杜建国 房地产评估就在你身边
撰文|
从一名事业单位的估价师，到改制后被推向市场的房地产评估公司5位创始人中最年轻的一位，再到全国排名前20的不动产评估公司总裁，身份的转变、市场的洗礼，使北京华信房地产评估有限公司董事、总裁杜建国的职业经历比多数人都要丰富。其所在的不动产评估行业，因大多与地方政府、金融机构、大型企业打交道，并不为人熟知。“不动产评估、咨询，其实与每个人息息相关，大到土地一级开发整理、房屋开发建设，小到个人房产抵押、拆迁补偿，都离不开这个行业。”杜建国表示。
白手起家的“下海”
时间回溯到1996年，刚刚在北京市房屋土地管理局价格评估所参加工作的杜建国绝对想不到，几年后自己会成为一家市场化企业的创始人之一，要每天思考怎样参与市场竞争，如何为公司带来业务量。“当时就是一个刚从学校走出来的大学生，进入的又是事业单位，每天想得最多的就是怎么做好手头的工作，提高自己在房地产估价方面的专业技术水平。”杜建国对《新领军者》表示。
事业单位安稳、平淡的生活持续了4年，到2000年时事业单位改革的风潮吹到了价格评估所，杜建国的职业走向也在这一年发生了翻天覆地的变化。“当时的情况是事业单位改革已成大势所趋，北京市国土房管局的价格评估所要脱钩改制成公司。评估所单位原来的中高层干部一是岁数比较大，希望体制内的安稳，所以大都接着回局里做管理岗位。单位领导对我们几位年轻的评估师进行动员，希望年轻人能够挑起担子，勇敢走向市场。为了打消我们的顾虑，当时局里还提出会‘扶上马送一程’，在一些业务方面提供帮助。”杜建国表示。
带着对市场的懵懂和创业的激情，5位平均年龄30岁左右的年轻人成为了北京市评估所脱钩改制公司的创始人，杜建国则是其中最年轻的一个。“我们当时真是初生牛犊不怕虎，就是把当时局里相关的业务算了一下，加上对自己的业务能力有信心，觉得养活自己没问题，大家凭着一股冲劲就干起了公司。”杜建国笑着说，结果却发现改制之后，原来所里的资产都被划走，大家面临的情况是真正的“白手起家”。“不知道当时便宜一些作价留给我们的几套办公桌椅和一辆二手车算不算资产。”杜建国自嘲到。
“下海”之后，几位年轻人很快就发现市场竞争与体制内工作的不同。“成立公司之后，才发现工作的出发点完全不一样了。从以前专注于个人的技术能力，必须向一位管理人员转变，怎样通过‘带人’，带出一支评估师队伍，是大家思考最多的。再有就是找客户，做业务员。基本上刚开始那几年，都是白天写报告，晚上陪人吃饭、积累客户，都是一个人当三个人用。”杜建国表示。
正是这几位年轻的创始人，把这家从事业单位机构转制过来的企业，在几年内做到了全国房地产评估行业的“龙头”之一。2007年杜建国开始担任这家名为首佳顾问的企业的董事总经理。
个人抉择
然而在首佳顾问工作10余年之后，包括杜建国在内的4位创始人，与同为创始人的董事长在企业未来发展理念上产生分歧。“开始创业的几年，大家都是埋头做事，到2010年后，公司发展到一个节点，几位创始人都开始思考公司未来的发展战略，慢慢的就有了理念的不同和分歧。”杜建国对当时的情况并不愿提及。
经过协商，2012年4位创始人最终将持有的公司股份转让给该企业的董事长，然后以自然人股东的身份加盟北京华信房地产评估有限公司（简称华信），开始了新的职业经历。“房地产评估行业有两个特点，一是合伙制机构很少，都是以自然人股东的身份加盟。因为评估机构的资质是很宝贵的，一家新成立的机构从临时资质到一级资质需要8-10年的时间，而一旦某个合伙人犯了错误，公司的资质就有可能取消，所以大家都选择有限责任公司的方式经营。二是有规定法人不能作为评估机构的股东，所以不会出现企业间的并购，也很难有企业成为行业寡头、巨头。”杜建国对《新领军者》表示。
杜建国和同事加盟的华信公司，是从原国土资源部中国地产咨询评估中心脱钩改制而来，也是2000年事业单位改革时的产物。对于新加盟的华信公司与原创始企业的对比，杜建国用了一个形象的比喻，“一个是地方部队，一个是中央部队”。
“华信出身于国土资源部，2000年后刚改制那会儿，公司主要的业务就是做大型央企上市项目的评估。如中石油、中石化、几大国有银行等大央企，资产很大一部分是房产、土地，这些资产的价值评估，都需要到国土部审批，华信的出身就很有优势，一年拿一两个这种业务就足够了。一般是拿到这个业务后，再分包给该企业资产所在的省份国土局评估所，比如评估这个项目能收入8000万元，拿出5000万元分包出去，一个省几百万元，最后汇总报告之后，报给国土资源部审批。不过最近几年华信的发展步伐慢了一些，主要是大的央企基本都已完成IPO，那种依靠原来身份优势发展的模式走不通了。”杜建国表示，转型成为华信的唯一选择。
从原单位出走的4位经验丰富的创始人，与探索新发展模式的企业，两边一拍即合，促成杜建国和同事2012年的这次加盟。杜建国说：“这个行业更多的还是拼人力资源，华信看中了我们的从业经验和客户资源，我们看中了华信的企业资质和发展前景。”
新的股东和管理人的加盟，也使华信的业绩起到了立竿见影的效果。据了解，2010年华信的评估收入只有2000万元，今年前10个月单单北京公司的收入已经达到3200万元。“我们今年定的目标是3600万元，加上沈阳、南京、合肥三个分公司的业务，今年的业务收入有望突破4000万元。”杜建国表示。
“2013年是新股东加盟的元年，业务快速增长的目标已经完成，明年把公司评估业务做得更扎实一点，后年开始会有一些大动作。房地产评估机构现在有两个发展方向，一是多元化，一是跨区域。评估是属于房地产咨询行业里面一个分支，是建立客户资源和品牌的平台，通过这个平台把金融机构、大开发商这样的客户凝聚在身边，再衍生一些房地产咨询、策划代理等业务，同时慢慢向全国化布局。”杜建国对《新领军者》表示，目前华信有资质的土地评估师和房产评估师有30多人，其中20多人同时有上述两种资质，接下来主要任务是继续扩大评估师队伍。
为鸟巢地块做评估
提起做过的最令人难忘的案例，杜建国首先想起的就是给鸟巢地块做评估的日子。2004年，正是北京奥运场馆征地、建设最紧张的时段，其原来供职的评估公司刚刚改制4年，就承接了1个奥运地块标段的评估任务。
“我们当时负责的那块地，就是现在鸟巢所处的位置。当时奥运场馆的建设，每天都是有倒计时的，为了最快速度给这块地评估，我们动员了公司所有的力量，去现场走访、调查。给我感触最深的，一是老百姓非常支持奥运场馆建设，拆迁动工很快，二是政府效率高，为评估和拆迁做出最大限度保障，三是当时房价上涨幅度不大，不像现在做拆迁评估时面临压力这么大。”杜建国表示。
而奥运场馆地块的评估，是杜建国职业经历中最顺利也是最快完成的案例。“现在回想，那段时间大家很有激情，整个奥运场馆的评估也有其特殊性，居民支持，政府又在回迁、安置方面给出特殊优惠，使得各方面工作都进展顺利。”杜建国回忆到。
另一个给杜建国留下深刻印象的，则是来到华信后，公司所做的“某区7.21灾后永久避险安置房腾退项目”。据了解，项目共涉及住宅约1000余户，非住宅约20户，村集体承包地约800亩地上物的搬迁工作，且测绘工作也需要由评估公司一并完成。华信自
“由于该项目属于灾后重建，华信的员工带着真挚的情感投入到工作中。由于时间紧、任务重，且涉及800亩土地上的多样化树种补偿评估，对我们公司的评估工作提出了更高的要求。”杜建国表示，为了顺利完成工作，公司共安排了10个评估工作小组，每组3人，整个项目共调集评估人员30人，其中各评估小组组长均为公司具有多年拆迁评估经验的估价师。以微笑为基础、耐心解释为策略，一一化解矛盾，顺利地完成了工作。
“在高压的环境下工作，每个员工都不畏艰辛，甚至冒着被蛇咬伤的危险，认真负责的上山清查树木，让我们管理层都非常感动。”杜建国表示。
中国的“五大行”并不遥远
在杜建国的名片上，英国皇家特许测量师（MRICS）、英国特许房屋经理（MCIH）、香港测量师等资质引起了记者的注意。“在中国，房地产评估行业最早是由政府机构转制而来，现在还有很深的行政痕迹，也限制了行业的发展，全国现在做房地产评估的有3000多家企业，但最大的一年收入也就1亿多元，评估行业还没有一家做到上市，可以说评估行业最近10年的发展并不好。”杜建国表示。
据了解，单纯做评估，收费标准为标的物总价的千分之四到万分之一，1亿元的标的物，评估企业的收费在8万元左右，每加一亿元增加1万元的评估费，利润并不高，再加上一些地方政府出于地方保护的目的有所阻挠，使评估企业的全国化布局并不顺利。杜建国一度也对行业前景产生了悲观情绪，而通过拿取国际资质中的学习过程中，看到国外发展的方向模式，他又看到了一个新的方向，发现并不是这个行业没有前景，只不过这个行业需要转型。
“在国外，评估只是房地产服务中很小的一个环节，技术含量并不高。像国际知名的房地产咨询服务世邦魏理仕、第一太平戴维斯等‘五大行’的业务范畴，就基本涵盖了房地产项目推广及代理、管理与估价、咨询顾问、投资管理、交易服务等，为开发商、金融机构、政府机构提供全方位的第三方服务，其多元化与专业性，是企业的核心竞争力。”杜建国表示。
“现在‘五大行’每家的年收入都在几十亿美元左右，对中国房地产服务机构来说绝对是‘巨无霸’级别的，中国最大的房地产评估公司，可能还抵不上‘五大行’的一个业务小组。但中国有着天然的巨大市场，城镇化和经济的发展为所有行业提供了机会。”杜建国表示，中国的房地产评估机构，要学习借鉴‘五大行’和国内其他房地产咨询机构的先进经验，逐步发展成为房地产综合服务商，打造‘全产业链’。整合内外平台资源，加强自主创新能力，提高业务的市场掌控力。
“我们公司也在制定自己的中长期战略规划，尝试给员工更多激励手段和成长空间，希望在业务多元化和跨区域方面走的更远。在大的历史机遇下，也许中国诞生自己的‘五大行’并不遥远。”杜建国对《新领军者》表示。
【什么是房地产评估？】
房地产评估，有狭义和广义之分。
“狭义的评估就是为客户完成一份评估报告。一是在土地征地拆迁环节，通过实地调查测算，给出旧房屋的补偿价格和地块价值评估，为被征收和拆迁人提供补偿依据，同时为政府一级土地开发的成本提供参考；二是在土地变成‘熟地’后，在土地公开出让前给出一个拍卖底价，作为出让的参考价格；三是开发商在拿到地块后，常会拿地块去银行、金融机构抵押融资，融资额也需要对地块价值的评估报告作为参考。”杜建国对《新领军者》介绍，这三个环节，在狭义房地产评估里比较典型的。
而广义的房地产评估，则要包含更多开发咨询、策划顾问的内容，为政府、开发商、金融机构提供更多的可行性咨询意见。
房地产评估传统的方法有三种，分别是成本法、市场法和收益法。前两种方法在空地块和住宅房产评估时常用，第三种方法则是主要用于评估商业地产，如商铺、写字楼时用到。
“房地产评估，看似与普通人关系不大，其实与我们每个人的生活都息息相关。拆迁户能够得到的补偿、住宅和商业地块能够拍卖的价格、土地开发和房屋开发的推进情况、开发商制定房屋销售价格等，都与房地产评估有密切关联。即使个人房产抵押贷款，虽然人们是和银行打交道，其实银行也会委托评估公司进行估价，来决定贷款额度。”杜建国表示。
