文/张小松
根据北京市国土资源局公布的数据显示，2015年，北京市土地市场共成交土地109宗，同比减少32宗，建设用地面积706.76万平方米，同比下降25%，规划建筑面积1511.53万平方米，同比下降9%，达到五年来最低，但成交额高达2032.10亿元，同比上涨6%，再创历史最高纪录。与去年相比，北京市土地市场供应量大幅缩减，但土地成交额再创新高，优质地块竞争更加激烈，资本密度一再攀高。
一、整体情况
图1 近5年北京市土地交易总体情况
随着2009年以来“千亿储备”地块土地一级开发工作陆续完成并推向市场，2013、2014年北京土地市场经历了较长时间的连续集中供地。2014年下半年，受全国形势影响进入调整期，致使土地交易整体走低。2015年前三季度，在京津冀协同发展、疏解非首都功能等政策的影响下，北京市国土局放缓了供地节奏，土地市场交易整体走低，供地量创下近几年最低。进入2015年9月份后，北京市国土局明显加快了地块入市节奏，掀起了一波土地出让潮，缓解了开发企业购地需求。
总体来看，2015年尽管土地供应量达到五年来最低，但成交额再创历史新高，楼面地价明显上涨，在土地成交量大幅减少的情况下，成交地块的资本密度仍一再攀高。
二、2015年北京市土地交易分布情况分析
1、2015年北京市土地交易月份分布
2015年以来随着各项利好政策的刺激，北京市房地产市场持续升温，特别是全国房地产市场区域分化加剧，房地产企业投资重点向北京市倾斜的态势更加明显，房地产企业拿地的积极性明显提高。在供地节奏上，北京市国土局明显调整了供地节奏，根据市场情况隔一段时间集中供地，通过供地量和节奏调控土地市场的态度更加明确。
图2 2015年北京市土地交易月份分布
从2015年北京市各月的土地成交情况看，土地市场交易量波动明显，第一、四季度供地量较大。其中，受到2014年房地产市场趋冷的影响，年初国土部门放缓了供地节奏，开发企业在一季度表现更加理性，没有出现激烈抢地的热潮。在京津冀协同发展、疏解非首都功能等政策的影响下，3月份后，土地市场供应量明显减少，致使土地交易整体走低，3-8月6个月内，北京市土地市场共供应土地24宗。进入9月以来，国土局明显加快地块入市节奏，4个月内共供应土地62宗，占全年土地供应数量的57%。
2、2015年北京市土地交易区域分布
2015年，北京市土地交易共成交土地109宗，土地成交区域较广，除东西城区、延庆之外均有土地交易发生，各区县之间土地成交数量、成交面积及成交额差异显著。总体来看，交易主要分布于城市发展新区。
从交易数量来看，土地交易量最多为大兴区的25宗，其次依次为丰台区15宗，顺义区13宗，昌平区11宗，其他区县低于10宗。
图3 2015年北京市土地交易区域分布
从数据分析得知，建设用地成交面积最多的是大兴区，为120.31万平方米；其次丰台区、顺义区和昌平区，分别为98.39万平方米、 87.33万平方米和86.67万平方米。但规划建筑面积方面以丰台区最多，为285.58万平方米，其次是昌平区、大兴区，分别为229.02万平方米、214.27万平方米。
三、2015年北京市交易土地用途分析
2015年北京市土地共成功交易109宗，其中工业用地27宗，居住用地44宗，商业/办公23宗，综合用地15宗。
图4 2015年北京市土地交易用途示意图
从土地交易面积分析，居住用地交易面积最多，规划建筑面积为776.1万平方米，所占比重超过全部供应面积的50%；商业/办公用地成交规划建筑面积为329.25万平方米，所占比重为22%。北京市土地交易用途仍以住宅及商业/办公为主，其他用地平衡发展。
四、2015年北京市土地成交价格情况分析
2015年北京市土地市场成交额高达2032.10亿元，同比上涨6%，创下历史最高纪录。住宅用地不仅在交易面积上超过了总面积的五成，而且其土地最终的成交额高达1327.32亿元，占到了2015年北京市土地成交额的65%；商业/办公用地成交额455.94亿元，所占比重为22%。总体来看，在土地成交量大幅减少的情况下，北京市土地市场成交地块的资本密度仍一再攀高。
图5 按用途分类的土地成交额情况（单位：亿元）
2015年北京市土地成交平均楼面地价为13444.01元/平方米，比2014年增加17%。地价上涨原因一是在各项利好政策的刺激下，北京市房地产市场持续升温，特别是全国房地产市场区域分化加剧，不少大型房地产开发企业回归一线城市，使得北京市土地市场竞争愈加激烈，土地市场地王频现。二是北京市土地供应总量减少，但市场需求依旧旺盛，且随着北京市轨道交通、重点道路的建设发展以及城市基础设施的不断完善，远郊区县土地价值明显提升。
从不同区位角度看，丰台区、朝阳区、石景山区和门头沟区的楼面地价位列前四，均超过了2万元/平方米，其中丰台区的楼面地价更是达到23538.73元/平方米，海淀区、房山区和昌平区的楼面地价也都超过了1万元/平方米，通州区、顺义区、大兴区及平谷区因交易地块位置偏远或交易地块工业用地较多从而使得楼面价格不高。
图6 按区域分类的楼面地价情况
从不同规划用途来看，住宅用地平均楼面地价最高，达到17384.71元/平方米，同比增长25%；商业/办公用地平均楼面地价12111.39元/平方米；工业用地平均楼面地价911.97元/平方米；综合用地平均楼面地价10612.82元/平方米。
图7 按用途分类的楼面地价情况
五、2015年北京市土地交易溢价情况分析
2015年北京市土地市场成交的109宗土地中挂牌交易104宗，其中共有63宗出现溢价，所占比重为60%，成交溢价率为38%。除工业用地27宗，剩余挂牌交易土地77宗中共63宗出现溢价，比重达82%。总体来看，随着北京市土地供应大幅减少，以及全国房地产形势继续分化，三、四线城市投资风险增高，外省市房地产开发企业及大型房地产企业对北京市的优质地块特别是优质的住宅和商业/办公土地拿地意愿依旧非常强烈。
从月度成交溢价情况来看，下半年土地成交不仅供应数量较多，其成交溢价率也明显大于上半年。其中，溢价率最高的月份为12月，溢价率达59%；其次为10月，也达到54%；7月、8月的成交溢价分别为48%和47%，远高于全年平均溢价率。
图8 月度成交溢价率
从用途类型成交溢价情况来看，综合用地和住宅用地溢价率较高，分别为49%和43%，而商业/办公用地溢价率仅为26%，这主要是因为北京市商业、写字楼市场销售尚未回暖，与住宅用地相比，开发商投资保持谨慎。
图9 各用途类型土地成交溢价情况
六、2015年北京市土地市场热点
1、京南区块成交密集，土地竞争愈加激烈
2015年，大兴区和丰台区共成交土地40宗，占土地出让总数的37%；成交额874亿元，占全市土地成交总额的43%；两区土地成交溢价率分别为59.5%和43.1%，要远高于全市平均水平。
伴随着土地供应日益稀缺和基础设施、配套条件的不断完善，北京南城（丰台区、大兴区）区块土地市场持续升温，价格洼地逐渐被挖掘，土地成交价格不断攀升。在三四线城市明显过剩，大型房地产企业全面回归一线城市的背景下，开发商普遍看好京南区块市场前景，丰台区、大兴区地王集中频现，土地竞争愈加激烈。
2、配建民生住房比例高
2015年，北京市土地市场成交的住宅用地面积超过全部供应土地总面积的5成，而住宅用地成交中近9成都要求配建民生住房。土地市场供应住宅用地扣除配套设施和公建面积后住房规模约642万平方米，其中民生住房占比约48%。
据北京市国土局介绍，2016年土地供应中会继续优先确保民生用地供应，因此，在明年的住宅用地供应中仍然会出现配建、竞建等方式建设民生住房，且配建民生住房比例会继续维持在较高水平。
3、首宗集体建设用地挂牌入市
2015年12月13日，北京市农村集体建设用地——西红门镇的绿隔产业用地挂牌出让，这是北京市首宗农村集体建设用地入市。
农村集体经营性建设用地成功交易，将利于盘活农村存量土地，更好的保障农民利益，降低开发成本。目前，集体建设用地试点只能开发产业地产，不允许建成住宅销售，因此暂时不会对北京市土地市场和房地产市场产生太多影响。但随着试点的推进，集体建设用地入市将会增加产业用地供应渠道，可缓解产业用地供地压力。
作者介绍：张小松
工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。