨幅在8%左右。虽然笔者对此数据保持怀疑，但从整体来看，调控效果还是很明显，但长期采取行政手段来调控市场，不利于市场的健康发展。同时，调控带来的另一负面影响是租金快速上涨。近两年租金涨幅都在10%左右，远远超过CPI的涨幅，这对社会稳定亦将造成不利影响。
四、房地产调控长效机制建立的思考
1、房地产调控长效机制建立的前提是明确调控的目的，而非目标。只有目的明确，方能实现预期目标，达到预期效果。笔者认为房地产调控的目的是营造稳定健康可持续发展的市场环境。为达到目的，可分几个阶段进行：短期内可以从调控房价着手，将降低房价或房价涨幅缩小作为近期目标，即现行用行政手段调控市场；从中期来看，利用税收等经济手段调解市场，最大限度地增加市场供应，确保市场稳定；从长期来看，应着力实现房地产一二三级市场联动，住房保障与市场并重，能够最大限度地解决中低收入家庭的住房问题，确保市场的可持续健康发展。因此，下一步，房地产调控进入中长期阶段。
2、房地产调控长效机制建立的着力点是采取“开源节流”的措施。
开源——拓宽房源，增加市场供给。其中，增加市场供给的途径有以下几个：一是新增商品住房供应；二是存量住房供应。受土地资源稀缺等因素限制，新增供给势必会不断减少，因此，增加市场供给的核心应该从存量住房供应着手。据统计，2012年，北京存量住房约为520万套，其中，用于买卖的7.5万套，用于租赁的约140万套。可见，存量住房市场交易量不及总量的三分之一。因此，通过盘活存量房源增加市场供给的空间很大。如何盘活存量房源，就需要有长效机制进行鼓励与刺激。目前，热议的房产税可能是盘活存量房源的一个途径。但笔者对此存疑，首先，房产税的征税目的不明确；其次，房产税征收的合法性有待考证；再次，征收房产税属于惩罚性机制，即增加购房人的税负。笔者认为有待要盘活存量市场，必须从以下几个方面着手，一是鼓励私房出租，即通过税收减免、提高登记备案效力等方面进行着手；二是引导规模化租赁经营市场的建立，通过规模化经营，规范住房租赁市场，提高租赁市场产品品质，促进租赁市场健康发展；三是通过立法，保护租赁当事人的权益，为租赁市场的健康发展提供良好的法制环境。
节流——遏制投资投机需求，引导自住需求。遏制投资投机需求除了现行的“限购、限贷”等行政手段外，可利用税收、金融等经济手段分类型、分层次进行调节。如对投资、投机需求可征收高额税收，如大户型、豪宅以及5年内进行转让的非自住房屋建议征重税；不提供贷款支持等手段来进行遏制。可参考香港做法，境外人士在香港购房要征收45%的交易税。对首次购房的中小户型的自住需求应予以税收、信贷方面的支持。而对于通过租赁市场解决住房问题的家庭，可通过住房补贴或获取优先购买权等方式予以引导和支持。
3、房地产调控长效机制建立的核心是政府职能的转变。
笔者认为，要建立房地产调控长效机制，并使其有效发挥作用，其核心是政府职能的转变。即由传统的行政管理职能向服务职能转变。在市场经济体制下，只有政府部门充分放权，才能有效发挥市场机制的配置资源的效率，才有利于长效机制作用的发挥。转变职能后，首先，政府应该是公共服务的提供者。如在房地产领域，政府应该做好住房保障工作，有效解决中低收入家庭的住房问题。同时，对房地产市场，更多地利用法律、经济等手段对其进行约束与制约。其次，政府应该是市场秩序的维护者。住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，一直被忽视，笔者认为住房租赁作为解决住房问题的重要途径，其市场化程度相对较高，但市场秩序亦较混乱，市场租金涨幅高过CPI，作为民生问题，政府应该发挥其应有的作用，通过立法等手段来规范市场行为，稳定租赁关系、控制租金涨幅、保护租赁当事人合法权益，维护市场秩序。
结语
笔者认为，住房租赁市场是关乎民生，解决我国住房问题的一个重要途径，应该引起政府部门的高度重视。同时，其作为房地产市场中的末端市场，在缓解市场矛盾中发挥了重要的作用，因此，将其作为房地产调控长效机制建立的切入点，不仅能开拓政策制定者们的思路，而且还有利于厘清房地产市场中存在的各种问题，为房地产市场的可持续发展把脉。