徐燕 丁丽娜
2013年2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即新“国五条”出台；3月1日，又颁布了“国五条”实施细则；3月底各地的具体实施方案纷纷出台。此次最新房地产调控政策，社会和市场均反响激烈。
2011年初“国八条”实施时，适逢欧债危机，我国出口总额下降，物价指数的上涨又造成消费能力的不足，而房地产业作为国民经济的支柱产业，宏观经济的先行者和拉动者，在“国八条”实施后一度冷清，这又进一步降低了国内投资。从而拉动经济增长的三驾马车明显动力不足，国民经济呈现增长下滑趋势。 2012年我国继续实施积极的财政政策，经济发展力求“稳中求进”，在这样的总基调下中国宏观经济于2012年四季度触底回稳。
总体上中国房地产的市场表现和国家宏观经济表现基本一致。从2012年下半年以来，我国各地楼市都出现回暖趋势，2012年全年商品房和商品住宅成交均价分别上涨7.7%和8.4%，这和我国GDP增长幅度大致相当，高于CPI的上涨幅度。特别是进入2013年以来，部分热点城市和区域中心城市交易量持续放大，房价反弹趋势明显，部分城市非理性购地购房现象有所抬头。
五项基本政策措施为：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管。
3月1日，就在新国五条出台仅一周后，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布，被媒体和业界称为是“国五条”实施细则。该细则的从严基调更是引发了房产市场的轩然大波，讨论热点集中在以下几点：
热点一：对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
热点二：继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
热点三：继续严格执行商品住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。
从字面上看，“国五条”内容多是过去多轮房地产调控政策的具体内容的再组合和再重申，但紧随其后推出的配套细则，却展示出了更加严厉的行政命令性调控和经济手段的调控，这也标志着我国房地产调控政策又一次实质性的强硬升级。下文将对其中一些热点和颇有新意的提法予以解读。
从近几年政府工作报告关于房地产调控政策内容可以看出，抑制投资投机性需求一直是房地产政策重点。最新的“国五条”采取了行政、金融和税收三种手段来执行：
（1）行政手段：限购政策升级
在目前已经执行限购政策的约50个直辖市、计划单列市和省会城市中，限购政策大多表现为“差别化”的特点，即限购区域的差异化（即局部限购）和限购住房种类的差异化。此次公布的“细则”中却明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房”，同时对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施；其他城市出现房价过快上涨情况的，省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。可见限购力度不仅加强，限购城市或将再度扩容。
（2）金融手段：房贷政策收紧
本次细则明确要对二套房的首付和利率做出相应调整，但是并未对区域和提升幅度做统一要求。新政主要是针对少数房价过高，房价上涨明显的一线城市，体现出差异化要求的特点。另外“细则”还强调，要强化借款人资格审查，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款等。这一举动可一定程度上避免某些家庭和中介机构通过办理“假离婚”等违规手段骗取首套房贷，或者二套房贷资格的现象。
（3）税收手段：房产税收政策加码
近年来我国政府一直把工作的侧重点放在加强房产持有环节税赋的完善上，从而形成交易与持有环节相衔接、相协调的房产税收体系。本次“国五条”虽又一次提到扩大房产税试点范围的问题，但对于试点城市仍未说明。而此次房产新政策的“重磅炸弹”无疑是“个人售房将按转让所得征收20%个税”。从政策的本意来看，仍是以打击投机投资性需求，维护刚性需求为目标，也将继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个税”优惠政策。房产交易税收大幅度提高以后，预计短期内二手房交易量将会大幅度萎缩，相应的一些购买力可能会分流到新房市场上去。
“国五条”对房价控制目标“重申”的意味颇为明显，同时也提出了更严更高的要求。新“国五条”与“国八条”相比，在对房价控制目标的确立方面具有以下改进：
第一，房价控制目标的参照体系不同。2011年房价控制目标参照的是当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力；而“国五条”所参照的是房价本身，也就意味着封杀了房价较大幅度的上涨空间。
第二，控制房价包括的内含不同。2011年的房价控制目标只是笼统地讲“年度新建住房控制目标”，房价控制目标则是商品房和保障性住房价格混合加权计算的一个结果；而“国五条”的房价控制目标明确的表明是新建的商品住房（不含保障性住房），统计口径非常明确，这就避免了地方政府通过保障性住房做低平均房价以掩盖商品房价格居高不下而且快速上涨的事实。
我国经过多年的探索，住房保障已形成了一张“初具规模”的网络，但目前这个网络主要还只是针对在城市生活的而且有城市户口的群体，至于农村住房保障问题、在城市生活的外来务工人员等群体的住房问题一直处于无解状态。而本次房产政策内容唯一有新意的是首次提出要求，2013年底前地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
“国五条”及其实施细则的发布，立即引发了一线重点城市二手房成交量的井喷，买卖双方抢搭政策“末班车”促成交易明显增多。新政出台前多地楼市的“量价齐涨”以及新政出台后的政策“末班车”效应，共同加剧了刚需的购房恐慌，使得处于观望中的刚需提前释放，集中在春节后的一个月内爆发。根据北京市住建委数据显示，春节后至“国五条”细则发布前，北京市二手房网签日均593.71套；而“国五条”细则发布后，日均签约759.5套，较政策出台前增长了27.92%。但是随着3月底各地新政实施细则的陆续出台，买卖双方多处于深厚的观望情绪中，多地的二手房交易量在短期内出现了大幅度的萎缩。相较于二手房的重税，部分购买力自然会涌入价格更具优势的新房市场，从而推动新建商品房价格的上涨。
新政对抑制房地产投机投资有一定作用，但并不完美，各地仍需要完善、精细化的配套措施来辅助新政策的实施：
首先，虽然按20%的标准征收个人所得税并不是一个新规定，但不分套数、不论买房年限，“一刀切”的按所得20%征税大幅增加二手房交易成本，难免误伤刚需和改善型购房者；
其次，中国大部分城市的房产交易仍是以新房为主，二手房市场较小，转嫁风险小；但对于新政调控重点的一线城市，多是以二手房市场为主，强劲的刚需使得二手房市场处于卖房市场，这样卖方很容易将交易的税费全部或部分转嫁到买方身上；
最后，二手房交易的重税会让更多人挤进一手房交易市场，难免要推高新房市场价格，如何有效控制一手房交易价格的快速上涨也是下一步需要关注的问题。
我们必须看到一线重点城市的房价泡沫并非是价格的泡沫，归根结底是供需的泡沫，是供需关系的严重失衡造成的。新政用抑制需求的方式来掩饰供应不足的矛盾只能积累更多的问题。虽然政府在逐渐加强各类保障房的建设，从增加供给上缓解供需失衡，但保障房的各项配套的逐渐完善需要一定的时间缓冲，对于房产泡沫的消除并不能起到“饮鸩止渴”的快速效果。因而，只有通过增加持有成本等方式增加二手房供应量，同时扩大、完善房产租赁市场，引导需求向租赁市唯独场有序转移，这样才能从根本上控制价格的过快上涨。如何引导中国的房地产业良性发展，未来任重而道远！
作者介绍：
徐燕：
理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，市评估所整体改制为北京首佳房地产评估有限公司，作为创始人之一进入首佳公司，2005—2007年担任首佳公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司监事、副总裁。
丁丽娜：
理学硕士。北京华信房地产评估有限公司土地评估部，项目经理。