文/王珊

 一、   商业用地市场供求状况

 进入2013年以来，北京市土地市场延续2012年下半年以来的升温态势，仅1月份，全市共计成交18宗土地，单月土地交易额达到205.7亿元，创下了十一年来的历史最高记录，迎来土地市场的开门红。

 在土地市场整体高涨的环境下，商业用地的火热程度更加突出。从土地供应情况看，根据4月份发布的2013年北京土地供应计划，今年北京计划供应土地5650公顷，其中商业用地供应量400公顷。与2012年供地计划相比，在整体供地量缩减的前提下，商业用地不降反而增加供应50公顷。从土地成交情况看，商业地块的出让占比也有明显提高。统计数据显示：2012年北京商业用地成交29宗，在全部土地成交中占比18%。到了2013年1-6月，北京商业用地成交22宗，占比提高到26%。其中“国五条”出台后的2季度商业用地成交12宗，占比高达35%。

 另据统计数据显示：2012年，万科在北京拿下4宗住宅用地，商业用地为零。到2013年上半年，万科在斩获台湖和房山2宗住宅用地外，还拿下了大兴新城核心区的一块商业金融用地。同万科一样，2012年，保利在北京共有3宗住宅用地入账，商业用地同样为零。而2013年上半年，保利除了大兴旧宫一块住宅用地外，还竞得了通州运河核心区的两宗多功能用地。

  由上可见，受供应增加以及住宅市场限购限贷政策收紧的影响，各大房地产开发商加大了商业地块的拿地力度，使得北京市上半年商业用地需求量增加。而根据近日北京市国土局近日通报的北京上半年商服用地供应情况统计，上半年供应量仅完成总计划的38%，因此市场出现供不应求的现象。

  展望2013年下半年，从供应量上看，保守统计商业用地供应量应与上半年持平或略有增加，而在上半年万科、保利等重量级开发商均已有所斩获，因此商业用地市场供不应求局面将得到一定缓解。

 一、   商业用地市场交易状况

 根据数据统计，北京市2013年上半年商业用地成交无论从地块数量或成交金额，均较往年有较大幅度提升。尤其是个别地块出现多轮竞价，高价成交的情况。

 5月20日，北京市国土局公开出让通州区台湖镇2宗商业地块。在经过62轮竞拍后，北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以8.25亿元夺得通州区台湖镇B-23地块，溢价率230%，折合楼面价13136元/平方米。5月30日，世纪鸿再次经过104轮激战竞拍，以10.4亿高价拍得台湖镇另一宗商业用地，溢价率242%，楼面价13601元/平方米。

 基本同一时间成交的大兴区魏各庄镇商业地块虽然只有北京城建、泰禾和东亚新华3家开发商参与竞争，但却经历了78轮现场竞价。该地块拍卖价格从5.62亿元开始叫价，竞价阶梯为1000万元，最终北京城建以11.15亿元夺得，溢价率达到102%，折合楼面价6053元/平方米。

 门头沟新区商业地块也经过5轮竞价，成交价格也达到11000元/平方米，溢价率高达120%。

2013年下半年以来，七、八月份北京市商业用地共成交8宗，具体成交情况如下：

 从市场交易情况可以看出，2013年商业用地土地市场从年初持续走高，到二季度达到交易高峰，而进入下半年后，展现出回落趋势。

 一、   政策对商业用地市场影响

 政策的变化是对土地市场产生影响的重要因素之一。2013年3月30日北京市发布了房地产调控“国五条”细则，并于3月31日起正式执行。细则规定自3月31日起禁止京籍单身人士购买二套房；严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，出售五年以上唯一住房免征个税；进一步提高二套房贷首付款比例；新旧政策以买卖合同的网签时间为准。

 细则出台前，土地市场出现了短暂的低迷期，开发商对调控形势不明确，多属于观望状态。而新政后，首宗出让地块位于北京石景山区鲁谷路C2商业金融用地，就被新能(北京)国际房地产开发有限公司以11.65亿元高价摘得，溢价率达到174%，楼面价为21311元/平米。该宗地本次高价出让远远超出市场意料，究其原因，是受到政策影响。细则出台后，楼市调控对住宅市场产生了一定冲击，众多开发商将开发重心转移到未被波及的商业市场。根据上文交易情况分析也可看出，随后北京市商业地产市场进入了交易高峰期。

 但进入下半年，商业土地市场并未持续走高。2013年6月，北京市住建委下发《关于进一步加强本市商品房预售许可管理有关问题的通知》【京建法（2013）12号】，提高了商业、办公楼和大户型住宅项目的预售门槛。《通知》要求，从2013年8月1日起，新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以及套均建筑面积大于140平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度必须达到一定条件。其中，地上规划层数7层(含)以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8层(含)以上的，施工进度应达到地上规划层数1/2以上(且不低于7层)。各区县房管部门要严格按照勘查现场，对未达到施工进度要求的，将不予办理预售许可。

 政府出台差别化预售新规，对商业项目开发商资金链提出了更高的要求，开发商无法通过商业项目率先回笼资金。因此开发商会调整自身的产品结构，谨慎拿地。该政策对下半年商业用地成交产生一定影响，从七、八月份商业地块成交情况已有所体现。

 综上所述，进入2013年以来，商业用地在北京市土地市场受到热烈追捧，市场成交量及成交价格较往年均有较大幅度上升。而进入下半年，随着市场供求关系影响，以及新政对商业地产的冲击，成交情况较上半年略有回落趋势。

 笔者分析，目前北京的住宅用地向郊区转移，对城郊地区商业配套提出了更高的要求，加大了商业地产开发的市场需求。同时成熟的商业项目，会产生高于其他类型项目的投资回报率。因此商业用地在土地市场中不会受到冷落。预计2013年下半年商业土地市场将保持比较稳定的态势。                   

作者介绍：

王珊

工程管理学士，注册房地产估价师，执业土地估价师。

北京华信房地产评估有限公司业务管理部 部门主管