2015年3月以来，住房贷款首付比例下调、营业税征收“五改二”及降准降息等相关政策推出后，北京市房地产市场持续升温，新房和存量房成交量连续3个月维持在高位，商品房库存也处在最近两年最低点，库存压力得到有效缓解。在土地市场上，上半年北京市共成交土地38宗，建设用地面积232.10公顷，规划建筑面积543.41万平方米，成交额约685.49亿元。与去年同期相比，在土地成交总量大量减少的同时，北京市核心地块竞争愈加激烈，资本密度一再攀高。

一、土地招拍挂市场总体情况

表1  近几年北京市土地招拍挂市场成交情况表

根据土地整理储备中心数据显示，2015年上半年，北京土地市场成交38宗地，比去年同期减少51宗；建设用地面积232.10万平方米，同比减少61.9%；规划建筑面积543.41万平方米，同比减少50.1%；成交总额685.49亿元人民币，同比减少429.71亿元，降幅为38.5%；平均楼面地价达12614.66元/平方米，同比增加23.2%，环比减少9.7%。

随着2009年以来“千亿储备”地块开发工作陆续完成并推向市场，2013年下半年至2014年上半年出现了土地成交量大幅提升的情况，尤其是2014年一季度土地成交面积及金额均达到历史同期最高水平。2015年上半年受到供地节奏的影响，北京市土地成交面积及金额较去年相比明显下降，但地价水平仍处于较高水平。总体来看，在土地成交量大幅减少的情况下，成交地块的资本密度仍一再攀高。

二、土地交易区域分布情况分析

2015年一季度北京市土地交易量最多为顺义区9宗,其次为丰台区7宗、大兴区5宗，通州区、昌平区和平谷区各3宗，朝阳区、海淀区各2宗，门头沟区、房山区、密云区和亦庄开发区各1宗，其他区县无成交案例。

图1 2015年上半年北京市土地交易区域分布

2015年上半年北京市土地交易共成交土地38宗，且主要分布于远郊区县。从成交时间来看，主要分布于一季度，其中，1月份和2月份成交较多，分别为12宗、11宗，3月份成交4宗；二季度成交10宗，4月份和6月份分别成交4宗，5月份仅成交1宗。

以交易土地的建设用地面积来看：顺义区、丰台区及昌平区分别以46.08万平方米、45.74万平方米和30.62万平方米位列前三，通州区、大兴区以25.70万平方米、23.00万平方米紧随其后；以交易土地的规划建筑面积来看：丰台区最大为164.45万平方米，其次为通州区87.37万平方米，顺义区、昌平区分别为73.98和60.00万平方米。

三、土地交易用途分析

2015年上半年北京市土地成功交易38宗，其中居住用地14宗，商业/办公及工业用地分别为9宗和5宗，其他用地10宗。从土地交易建设用地面积和规划建筑面积分析，居住用地交易建设用地面积和规划建筑面积都最多，分别为126.10万平方米和265.04万平方米，所占比重分别为54%和49%；商业/办公用地分别为31.31万平方米和111.69万平方米。总体来看北京市土地交易用途还是以住宅为住，其他用地平衡发展。

图2 2015年上半年北京市土地交易用途示意图

四、土地成交价格情况分析

2015年上半年北京市土地交易数量及面积受供地节奏的影响同比大幅降低，但土地成交均价与去年全年均价相比依然上涨9%。上半年北京市土地交易成交总额685.49亿元，同比减少429.7亿元，环比减少116.2亿元。其中，住宅用地最终的成交额达到了399.47亿元，占到了上半年土地成交总额的58%；商业/办公用地成交额144.05亿元，占成交总额的21%。

图3 不同用途分类的土地成交额情况（单位：亿元）

2015年上半年北京市土地成交总额达685.49亿元，平均楼面地价为12614.66元/平方米，与去年同比增加23%，环比减少10%。

从不同区位角度看，朝阳区的楼面地价最高，达到了26895.82元/平方米，其次为海淀区和丰台区，分别为20853.00元/平方米和19624.07元/平方米，门头沟区及昌平区的楼面地价都超过了1万元/平方米。

图4 各区楼面地价水平（单位：元/平方米）

从不同规划用途来看，住宅用地平均楼面地价达到15072.29元/平方米，商业/办公和工业用地平均楼面地价分别为12897.39元/平方米和1425.99元/平方米，其他综合用地的平均楼面地价为9354.16元/平方米。

图5按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

五、土地交易溢价情况分析

2015年上半年北京市挂牌交易的33宗土地中共21宗出现溢价，平均溢价率为26%。未出现溢价的12宗地块仅1宗为商业/办公用地，其余均为工业用地及其他综合用地，且该宗商业/办公地块位于丰台区卢沟桥乡，最终成交价格为50.4亿元，楼面地价15000元/平方米，高于北京市商业/办公成交均价。随着北京市土地供应大幅减少，以及全国房地产形势继续分化，三、四线城市投资风险增高，大型房地产企业对北京市的优质地块特别是优质的住宅和商业/办公土地拿地意愿依旧非常强烈。

从区域分布来看：朝阳区和大兴区的土地交易成交溢价率最高，达到42%；其次为通州区、密云区和海淀区，其成交溢价率分别为38%、35%和34%，其他区县其成交溢价率均低于30%。

图6 各区成交溢价率情况

从土地交易用途来看：居住用地平均成交溢价率最高，为35%；商业/办公用地的平均成交溢价率仅为7%；其他综合用地成交溢价率为29%。

图7 各用途类型土地成交溢价情况

六、上半年土地市场热点分析

1、开发商普遍看好，大兴区掀供地热潮

上半年北京市土地市场的供地节奏一直不太稳定。在经过较长一段时间的零供应之后，自6月25日北京再次掀起一波供地热潮，短短十几天内，大兴区挂牌供应的8宗地块全面收官，出让金超百亿元，达到110.7亿元。其中，7月3日成交的大兴瀛海镇地块以3.6万元的商品房楼面地价创区域新高。

目前大兴区商品房库存压力较小，虽然近期有多宗土地出让，但去除配建的自住房及保障房后，所剩商品房供给仍然较少。在三四线城市明显过剩，大型房地产企业全面回归一二线城市的背景下，开发商普遍看好大兴区域市场前景，未来大兴区的地块竞争会更加激烈。

2、北京行政机关“东迁”，通州区再成热点

早在2012年，北京市就提出“打造功能完备的城市副中心”的通州战略。随着京津冀一体化发展战略布局，北京加快疏解非首都功能，特别是北京市党政机关迁往通州的传闻，通州房地产市场再次成为各方关注的焦点。

数据显示，今年4月份以来，通州区房地产市场整体处于高位运行，其中5月份房地产销售面积高达16.9万平方米，是去年同期的1.9倍，销售额达34亿元，为去年同期的3倍。目前，成交量上升使得通州的商品房库存出现明显下降，整体看，在多重利好的影响下，通州区房地产市场进入升温趋势。随着通州区基础设施的升级完善，京津冀一体化加快推进，以及北京市土地供应稀缺，通州的区域价值和房地产市场前景将会日益显现。

作者介绍：丁丽娜

理学硕士。注册土地估价师、注册房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部高级项目经理兼技术负责人。

作者介绍：张小松

工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。