文/马晓燕
一、2015年三季度房地产政策综述
今年全国两会，中央定调稳定住房消费，保持房地产市场平稳发展。为改善房地产市场环境，从供应层面来看，3月27日国土资源部、住房城乡建设部联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出控制、优化住房用地规模，加快去库存化，保证市场供需平衡。从需求层面来看，财政部、国家税务总局提出，个人购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税，免征期限由5年下调为2年，进一步加快二手房流通速度，活跃市场。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，使市场供需关系更趋良性。
住建部在改善住房民生问题方面，要求加快推进棚户区改造、保障房建设、启动村庄规划等措施，改善群众居住条件、增加消费和投资，促进经济增长，保持房地产市场平稳健康发展，同时推广部分存量商品房转为公租房和安置房的举措，也能进一步去化市场库存。北京市政府积极响应，今年将全面加快棚户区改造步伐，推进113个棚改项目全面启动实施。
金融信贷政策积极调整改善房地产运行环境。央行年内四次降息、三次降准，宽松的货币政策已经使房地产市场开始回暖；同时公积金利率也在下降，中央放宽二套房首付比例及公积金贷款门槛，进一步刺激住房需求。
北京住房贷款门槛放宽，一是购买首套自住房提高贷款额度，二是缩短了贷款前公积金足额连续缴存的时间。二套房公积金贷款首付方面，北京也按照国家的要求下降，最低首付款比例为30%。地方多项政策助力改善市场环境。地方陆续出台措施稳楼市，如放松限购限贷、调整公积金，有些地方还通过财政补贴、税费减免等手段，加大库存去化力度，刺激市场需求。在多地纷纷“松绑”限购政策的背景下，北京由于今年通州行政副中心的确立，政府及时推出“限购令”遏制了房价，才使得通州楼市降温。9月，公积金异地买房再出新政，在北京缴存公积金可在外省市购房、申请贷款，只需缴存人向其开户管理部申请开具缴存证明即可。多项政策联合发力改善市场环境，房地产市场开始逐步回暖。
二、房地产市场状况
1、房地产市场趋暖，量价齐升，开发投资同比增速回落趋缓
成交量方面
根据中指研究院2015年1-9月数据显示，北京市商品房销售面积达1123.39万平方米，销售金额累计人民币2574.08亿元，分别比上年同期增长23%和45%。尤其是7月份，销售面积和销售额均创下了前9月最高位。
图1:2015年1-9月份北京市商品房销售状况数据来源：CREIS中指数据
1-9月份，商品住宅销售面积703.76万平方米，同比上升58%，销售额1865.12亿元，同比上升62%；写字楼销售面积139.52万平方米，同比上升21%，销售额378.28亿元，同比上升44%；商业销售面积62.64万平方米，同比下降19%，销售额149.1亿元，同比下降10%。商品住宅成交量占商品房总体成交量比重最大，达到63%。利好的政策环境支持了住宅销售的增长趋势。相比之下，写字楼市场在第三季度销售才逐渐转好，尤其是9月销售面积和销售额达到三季度最高，较8月份环比大幅增加；商业用房成交量同比下降，受商业零售市场整体环境的影响，今年商业用房总体销售遇冷。
成交均价方面
从成交价格来看，北京市1-9月份商品房成交均价为22914元/平方米，同比上升18%。具体来看，1-9月份商品房成交均价总体呈上涨趋势，8月份商品房均价最高达24594元/平方米，2月份受春节影响，为年内近几月最低点。商品住宅成交均价为26502元/平方米，9月环比上升5%；写字楼成交均价为27113元/平方米，9月环比上升27%；商业成交均价为23803元/平方米，9月环比下降17%。
图2:2015年1-9月份北京市商品房成交均价及环比 数据来源：CREIS中指数据
房地产开发投资
1-3季度，北京市完成房地产开发投资3070.1亿元，比上年同期增长10.4%。1-8月，北京市完成房地产开发投资2561.9亿元，同比增长13.3%，前三季度房地产开发投资额同比增幅持续收窄。其中，住宅投资完成1384.5亿元，增长1%；写字楼投资完成609.8亿元，增长9.7%；商业、非公益用房及其他投资完成1075.9亿元，增长26.2%。从前三季度房地产开发投资数据来看，基本上延续了增幅速度放缓的趋势，房企依然是在去库存，所以投资方面相对冷淡。
2、房地产区域市场结构
1-9月份北京市商品房成交量排名前五的区域是通州区、朝阳区、昌平区、房山区、大兴区，共占总成交量的62%。通州区受北京市行政职能迁入影响，促成了消费者的购房需求。延庆区和石景山区商品房成交较冷的地区，今年的成交量较去年同期翻倍增加，西城区、海淀区、门头沟区和平谷区商品房成交量上年同期增加一倍左右，崇文区、宣武区、怀柔区出现了成交量同比下降的现象，其余区域同比变化不大。同样，五大成交主力区域的成交金额占比高达61%。
图3:2015年1-9月份北京市商品房区域成交套数与同比数据来源：CREIS中指数据
目前北京近郊和远郊的10个行政区中，房价涨幅最高的当属大兴，两年涨幅高达43%。这得益于北京南城计划中，对城市配套的大幅倾斜。地铁4号线规划南延至固安，未来还将有新机场线待建，大兴已经成为北京交通最发达的近郊区。产业方面，亦庄国家级经济技术开发区与承接大北京产业转移的固安工业园区，两台引擎驱动，高新技术人才纷纷落户南城，催高房价。
三、土地市场状况
今年，市国土部门明显调整了供地节奏，不再采取“细水长流”、有地就供的策略，而是根据市场情况隔一段时间集中供地，通过供地量和节奏控制市场的态度更加明确。国土部门集中推地，一方面满足房企购地需求，另一方面也通过分流购地需求来化解过于激烈的竞地局面，从而达到平抑地价的目的。
供应同比下降。根据中指院报告显示，2015年1-9月北京市共推出各类用地66宗，共计393.3万平方米，同比减少53.89%。其中，推出住宅用地24宗，共计214.5万平方米，同比减少38.64%；商办用地19宗，共计84.2万平方米，同比减少77.94%。2015年1-9月，北京市共成交各类用地68宗，共计402.2万平方米，同比减少51.60%。
出让金同比下降。2015年1-9月，北京市共收入土地出让金1016.7亿元，同比下降35.80%。其中，住宅用地出让金为700.9亿元，同比下降31.50%；商办用地出让金为303.3亿元，同比下降44.13%。
楼面价同比上升。2015年1-9月，北京市各类用地楼面均价为12123元/平方米，同比上升8.55%。其中，住宅用地楼面均价为16377元/平方米，同比上升11.12%；商办用地楼面均价为11089元/平方米，同比上升7.42%。整体楼面价较去年同期上涨。
溢价水平下降。2015年1-9月，北京市各类用地平均溢价率为31.31%，比上年同期下降6.21个百分点。其中，住宅用地溢价率为40.62%，比上年同期上升3.08个百分点。商办用地溢价率为12.44%，比上年同期下降26.95个百分点。
进入9月，今年楼市传统“金九”旺季褪色，土地市场却竞争激烈。9月，全市累计土地出让金189.2亿元，环比增加263.08%，同比增长95.04%，而这也将创下今年前三季度的最高月土地出让金纪录。北京似乎进入一个“高价成交周期”。8月31日，丰台区石榴庄村地块以总价50.25亿元、楼面价近6万元/平方米的价格成交，之后不到半个月的时间内，北京接连成交了四宗经营性土地项目，成交结果都令人惊呼。成交的三宗住宅性质地块，楼面价均突破了5万元/平方米。土地市场竞争激烈，出现了地价超过房价的现象，这证明了房企对一线城市土地的争抢。
四、房企业绩
根据前三季度北京商品住宅项目数据统计，开发企业销售金额方面，北京首都开发股份有限公司以123.8亿元高居榜首，万科企业股份有限公司紧随其后，销售金额为96.9亿元，排名第三的是北京城建投资发展股份有限公司，销售金额为86亿元；开发企业销售面积方面，北京首都开发股份有限公司位居第一，成交面积为512171平方米，北京城建投资发展股份有限公司和万科企业股份有限公司分别以375149平方米和341547平方米的成交额位列二、三位。
土地市场方面，今年受供地减少影响，北京地价高，房企拿地表现谨慎。遇到热点地块，品牌房企更多的选择联合出手。面粉贵于面包的状况使得一些中小房企不得不放弃。综合北京市国土资源局网站数据显示，截至9月底，今年通过招拍挂方式在北京拿地排名前5名的房企是，北京首都开发股份有限公司、北京龙湖中佰置业有限公司、北京郎园置业有限公司、北京华润曙光房地产开发有限公司、北京永同昌房地产开发有限公司，其中北京首开股份公司斩获土地最多，达到6宗；北京龙湖中佰置业有限公司排名第二，拿到4宗土地；剩下三家企业获得土地数量均是3宗。
五、2015年三季度北京房地产市场形势总结
2015年以来，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，利好政策陆续出台，营造了宽松的市场环境。北京房地产市场总体回暖，量价齐增，但开发投资方面表现乏力。商品住宅仍然是促进商品房销售增长的主要助力。截止到9月份，北京楼市整体成交不达预期，房企依然是延续去年尽快去库存，仅四成标杆房企完成了销售业绩目标。受土地供给的影响，房企拿地也背负着巨大压力。土地市场争夺战仍在持续，继丰台“地王”地块之后，陆续有昌平、顺义等区域地块挂牌出让，9月份供地增加迎来了供地小高峰，高地价仍难以阻挡目前土地市场供需两旺的局面。四季度预计北京土地供地加速，或将有不少“地王”地块出现。
作者介绍：马晓燕
土地资源管理学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询二部项目助理。