文/王勇
一、分类
当前北京市对非住宅拆迁（征收）的补偿大致可以分为三类：一是国有土地非住宅拆迁，二是集体土地非住宅拆迁，三是国有土地非住宅征收。下面本文分别对这三类情况进行简要分析：
（一）国有土地非住宅拆迁
1、评估范围
包含土地区位价及其地上物（房屋及地上附属物，下同）
2、用途确定
房屋用途以《房屋所有权证》证载用途为依据，一般可分为办公、商业、工业三种。
3、土地面积确定
依据《国有土地使用证》证载国有土地面积为准，未取得《国有土地使用证》的，应当依据国有土地取得的权属证明资料确定土地面积。若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
4、建筑面积确定
依据《房屋所有权证》证载房屋建筑面积为准，未取得《房屋所有权证》的，建筑面积应当依据规划部门或建委批准的书面文件为准。若不具备以上文件，应委托有关房屋土地管理部门进行实测。
5、容积率的确定
容积率为证载建筑面积除以国有土地面积的值。
6、适用的法律法规政策文件
北京市文件：《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知京房地评字[1999]656号、 《北京房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）；
区县下发文件：各区县情况不同。
7、评估实务操作
总结近年来的评估实务操作，大部分区县拆迁实施方要求评估机构出具两个方案，一是按照“656号文”测算，二是出具房地产市场价值咨询评估报告，实施方进行比较后，基本按市场价值评估进行补偿。
（二）集体土地非住宅拆迁
1、评估范围
仅限于集体土地上的地上物价值，不包括土地区位价。
2、建筑面积的确定
由于估价对象为在集体土地上建设的非住宅房屋及附属物，基本没有规划和权属文件，房屋建筑面积依据工作人员现场实测面积作为最终补偿的建筑面积，如果被拆迁人对此有异议的，可委托有资质的专业测绘公司进行测量，按照专业测绘公司出具的测绘报告建筑面积作为补偿的依据。
3、适用的法律法规政策文件
《北京房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）及各区县下发文件
4、评估实务操作
由于土地为租赁的集体土地，不属于被拆迁人，而是属于当地集体经济组织所有，不补偿区位价格。地上房屋及附着物为被拆迁人投资建造，按照北京市现行的房屋评估政策，对被拆迁人只补偿房屋的重置成新价格。
（三）国有土地非住宅征收
1、评估范围
包含土地区位价及其地上物
2、用途确定
房屋用途以《房屋所有权证》证载用途为依据，一般可分为办公、商业、工业三种。
3、土地面积确定
依据《国有土地使用证》证载国有土地面积为准，未取得《国有土地使用证》的，应当依据国有土地取得的权属证明资料确定土地面积。
4、建筑面积确定
依据《房屋所有权证》证载房屋建筑面积为准，未取得《房屋所有权证》的，建筑面积应当依据规划部门或建委批准的书面文件为准。违章建筑及超过规划期限的临时建筑不算建筑面积。
5、容积率的确定
容积率为证载建筑面积除以国有土地面积的值。
6、适用的法律法规政策文件
《北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准》的通知京房地评字[1999]656号、《北京房屋重置成新价评估技术标准》（京国土房管拆[2003]808号）；关于印发《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知京建法〔2011〕18号、关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知（京建法〔2012〕19号）、关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知建房〔2011〕77号
7、评估实务操作
总结近年来的评估实务操作，大部分区县拆迁实施方要求评估机构出具两个方案，一是按照“656号文”测算，二是出具房地产市场价值咨询评估报告，实施方进行比较后，基本按市场价值评估进行补偿。
二、评估方法及实务
（一）土地区位价
1、基准价格法
根据“656号文”，非住宅房屋区位补偿价应根据被拆迁房屋所处区域（土地区类）查询“非住宅拆迁作价区位价格表”，确定区类后，也就确定了相应的区位价格区间，但在这个区位价格区间该如何取值呢？原则上应根据被拆迁房屋所处区域拆迁市场情况来确定区位价格的具体数值，但目前实际情况是一些项目的区位价格取值并不规范，尤其以七类地区（3000以下），取值随意性空间很大。
上述问题探讨方向：如果继续采用“656号文”思路，思路一：只更新区位价格区间即可，不考虑具体区位价格取值；思路二：对区位价格区间具体数值各区县可根据各自市场情况自行制定；思路三：对于上述价格区间可借鉴北京市新基准地价思路，对各区间进行区片价格的具体确认（但确认工作十分复杂）。
2、基准价格修正法
“656号文”应用至今，除与市场实际价值存在较大差距以外，仍存在着一定的技术缺陷，现根据应用情况提出以下修订建议：
（1）采用地价指数修订法进行区位价格的修订
依据中国城市地价动态监测网（国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院创立）上公布的地价指数增长情况，修正到现在的市场区位价格。 “656号文”中商业类用途调整系数为1.0，因此，可以商业类区位价格为基准，通过先求取商业用途的区位市场价格，再根据“656号文”房屋原用途调整系数确定办公、工业等用途的区位价格。
（2）采用土地市场价值评估法进行区位价格的修订
1）基本原理
采用市场比较法求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出估价对象在评估期日地价的一种方法。
土地实例的选取依据北京市土地整理储备中心公布的招拍挂成交案例，经过上述修正后确定现在的市场区位价格，计算公式如下所示：
待估宗地价格（区位价格）=比较实例价格×待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数×待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数×待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数×待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
2）价格内涵
土地招拍挂案例价格内涵为出让地价格，在“656号文”制定时（1999年），土地多为划拨方式取得，因此区位价格指划拨土地价格，所求价格需扣除政府土地出让收益。
3）政府土地出让收益的确定
建议依据新基准地价，商业、 办公用途政府土地出让收益按照政府审定楼面熟地价的 25%确定， 工业用途政府土地出让收益按照政府审定楼面熟地价的 15% 确定。
（3）特殊情况下，容积率的处理办法
按“656号文”规定，根据被拆迁房屋房产证及土地证件所载的建筑面积和土地面积，确定现状容积率，但有些待拆迁土地可能由于历史原因，并未办理房产证，更不能提供相关建筑规划手续，亦或土地上无建筑物，因此容积率该如何考虑？可结合新基准地价确定的级别平均容积率作为待拆迁土地的容积率。
3、房地产市场评估法
（1）评估方法介绍
房地产评估方法包括市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等，具体评估方法，参照《房地产估价规范》执行。房地产估价师应综合考虑房地产用途、土地开发程度等影响因素，对评估方法进行适用性分析后，选用两种及以上评估方法，当只能选用一种方法时，应在房地产报告中详细陈述理由。
1）市场比较法
将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
2）收益法
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
3）成本法
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
4）假设开发法
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（2）方法适用性
房地产有类似市场交易案例的，房地产价格评估宜优先选用市场比较法；房地产有经济收益或潜在经济收益的，宜选用收益法；现状为在建工程的，宜选用假设开发法；以上方法均不适用或者仅有一种方法适用的，可选用成本法。
（3）方法优劣势
优点：反应市场真实情况，有一定的说服力。
缺点：房地产市场评估法评估整体房地产价格是考虑法定不同用途下的现状房地产市场价格，未考虑新规划对房地产市场的影响。法定用途下的房地产市场差异较大。
（二）地上物重置成新价
1、重置成新价定义
房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。
2、基本应用
北京市拆迁（征收）评估中，地上物成本价格依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知（京国土房管拆（2003）808号文）进行评估。对于一些附属物的评估标准在该文件中未给出的，被拆迁人应提供相关票据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价。
“808号文”是2003年制定的，距今已十余年，从近几年的应用情况来看，普遍反映价格标准偏低，但又没有其他法规、技术规范可依，因此评估机构在应用“808号文”件时，总是想尽技术处理办法提高标准以满足市场，但效果甚微， “808号文”实际所应发挥的作用大打折扣。 目前也有部分区县制定相应的文件，例如平谷区人民政府关于印发《平谷区集体土地上非住宅拆迁补偿的指导意见（试行）》的通知京平政发〔2011〕40号，规定在“808号文”件标准基础上浮40%评估确定。
（三）停产停业损失补助费
1、老办法
停产停业损失补助费在项目的实操中，普遍参照《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》京政函[2001]109号，按照每平方米建筑面积500元至1500元给予一次性停产停业损失补助费。具体标准由各区、县房屋、拆迁行政主管部门制定。
2、新方法
（1）、应用情况
依据《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》的通知京建法〔2011〕18号文的规定，非住宅房屋停产停业损失补偿可协商确定，如协商不成，可通过评估确定，计算公式为：
停产停业损失补偿费=（用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助）×停产停业补偿期限
1）用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
2）月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
3）修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
4）员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
5）员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经（代）办机构开具参保人数证明。
6）被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的，在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
7）用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。
（2）存在问题
如果停产停业损失补偿费通过评估确定，根据实操经验，一种情况是企业提供的前12个月损益表无月净利润，也就是说企业经营亏损，因此能够计算出的停产停业损失补偿费会非常低。第二种情况是企业为了避税，导致损益表上体现的利润很低，同样，停产停业损失补偿费会非常低。所以新的计算方法从理论上是科学的，但可操作性不强。
（四）搬迁补助费
搬迁补助费在以往项目的实操中，根据《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》京政函[2001]109号，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。
目前国有土地上房屋的拆迁（征收），搬迁补助费依据 《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》 【京建法〔2012〕19号】，被征收房屋为非住宅的，搬迁费标准为每建筑平方米50元。
（五）搬迁奖励费
被拆迁（征收）人在规定的搬迁期限内，主动配合搬迁主管部门搬迁的，给予其搬迁奖励费，从各个项目的奖励形式看，有提前搬迁奖励费，有重点工程配合奖，环境保护奖励，联签奖励等等，由实施的主管部门根据项目情况自行制定。
（六）搬迁周转费
搬迁周转费是指被拆迁（征收）人签订协议起至安置房建设竣工进户期间所补助给被拆迁（征收）人用于租房周转的费用。周转费由拆迁主管部门根据被拆迁房屋周边的市场租金来确定，但非住宅拆迁一般不涉及到安置房的问题，因此一般没有搬迁周转费。
（七）其他补偿费用
由于每个项目的具体情况不一样，因此还有些其他的补偿费用，可包括电话移机费、空调移机费、有线电视移机费、宽带移机费等。
三、结论
在当前北京市各区县的非住宅拆迁或征收补偿中，除集体土地上房屋补偿因只涉及地上物价值而不存在大的争议外，主要问题多集中在国有土地房屋上，即土地区位价的补偿标准。
在远郊区县或是相对偏僻、土地价值相对不高的地区，在涉及的国有土地拆迁补偿时，“656号文”能够勉强满足当地市场实际需要。而一旦涉及城近郊区或城区的非住宅补偿，按照“656号文”计算的补偿价值更多是仅作为与被拆迁人前期谈判的依据，而实际补偿价格时会向市场价值靠拢。
本文对北京市各区县拆迁项目的相关政策、技术标准和实务操作进行了简要的整理和分析，我们认为“656号文”考虑了不同情况下的待拆迁房地产的收益情况，从而制定了原用途调整系数表，有一定的合理性。客观上，更利于平衡该区域多种不同用途房地产之间的价值差异。而房地产市场价值评估是在法定用途下评估，未考虑新规划对房地产市场的影响，评估价值由于用途不同而产生巨大差异，对于同一区域而言，不利于整体项目的搬迁工作。
综上所述，如何解决当前面临的问题，需要我们站在实务工作的角度打开视野，跟上市场的步伐，进而解决拆迁市场中这一重大民生关切问题。
作者介绍：王勇
工程管理学学士，注册房地产估价师，2013年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征收评估咨询二部副总经理。