文/张小松

2016年一季度北京市土地供应大幅下降，土地成交量创下历史最低纪录。与去年同期相比，一季度北京市土地市场成交建设用地面积51.75万平方米，成交量减少70%。自2016年2月26日门头沟区龙泉镇地块成交之后，一季度北京市未有新出让地块供应，3月份北京土地市场再次出现零供应、零成交现象。

一、土地招拍挂市场总体情况

表1 近2年北京市土地招拍挂市场交易情况

从近几年北京市土地招拍挂市场成交情况来看，受土地供应调控影响，2016年一季度北京市土地市场成交量和成交额与去年同期相比均出现大幅下降，处于较低水平。

根据土地整理储备中心数据显示：2016年一季度，北京土地市场成交11宗地，比去年同期减少17宗，其中在1月份成交4宗,2月份成交7宗，3月份零成交；建设用地面积51.75万平方米，同比减少70%；规划建筑面积119.32万平方米，同比减少70%；成交总额223.18亿元人民币，同比减少54%；平均楼面地价达18705.42元/平方米，同比增加54%。

二、土地交易区域分布情况分析

2016年一季度北京市土地市场交易的11宗地分别位于朝阳区、门头沟区、顺义区、房山区、大兴区及亦庄开发区，其中，房山区和大兴区各成交3宗，朝阳区成交2宗，其余3区各成交1宗。除朝阳区的两宗土地外，其他土地均为远郊和新城。

图1 2016年一季度北京市土地交易区域分布

以交易土地的建设用地面积来看：大兴区成交量最多，为16.50万平方米；其次为房山区、门头沟区及朝阳区，分别以11.41、8.26和7.45万平方米。以交易土地的规划建筑面积来看：大兴区最大为37.22万平方米，门头沟及朝阳区紧随其后，分别为26.32和24.34万平方米。

三、土地交易用途分析

2016年一季度北京市土地成功交易11宗，其中居住用地2宗，商业/办公及工业用地分别为2宗和4宗，其他用地3宗。

从土地交易面积分析，住宅用地交易建设用地面积和规划建筑面积为10.14和24.46万平方米，分别占一季度总交易量的19.50%和20.50%；商业/办公用地交易建设用地面积和规划建筑面积为10.09和38.26万平方米，所占比重分别为19.50%和32.07%。

图2 2016年一季度北京市土地交易用途示意图

四、土地成交价格情况分析

图3 近2年北京市土地成交价格情况

2016年一季度北京市土地交易继续呈“量跌价升”态势，土地交易数量及面积受供地节奏的影响同比大幅降低，但土地成交均价依然处于上涨趋势。一季度北京市土地交易成交总额223.18亿元，同比下降54%，环比下降77%；一季度成交土地平均楼面地价为18705.42元/平方米，同比增长54%，环比增长25%。

一季度北京市土地市场住宅用地成交额最多，为90.35亿元，占一季度土地成交总额的40%；其次为商业/办公用地，成交额80.98亿元。

图4 不同用途分类的土地成交额情况（单位：亿元）

从不同区位角度看，朝阳区的楼面地价最高，达到了38149.75元/平方米，大兴区、顺义区及门头沟区分别为18832.34、15158.50和15000.57元/平方米，房山区和亦庄开发区成交地块用途为工业用地，楼面地价均较低。

图5 各区楼面地价水平（单位：元/平方米）

从不同规划用途来看，住宅用地平均楼面地价达到36940.58元/平方米，商业/办公和工业用地平均楼面地价分别为21166.26元/平方米和1051.35元/平方米，综合用地的平均楼面地价为13281.79元/平方米。

图6  按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

五、土地交易溢价情况分析

2016年一季度北京市挂牌交易的11宗土地中共5宗出现溢价，成交溢价率为36%。从区域分布来看：顺义区的土地交易成交溢价率最高，达到152%，其次为门头沟区及大兴区，其成交溢价率分别为50%和49%。

图7  各区成交溢价率情况

从土地交易用途来看：居住用地平均成交溢价率为18%；商业/办公用地的平均成交溢价率仅为50%；其他综合用地成交溢价率为75%。

图8各用途类型土地成交溢价情况

六、小结

2016年北京市国有建设用地计划供应总量为4100公顷，居住用地计划供应总量依然保持在1200公顷，其中商品住宅用地计划安排850公顷，与2015年相比，增加了100公顷。去年以来，在国家相关政策的利好下，北京房地产市场持续升温，供需结构矛盾愈加突出，商品住宅供地增加能有效调节住房需求，逐步缓解供求矛盾。对房地产开发企业而言，2016年北京市土地市场预计会继续升温，保持“量跌价增”的态势，针对住宅用地及稀缺地块，竞争会更加激烈。

作者介绍：张小松

工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。