杜建国

 2013年2月国家出台了“国五条”新政，各地方政府也纷纷在3月底前完成了实施细则的发布，如此今年又将是中国房地产行业热点纷呈的一年。非常巧合的是，4月下旬北京大学光华管理学院刘学教授以“北京等一线城市住宅的房价”作为案例，为我们讲授了一堂《战略思维与战略决策》课程，让我感觉获益匪浅，在此我将刘教授的案例进行简要分享，并谈谈自己的感想。

 从战略思维角度出发，影响一线城市住宅房价的基本因素不外乎两个：需求和供给，这在经济学中也是常识。下面就分别谈一谈一线城市住宅的需求和供给：

 一、 需求

 （一）现有市内人口

 1、居住需求：属于刚性需求。

 2、改善需求：受到信贷政策和收入增长影响。

 3、投资需求：受信贷政策、税收政策、通胀预期、经济增长和波动影响。政府如果提高首付和房贷利率、对存量房征收重税，这将大大打击投资性需求。如果政府没有严厉的信贷和税收政策，而通胀预期和经济快速增长是对投资性需求的鼓励。

 4、投机需求：与投资需求基本类似。

 （二）其他地区人口

 1、投资需求：同上。

 2、投机需求：同上。

 3、迁移居住需求：由于一线城市更好的教育、医疗、公共服务、更好的就业机会、更广阔的视野、大城市的自豪和优越感，使得一些城市具有吸虹效应。但一线城市生活成本的不断提高也在抑制这种趋势。

 二、 供给

 （一）存量供给

 1、投资需求的释放：受信贷政策、税收政策影响

 2、完工项目的销售

 （二）新增供给

 1、市场供给：受到土地供给的数量与方式、信贷政策、水资源、基础设施容量、政府目标的优先顺序、财政及其他收入影响。其中土地供给又与城市土地储备和拆迁成本相关。

 2、政府供给：与市场供给大体类似。

 3、准市场供给：如单位自建房和集资建房，受到单位资金和政府关系影响。

 对政府调控而言，由于现有市内人口的居住需求刚性最强，政府延缓和抑制居住需求的空间最小。而现有市内人口的改善需求和迁移人口的居住需求，也是刚性较强的需求，可适当延缓，但很难从根本上抑制。但对于投资和投机需求，是政府最可控的需求，可以采用政策延缓和抑制。

试想如果政府政策目标是单一地促使住宅房价下降，这一目标是否很容易实现？答案是肯定的。政府采用以下策略就可以很容易地使住宅价格快速大幅下降：

 1、政府对持有物业开征重税，促使以往的投资和投机性需求迅速释放，并显著抑制未来的投资和投机性需求。

 2、政府大量建设和供给廉租房。

 3、政府通过严厉的税收和信贷政策延缓迁移人口需求、居住和改善需求。

 而一旦一线城市住宅房价大幅下降，将会有什么后果呢？

 1、有房的人：资产缩水，影响消费、投资，进而影响经济发展。同时也可能影响社会稳定，毕竟在任何城市，有房的人是大多数。

 2、贷款买房的人：资产严重贬值，将导致毁约甚至停止还贷，这在当初的香港已经发生过。

 3、没有房子的人：观望，等待房价进一步下跌。

 4、房地产及其上下游企业：可能倒闭或严重亏损。

 5、地方政府及其融资平台偿债能力将受到严重削弱。

 6、金融机构：坏账增加，甚至出现恶性连锁反应。

 显然，这是政府不愿意看到的，如果对调控政策会危及经济增长、金融秩序和社会稳定，这将是对政府最大的危害。但如果住宅价格继续快速上涨，这将导致居住需求未能满足的人不满，这些不满虽然人数比重不高，但不满强度很大，破坏力也很大。同时会进一步诱发对住宅的投资和投机需求，以及诱发企业资金从实业中退出，涌入房地产行业。这也是政府不愿意接受的。

 因此，政府对住宅市场的调控，实际上是对住宅价格的调控，它在本质上是一个政治决策。在中国特有的政治体制下，经济增长、社会安定、产业平衡、金融平稳等都是政府必须考虑的问题，这就使政府在制定住宅调控政策时不得不权衡多种因素，其终极目标是保证住宅价格的平稳增长。

 今年出台的“国五条”规定：对购买第二套住房首付不得低于50%，对购买第三套住房暂停发放住房贷款；对购买外地住房需要提供一年以上纳税证明；增加住宅用地有效供应；调整住宅供应结构，明确保障性住房和中小套型普通商品住房的比例。这都是对投资投机性需求的精确打击，并延缓了改善和外地居住需求，以及对未来刚需性住宅供应的有效推动。但出售五年以内非唯一住房征收20%个税的政策，虽然也可以抑制投资投机性需求，但也抑制了存量供给的释放。

 总体而言，从战术上看，近年来政府对住宅市场的宏观调控政策思路是逐渐清晰的，针对性越来越强。调控力度的控制是基本合理的，时机的选择也大致恰当。但从战略上而言，近十年间调控政策似乎有摇摆不定、朝令夕改的嫌疑，这使得政府的信誉受到严重诟病。究其原因，这归根于住宅产业是一个涉及政治、经济、社会乃至文化等多个领域的综合型产业，调控政策牵一发而动全身，而恰逢我国正经历国民经济的持续增长和城市化进程的加速深入，这决定了对住宅产业的调控将是一个长期的过程。同时，中央和地方政府总是存在一种微妙的博弈关系，中央对地方的约束力时强时弱，地方对中央政策的贯彻力度也是忽高忽低。再加上调控政策对市场的时滞效应，这使得政府对一线城市住宅房价的调控任务显得异常艰巨。

作者介绍：

杜建国：

高级经济师、工程硕士、EMBA、注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）、英国特许房屋经理（MCIH）、香港测量师。

1996年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，市评估所整体改制为北京首佳房地产评估有限公司，作为创始人之一进入首佳公司，2007—2011年担任首佳公司董事总经理。北京房地产估价师和土地估价师第二届理事会教育考试委员会秘书长。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。

2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、总裁。