文/聂燕军
在京中央单位配售住房按经济适用住房价格评估工作以来，本人一直参与规范的研讨、制定及修改工作，并在实践中为多家在京中央单位提供评估服务、技术支持以及产权办理工作。大家对评估问题特别敏感，特别是涉及到价格和产权证办理等核心利益问题，这些问题既是参与配售个人关心的问题，也是组织单位面临的主要问题。本文对实践中的有关问题进行探讨，以利工作的开展。
一、与商品房内涵的区别
在京中央单位配售住房包括在京中央单位新建职工住宅，和旧有住房。在京中央单位新建职工住宅是指为解决在京中央单位职工住房问题，通过危旧房改造等方式，由国务院机关事务管理局协调，各部门、机关单位配合，统一组织建设的，向职工定向出售的福利性新建住房，在用地及税费方面予以政策扶持。旧有住房指的是参与新房配售的职工，腾退出来的旧有住房。而商品住房是指由房地产开发企业综合开发，以建成后出售或出租为目的而建设的住宅。
新建职工住宅与商品住房相比，这种住房具有福利性和限制性，其销售方式为配售制，区别于商品房的开放性和面向市场的销售制。同时新建职工住宅不涉及开放商利润及各区政府保障性投入，土地性质为划拨，产权为有限产权，有其独特的福利性和限制性。
二、价格评估的差异
在京中央单位新建职工住宅配售价格按照《关于完善在京中央和国家机关住房制度的若干意见》及《在京中央单位价格评估技术指引》，遵循合法原则、替代原则、估价时点原则、市场与成本相结合原则、利润最小化原则，依据相关估价程序，运用成本法、市场法等恰当估价方法后测算得出，重点体现了利润最小化和成本全覆盖的要求。
在京中央单位职工腾退旧有住宅价格，根据《中央国家机关住房制度改革办公室在京中央单位旧有住房按经济适用住房价格评估规范》的规定，主要采用因素修正法来进行计算，选用拟配售的新建经济适用住房为基准项目，以选用的拟配售的新建经济适用住房销售均价为基准房价，通过新旧房对比，考虑新旧房之间区域因素、小区及楼宇因素、房屋因素等因素的比较，通过加权计算，最终得出新旧房联动后的旧房可比价格。通常情况下，小区因素包括位置、居住小区规模、商服繁华度、区域道路密集程度、住宅集聚度、公交、地铁线路、到达公交车站的步行时间、宗地外基础配套设施、生活配套设施、 教育配套设施、绿化、空气、停车设施、物业管理等。楼宇因素包括建成年代、结构、楼型、设备（电梯）、宗地内基础配套设施、公共部位装修等。房屋因素包括楼层、朝向、平面布局、通风、建筑面积等。其中新旧房所在区域位置差异和新旧房建成年份差异为主要修正影响系数。
与对商品房评估相比，旧有住房评估工作更注重房屋本身因素而非区域价格因素，周边商品房价格对旧房评估的结果基本没有影响，商品房的价格波动对旧房评估工作的影响也比较小。
三、新旧房价格倒挂问题
配售过程中有时会出现新旧房倒挂，这种现象指的是同样面积的新房价格比不上旧房价格，主要出现在新建职工住房位置偏离市中心较远，而旧有住房位置贴近市中心且建成年份较晚的情况。主要原因就是新旧房所在区域位置差异和新旧房建成年份差异造成的。
四、不同批次的旧房腾退工作中产生的价格差异
在同一单位同一楼栋内由于新旧房联动，不同批次旧房价格会出现单位系统间的房价不平衡，主要的原因在于参照的新建住房所在地点和价格不同而产生的不平衡；也就是说，产生房价不平衡的直接原因在于目前新旧房联动体系，这种价格差异主要取决于不同批次新房价格差异及由于不同时间点产生的估价时点的影响。
五、其他容易产生争议的问题
由于在京中央单位配售住房按经济适用住房价格评估自成体系，在实践过程中有很多独特的地方，而且容易产生争议。
1、在确定区域因素生活配套设施中“中等商场或中等超市”时，不易界定，可依据估价对象所在区域中商场或超市经营范围、经营规模以及营业场所建筑面积（500平方米左右）综合考虑确定。
2、小区内没有临树林、水面等情况，但小区与城市道路间有绿化隔离带，该情况小区空气质量如何认定？通常对于小区围墙（小区红线）内的绿化隔离带在“小区绿化率”中认定。
3、小区外有公共停车设施认定问题。小区停车设施因素中，若小区停车设施不充足，但该小区外有公共停车设施且该小区人员可使用，在确定所在小区“停车设施”因素时，结合估价对象所在小区实际情况，原则上按一户1.5辆及以上配置停车位可认定为充足，根据实际情况可酌情设置中间值。现场勘查时也可到小区物业管理部门进行小区停车设施的调查,占用小区内道路作为正规停车设施的，可确定为该小区停车设施；在小区外符合规划且可明确为该小区专用停车设施的，可确定为该小区停车设施。
4、小区及楼宇因素中到达城（地）铁、公交车站的步行最短距离如何确定问题。在实际工作中遇到住宅区规模较大，配售房屋所在楼宇单元位于住宅区不同位置，且小区通往城（地）铁、公交车站有多个出入口，但最近路线出入口常年不予开放，如何确定最短距离对等级划分影响较大。在确定小区及楼宇因素“距达城（地）铁、公交车站的步行最短距离”时，可依据小区实际情况及相关说明，小区居民能够步行最短到达城（地）铁、公交车站且符合该小区出入物业管理的最短距离确定该因素修正。
5、“有横向主管道设备的楼层”认定问题：居室套内房屋使用面积中有横向暖气或横向上下水管道的楼层均认定为“有横向主管道设备的楼层”。
我国原有住房分配方案未能充分考虑区位调节因素，只按房屋面积、间数分配，而实际房地产价格会因所处位置不同导致价格差异从而产生矛盾，在京中央单位配售住房按经济适用住房价格评估并按此进行配售，这种方式不仅改善了职工的住房条件，更是对房改售房问题新的探索。对职工调入新房后腾退的已购公房按经济适用房进行评估，达到以增量房带动存量房的目的，最大限度调整单位内部有房职工和无房职工，有房但面积未达标职工之间的住房利益不平衡问题，保证腾退旧房购买新房的职工、购买腾退旧房的职工和未购房职工之间的住房利益平衡。
建议参与配售单位在分房和评估工作开展前，首先做好与产权人的动员沟通工作，让各单位职工充分了解本次配售的性质、方式、原则、评估价格差异等情况，以减少随后的工作阻力。本文例举的这些问题虽然细微，在过去的旧房腾退评估中，是最容易被待分房职工注意到的问题，也是常常牵扯工作组精力的事情，把工作做细做深可避免引起不必要的纠纷，顺利推动工作开展。
作者介绍
聂燕军
EMBA、资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师。
中国土地估价师协会副秘书长，国家机关房地产研究会理事，中国房地产估价师和房地产经纪人学会专家，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为创始人之一进入市评估所整体改制公司。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。