刘艳娟
进入2013年来，北京迎来一个土地成交高峰，根据北京市土地储备中心网站公布数据，截止到4月31日，北京市市场共成交66宗土地，成交土地面积422.33公顷，规划建筑面积735.85平方米，总出让金547.75亿元。
2013年土地成交区域遍布朝阳、海淀、丰台、房山、大兴、顺义、密云、平谷等12区县，成交区域较广，主要集中在郊区县，其中房山区成交宗地最多为14宗土地
图1 2013年土地成交区域分布图
北京市土地整理储备中心数据显示，2013年4月份对外挂牌及招标的土地共14块。分别位于北京门头沟、石景山、通州台湖、通州运河核心区、房山以及北京经济技术开发区，土地用途包括商业金融、混合公建、住宅等，总出让面积达到85.97万平米。
北京市近年土地及房地产市场，产业布局，都出现了明显的城市郊区化趋势。未来北京土地交易将继续保持郊区化趋势，原因分析如下：北京市将重点在城市发展新区进行城市建设和产业培育，调整经济结构，促进产业融合；启动新城建设，增强新城人口与产业承载功能，缓解中心城区的负担；加快基础设施建设，完善发展支撑条件；城乡统筹发展，构建和谐新区。
2013年4月底，共成交66宗土地，其中住宅用途建设用地面积最大，为184.98万平方米占总交易面积的43.8%，其次为商业金融用地、其他非经营用地和综合用地，具体各用途成交建设用地面积与宗数详见下图：
图2 2013年土地成交结构分布图
在2013年3月份北京市共成交了两块土地，用途为工业用地，其成交总面积为192811.7平方米，累计土地出让金为39773.59万元。
2013年3月份，北京居住用地市场出现了“零成交”情况。在2月份，北京土地市场共成交25宗地块，土地出让金合计为234.31亿，成交居住用地有17宗，创近一年来最高值。其中有11宗地块溢价成交，总建设用地面积共计162.31万平方米，规划建筑面积共计242.55万平方米。
据北京市土地整理储备中心信息显示，4月对外挂牌及招标的土地共14块，土地用途包括商业金融、混合公建、工业等，总出让面积达到85.97万平米， 14宗土地中只有石景山区1宗商业用地，5宗公建综合用地或其他多功能用地，8宗工业用地。
由于新国五条的颁布及北京市细致颁布使得现在的住宅市场日益趋冷，而商业地产则逆市崛起，楼市新政主要针对的投资性购房者，而其中的投资者也是商业地产的客户群，会有部分投资者转投商业地产。
表1 2008-2013年4月底北京土地市场成交情况分析
图3 2008-2013.4年土地成交量变化图
2008到2012年北京土地市场较为活跃，成交量波动较大，一方面受国家宏观调控政策影响较大，另一方面土地供销减少的趋势，在近5年比较中更为明显，近5年北京土地供应、成交面积走势看，北京市土地供应成交从2010年后总体规模下行，2012年居住类用地供应、成交面积均创近5年新低。
建设用地成交量从1006.67公顷上升到2010年的2056.58公顷，受国家宏观调控政策，从2011年开始成交量呈现下降的趋势，2012年土地成交量为985.39公顷。
进入2013年北京土地市场成交出现井喷，截止到4月底，成交66宗地，成交土地面积为422.33万平方米，规划建筑面积为735.85万平方米，成交额约为547.75亿元，土地成交量上升原因分析如下：
首先：由于住宅市场销售情况良好，以及融资环境好转，开发商资金压力缓解，购地热情恢复。加上土地供应增加，优质地块上市，从12年3季度起的土地热持续延续，13年初出现了明显的土地市场开门红，开发商拿地意愿增加，特别是一线城市土地相对稀缺。拿地的竞争激烈。
其次：供应增加，在2013年前4月，土地成交66宗，交易建设用地面积为422.33公顷，2012年同期交易建设用地面积为255.11公顷，同比增长了65.55%。住宅类地块已经成交了20块，合计总建筑面积达到了278.82万平米，总成交金额也达到了234.34亿元。
第三：从今年下半年供地及成交土地的节奏看，土地市场回暖的迹象的确明显出现，高单价、高总价的地块不断出现，已经明显影响了周围区域市场以及整体市场购房者的预期。
表2 2008-2013.4月土地交易额分析
伴随土地成交量波动的同时，土地成交额也呈现较大的波动，交易额从2008年的502.69亿元，上升到2010年的1642.40亿元，较2008年增长226.7%。
受到国家调控政策以及土地市场供应的影响，从2011年开始，土地成交额呈下降趋势，2012年交易额为647.92亿元，较2010年的高峰时期减少了153%。2013年北京市土地市场火爆开启，截止到2013年4月底，土地交易额为547.75亿元，占2012年全年的85%左右。
图4 2008-2013年土地成交额变化
表3 2008-2013.4月住宅用地交易价格分析
图5 2008-2013.4月住宅用地交易价格走势
从近五年北京土地成交走势看，2012年，北京市居住性用地成交额、成交面积均创近5年新低，一方面与房地产市场调控有关，另一方面，则是土地市场价格的水涨船高。
2010年至2012年，多宗高价居住地块提增土地价格，2011年因高地价地块供应较少，当年总体居住类用地价格下挫。近5年多，以居住用地为例，楼面价格及土地单价呈水涨船高之势，截止2013年4月底，居住类用地成交单价创近5年新高，楼面价也是近5年最高点。
表3 其他各用途土地楼面价分析
图6 2008-2013.4月各用途土地楼面价格趋势图
从统计上看，其他非经营性土地价格变动较为平稳，波动幅度不大，其他用途用地楼面价呈现波动上升的趋势，商业金融用地楼面价从3033元/㎡上升到2013年4月的10867元/㎡，综合用地楼面价从2503元/㎡上升到8670元/㎡，价格上升幅度高达246%，其他非经营性用地（工业用地）价格变动较为平稳。
图7 2008-2013.4各用途土地交易面积变化
从北京土地整理储备中心数据来看，近几年交易各用途土地中，其他非经营性用地（工业用地）面积较大，从2008年的258.77公顷上升到2010年942.91公顷，随后受经济形势和供地进度的影响，工业用地成交量呈现下降趋势，2012年成交量为590.26公顷，截止到2013年4月，工业用地成交量为99.09公顷,占整个建设用地面积的23.5%。
住宅用地成交量波动较大，从2010年的769.87公顷下降到2012年的275.6公顷，2013年住宅用地建设用地面积为184.98公顷，占整个建设用地面积的43.80%。住宅用地成交量下降，主要受以下几方面影响，第一，宏观政策调控，国家打压“地王”等措施层出不穷，地方政府土地供应放缓。第二，土地价格不断提高，受借贷政策影响，开发商的资金较为紧张，拿地比较谨慎；第三，受调控影响，部分市场需求被限制，开发商房地产销售放缓，对土地储备意愿受到影响。
综合用地和商务金融用地受宏观环境的影响，土地交易也呈现波动的状态，相对于住宅用地和其他非经营性用地来说，综合用地和商务金融用地的供应量相对较为平稳。
表4 2008-2013年土地成交结构分析
从交易额来看，住宅用地交易额最大，2008年土地交易额为386.61亿元，2010年住宅用地土地交易额为923.88亿元，达到历史最高峰值，占土地市场总交易额的56.25%，2012年成交额为281.75亿元，占市场总交易额的28.59%。
商业金融用途土地成交额仅次于住宅，从2008年的55.41亿元元，上升到2011年的467.43亿元，占总交易的28.46%，2012年下降221.51亿元，占总交易的34.19%。再次为综合用途土地交易额和其他非经营性用地土地。
表5 2008-2013.4北京土地市场成交方式分析
图8 土地交易方式结构图
根据《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。
通过对土地成交方式分析，北京土地成交以挂牌为主，其次为投标，为了控制土地交易价格，抑制地王出现，目前市场上交易方式很少采用拍卖的形式。
关于当前土地竞价过程存在的问题，挂牌交易方式特别是住宅用地的挂牌，最后全部需现场竞价方式决定归属，很容易产生“地王”或价格虚高 ，这与整个宏观调控的基调不太一致，对房地产市场预期容易产生误导。
挂牌方式出让较适用于土地市场低迷之时采用，当土地需求旺盛之时，挂牌方式都将演变成拍卖方式，因此，挂牌与拍卖方式都不适用于当前的市场环境。按照2007、2010年的经验来看，招标出让或许是土地市场竞争激烈环境之下较好的方式，一方面，从招标公告到投标开标，时间较长，开发商会理性的分析市场，对报价会有综合的考虑，有利于理性价格的形成；另一方面，项目规划、工程进度、资本实力等各类因素的综合考虑，也有利于保障后续楼市供应量的控制。鉴于此，招标或为未来主流交易方式。
表6 2010年以来土地交易溢价情况分析
通过分析来看，历年交易中居住用途土地溢价率最高，其次为商业用地，再次为综合，工业用地溢价率较低。选取案例中2012年居住用地交易价款为262.88亿元溢价率为40.17%，综合平均溢价率为24.03%，截止到2013年4月，居住用地溢价率为92.13%，综合平均溢价率为38.05%。
在政府大力供地的同时，企业的拿地积极性也很高，同时住宅市场销售情况良好，以及融资环境好转，使得开发商资金压力缓解，购地热情恢复，再加上土地供应增加，优质地块上市，从2012年3季度起的土地热持续增温，2013年初出现了明显的土地市场开门红，开发商拿地意愿增加，土地市场竞争较为激烈。
第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。
第二，品牌房企拿地意愿较强；诸如万科、龙湖、金地等企业在京的土地储备量日渐萎缩，虽然北京拿地成本高，从投资风险的角度考虑，二三线城市楼市泡沫较大，楼市需求旺盛的北京依然是企业首选。同时，尽管北京土地成本较高，一些企业考虑的自身的发展战略，在北京拿地的意愿较为强烈。
第三，在供应小幅增长，需求积极性增加的情况下，未来一段时间内北京市土地市场将会走出低迷，总体成交量将出现回涨，土地价格还将继续上涨，个别核心区域地块还将刷新“地王”记录。
同时，政府还会继续通过发布土地供地计划等方式，提前干预企业拿地，防止“地王”频繁出现；另外，在招拍挂交易现场，针对个别地块还会继续执行“限总价、竞保障房”的模式，防止“地王”带来恐慌，影响楼市的预期。
作者介绍：
刘艳娟，经济学硕士，土地估价师。北京华信房地产评估有限公司土地评估部 高级项目经理。