文/郝强  张小松

为进一步完善我市农村集体建设用地利用机制，拓宽租赁住房建设渠道，促进农村产业结构优化升级，加快推进首都城乡统筹发展，北京市七部门联合印发《北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》（以下简称《意见》）。这意味着，今后更多符合《意见》相关要求的集体土地可申请建设租赁住房，一方面可以拓宽北京市租赁住房建设渠道，缓解项目周边来京人员及其他人员临时性居住需求，同时促进农民增加财产性收入，缩小城乡差距。

政策背景

北京市集体土地将试点建设租赁住房最早可追溯至2010年，2010年5月国土资源部下发了《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确要求不得擅自开展利用集体建设用地建设公租房，但对于“商品住房价格较高、建设用地紧缺的个别直辖市”经国土资源部批准后可以进行试点。同年，北京市政府正式向国土资源部申报试点，北京市国土局开始牵头编制集体土地上建设租赁房的试点方案。

在2012年1月召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史披露，北京、上海已获批准允许试点集体建设用地建设租赁房，且政策试点范围由“个别直辖市”扩大为“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市”。

近年来，北京市积极探索农村集体土地利用新模式，利用集体土地集中建设租赁住房。经国土资源部及北京市政府批准，北京市先后启动了海淀区唐家岭等4个集体土地建设租赁住房项目试点，建设租赁住房规模超过1万套，不仅缓解了项目周边的住房需求，更拓展了农民增加财产性收入的有效渠道。

2014年10月北京市国土局、市发改委、市规委、市住建委等七部门联合印发《北京市利用农村集体土地建设租赁住房试点实施意见》，明确了试点的原则、范围、申报程序及监管办法，确保试点工作规范有序、风险可控。

全市范围内租赁住房需求强烈区域皆可申请

《意见》提出，在北京市重点产业功能区、城乡结合部、重点新城及其他租赁住房需求强烈的区域，分批开展试点。根据《意见》解读，对申请集体租赁住房试点的对象并无明显的限制条件，即北京市范围内租赁住房需求强烈区域皆可提出申请。这意味着全市范围内周边有租赁住房需求的集体土地将能够通过建设租赁住房实现与周边国有土地的“同地、同价、同权”，通过租金增加农民收入。

《意见》指出，集体租赁住房由农村集体经济组织自主进行开发建设，因此，集体租赁住房项目的实施主体应为农村集体经济组织。《意见》中对集体租赁住房建设资金来源并无限制，因此实施主体既可以利用自有资金，也可以结合政府相关配套资金或银行贷款等方式，或联合开发商、租赁住房需求单位共同开发等方式获得项目资金。

建成后的集体租赁住房，农村集体经济组织可以通过市场租金对外租赁（租赁物业），依法出租获取收益，也可作为北京市公共租赁住房房源，由各级住房保障机构或其授权的相关主体，按照相关要求进行租赁和运营管理。

 “集体租赁住房”项目审批程序

《意见》中对集体租赁住房项目的申请、审批等审批程序进行规范。

首先，农村集体经济组织拟定项目实施方案。方案由集体经济组织成员大会或成员代表大会通过，经乡镇、区县政府审批核准后，由区县政府上报市国土局申请试点。

市国土局牵头组织发改、规划、建设、农委等相关部门对试点申请项目方案进行审核。符合试点要求的，由市国土资源局报市政府批准同意，并报国土资源部备案。

被列为试点后，实施单位正式向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理项目预审、立项、规划、用地和开工建设等批准手续。

发改、规划、国土和建设等相关主管部门依据市政府的批准文件，进行项目审查。

最后，区县政府应及时将项目审批情况上报市集体租赁住房试点工作联席会议（市国土局）。

明确各部门职责分工

《意见》中明确指出各相关部门职责分工，其中市国土局负责牵头组织和统筹协调整体试点工作，负责试点项目的用地管理、审核工作，以及相关用地政策研究。市发改委负责项目立项审批、投资计划办理等工作。市规委出具规划意见。市住建委负责指导区县住房建设部门，对集体租赁住房的建设施工、房屋产权、房屋租赁、房屋建筑结构安全等方面进行监督管理。市农委、市财政局、市地税局、区县政府等各部门严格按国家的相关规定落实各自职责。

“集体租赁住房”后期监管

《意见》指出，集体租赁住房项目土地使用权证按项目整体核发，房屋所有权证按幢核发，均不予分割办理单元产权证。同时，土地使用权证应注明：仅用于租赁住房建设，未经批准，不得出让、转让、抵押，不得转租，不得改变土地用途。房屋所有权证应注明：不得转让和抵押。

集体土地上建设的租赁房屋其产权仍然为农村集体组织所有，只能通过出租形式获得合法收益，不能出售给个人。但在试点过程中，如何加强监督管理，坚守相关法律和制度的“红线”，严防租赁住房通过“以租代售”等暗箱操作变成“小产权房”，将会成为集体租赁住房试点是否可持续的关键。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部副总经理。

作者介绍：张小松

工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。