文/征收评估咨询部
一、 背景分析
华信地产为建设部授予首批“房地产评估壹级资质”，可以承接全国范围内的拆迁评估工作。并且为了更好地服务其他省市的客户，华信公司成立了辽宁分公司、江苏分公司和安徽分公司。在北京的拆迁市场中，华信地产对市属的14个区县均提供优质高效的拆迁评估服务。华信地产能够出色的完成北京市各个区县不同种类的拆迁评估工作，在业界树立了良好的形象，赢得了各级领导的赞誉。
本文采用理论联系实际的方式，对大兴区集体土地上的住宅及非住宅政策法规、补偿政策中拆迁评估标准进行分析，结合华信地产以往承接的大兴区某土地一级开发非住宅房屋搬迁腾退项目为例，将项目经验进行归纳总结，为广大客户和同行提供参考和借鉴。
二、 政策法规
北京市大兴区人民政府对于集体土地拆迁工作一直保持着认真、严谨的态度，对集体土地上的住宅及非住宅分别制定出相关的政策法规。于2011年根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号)、《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》(京国土房管征〔2003〕606号)等相关法规规定，结合本地区实际，制定了《大兴区集体土地住宅拆迁补偿标准的意见》 （京兴政发）〔2011〕15号。同时，根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市人民政府令第124号)、《关于发布<北京市房屋重置成新价评估技术标准>的通知》(京国土房管拆〔2003〕808号)等相关规定，结合本地区实际，制定了《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》 （京兴政发）〔2011〕16号。
三、 补偿政策中拆迁评估标准分析
1、住宅拆迁
房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价+装修及附属物补偿
1）宅基地面积的确定
大兴区对于宅基地面积的确定是以宅基地使用证及其它具有法律效力的证明文件标明面积为准，但区内的各个乡镇一般未办理宅基地使用证或建房审批等具有法律效力的证明文件。因此宅基地面积的确定，由村集体组织和属地镇政府的共同确认宅基地权属及面积。被拆迁房屋宅基地面积，以宅基地使用证、房屋准建证、房屋所有权证及其它具有法律效力的证明文件标明的面积为准。对于不能提供上述证件的，由村委会、属地镇政府结合实际清登测量结果认定。
2）宅基地区位补偿价的确定
大兴区对于宅基地区位补偿价的确定，一般由具有相应资质的评估机构根据法律法规规定，结合被拆迁区域房地产市场价评估后，报区拆迁行政主管部门审核备案后予以确定。
3）宅基地区位价补偿计算标准
被拆迁人宅基地面积小于等于0.4亩的，按宅基地区位补偿价100%进行补偿。被拆迁人宅基地面积大于0.4亩的，0.4亩以内部分按宅基地区位补偿价100%进行补偿；0.4至0.6亩的部分按宅基地区位补偿价的50%进行补偿；0.6亩以上的部分不予补偿。
4）房屋及其它地上物补偿计算标准
被拆迁人宅基地内的房屋及其它地上物按下列标准予以补偿：宅基地面积在0.4亩以内且建筑面积在75%以内的所有房屋，给予房屋重置成新价补偿和房屋装修及其它所有附属物定额补偿(含地上、地下所有设施，下同)。房屋装修及其它所有附属物定额补偿标准为900元/平方米。宅基地面积在0.4亩以内且建筑面积在75%以外的所有房屋，只给予房屋综合定额补偿，标准为1000元/平方米。宅基地面积在0.4亩以上且建筑面积在0.4亩以上的部分，只给予房屋综合定额补偿，标准分别为0.4至0.6亩部分900元/平方米，0.6亩以上部分500元/平方米。未经审批的二层(含二层)以上建筑及宅基地范围以外的房屋不予补偿。
2、非住宅拆迁
1）在大兴区区域内拆迁集体土地上非住宅房屋(包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备)，依据《大兴区集体土地非住宅房屋拆迁补偿办法》 （京兴政发）〔2011〕16号，按照公正、公开、结合实际的原则予以补偿。
2）拆迁集体土地上非住宅房屋只针对地上物实行一次性货币补偿。被拆迁非住宅房屋重置成新价以具有相应资质的评估机构做出的评估结果来确定。
3）利用非住宅房屋从事生产经营活动，因拆迁造成经济损失，符合下列条件的，给予500元/平方米的一次性停产停业综合补助费。
(一)营业执照合法有效且执照上标明的营业地点为被拆迁房屋。
(二)已从事生产经营活动一年以上且能够出具连续一年以上的纳税凭证。
(三)拆迁时被拆迁房屋实际用于生产经营。
营业执照、纳税凭证的合法性以工商行政管理部门及税务部门的确认为准。
营业面积按被拆迁房屋实际建筑面积60%予以确认，2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得规划部门审批手续增建的部分不予认定，不作为确认营业面积的基数。
4）拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用按照被拆迁房屋建筑面积每平方米25-50元计算；无法恢复使用的设备，按照重置价结合成新价给予补偿。
5）下列非住宅房屋一律不予补偿补助：
(一)经土地管理部门认定为非法占地的；
(二)经规划管理部门认定为违法建设的；
(三)2009年2月19日区政府控违大会后建设完成且未取得土地、规划部门审批手续的。
2006年3月17日区政府控违大会至2009年2月19日区政府控违大会之间建设完成且未取得土地、规划部门审批手续的房屋，本着鼓励自拆的原则，在规定期限内自行拆除恢复地貌并经验收合格的，可按照建筑面积给予一定的拆除费。拆除费具体标准另行规定。
四、 大兴区某土地一级开发非住宅房屋搬迁腾退项目案例分析
（一）项目基本情况：
大兴区某土地一级开发非住宅房屋搬迁腾退项目地处北京大兴经济开发区，属于非住宅房屋搬迁腾退项目，本次拆迁的范围为：东至广阳大街，南至规划横四路，西至京开高速路，北至南五环路。整个项目共涉及集体土地非住宅约167户，涉及国有土地非住宅12户。自2012年12月12日开始对搬迁腾退区域内的建筑物、地上物、农作物、所有权人、建筑面积等内容进行清登、丈量工作，截止目前签约150户，达到签约总量的90%。
（二）项目难点：
1、本项目属于大兴区重点项目，折子工程。该拆迁腾退地块属于北京大兴区前高米店村，前高米店村于2006年已拆迁，村民对拆迁有很大抵触情绪。该地块私搭乱建严重，很多外地人在该地块抢建房屋。自2008-2010年开始政府组织了两次动迁工作，均因上述原因无法启动。
2、本项目严格执行大兴区16号文，16号文严格按照年限划分给予补偿，2006年后房屋不给予房屋重置价格补偿，只给予不超过500元每平方米补助，该搬迁腾退区域大部分房屋为2006年以后所建，导致比同类地区搬迁腾退项目每平米少600元左右补偿款，更增加了该搬迁腾退项目的搬迁难度。
（三）解决方案
针对该工作难度大，困难多，我公司安排熟悉大兴地区搬迁腾退业务的员工及时开展专项培训，并派出业务能力精湛的员工前往大兴项目现场驻场办公。
在现场勘查前，做好拆迁的前期准备工作，待进入现场手续具备后，可立即开展入户调查工作。项目负责人组织各小组负责人再次到现场进行勘察，制定详实的现场工作方案，明确各小组的工作位置、工作区域和范围，使各小组负责人对所负责的项目范围都有一个宏观认识，便于组织开展工作。
通过初步了解现场情况，有针对性列举出各个工作环节可能出现的问题，并预先制定相应的解决应急方案。对有关现场不清楚的问题和疑问，与甲方（招标人）进行及时沟通，必要时协调其出面与地方行政管理机关进行沟通解决。安排后勤人员准备评估工作所需要的工具，为下一步开展工作做好保障。会同拆迁公司与项目所在地政府相关部门先期联系，取得广泛支持，提前做好准备，以便拆迁过程中相互协调配合。
内业整理阶段依据收集、认定的资料，核对房屋现场勘察登记表，确定土地面积、建筑面积，完成数据库的建立和计算工作（此项工作与现场勘察同步进行），计算出各个分户情况的初步估价结果。及时与审计公司核对评估所涉及的面积、数量、单价，涉及认可后出具初步估价结果通知单。
对资料不全、情况不明的房屋，到相应权属管理部门查阅、核实被拆迁房屋的权属资料及相关信息，并和拆迁公司、审计公司及委托方一起对具体情况进行认定；在评估过程中遇到、发现问题及时向委托方做工作汇报，并积极配合拆迁公司、审计公司的各项协调沟通工作。
在拆迁现场设立评估咨询办公室，派固定的评估人员对项目现场进行答疑服务，项目负责人负责处理现场突发性应急事务，为被拆迁人提供咨询服务，全程解答政策及评估技术问题，做到“依法评估、文明服务”。
参加本次估价的人员经验丰富，熟悉拆迁法规、政策，通过前期的入户调查，对被拆迁人的思想动态有一定的了解，能够及时解答被拆迁人提出的各种问题；在遇到突发事件时，根据初期应急预案，及时现场处理，控制事态、不影响工作，同时与拆迁公司互相配合，确保拆迁工作平稳顺利进行。
除了上述各个环节不得出现任何纰漏外，根据本项目建设工程时间紧的特点，重点还需要控制好入户调查工作的质量，不仅控制时间，在权属、面积和资料完整性等方面做到细致、准确。
（四）项目意义及经验分享
1、大兴区某土地一级开发非住宅房屋搬迁腾退项目是我公司在大兴地区第一个项目，顺利完成该项目工作，是我公司在大兴稳步发展的重要保证。目前项目已基本完成，得到了区镇政府及开发公司的好评，以此为依托，我公司已顺利承接了大兴区第一中学西校区拆除腾退项目和北京大兴国际机场榆垡镇西宋各庄评估项目，为公司顺利开展大兴区业务奠定了基础。
2、通过此次搬迁腾退项目工作，我公司锻炼了一批对大兴项目有经验的员工，对于以后项目的顺利开展积累了宝贵的经验。
3、该项目现已进入扫尾阶段，因我公司评估工作成绩突出，开发区已委托我公司对该项目土地的测量、确权、征收进行协助工作。并通过良好的合作关系，取得了部分与项目相关的延伸服务项目。
