文/郭海悦
2016年开年以来，房地产政策接二连三出台，“降首付”、“降契税”等多个利好政策刺激，新房涨价、成交节节攀升，特别是二手房交易市场表现活跃，迎来了小阳春，存量房成交量、成交价格同比大幅上涨，楼市火爆行情前所未有。
一、2016年北京市房地产政策
【1、契税减半，营业税免征期五变二】
2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。
对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房优惠政策。
【2、营改增细则】
2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
二、房地产市场状况
2016年第一季度北京市房地产交易市场情况如下：
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序号 |
项目 |
2016年1月 |
2016年2月 |
2016年3月 |
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1 |
全市价格走势 |
环比上涨2.48%，同比上涨12.31%，为30607元/平米 |
环比上涨9.71%，同比上涨45.93%，为33578元/平米 |
环比下跌0.19%，同比上涨34.37%，为33514元/平米 |
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2 |
全市需求 |
成交56.56万平米，环比下降52.41%，同比下降37.05% |
成交28.06万平米，环比下降50.39%，同比下降16.43% |
成交66.11万平米，环比增长135.61%，同比增长47.03% |
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3 |
全市供应 |
新批57.82万平方米，环比增长91.61%，同比增长13.10% |
新批6.38万平方米，环比下降88.96%，同比下降46.24% |
新批28.81万平方米，环比增长351.42%，同比下降49.80% |
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4 |
供求对比 |
销供比下降至0.98，短期市场供过于求 |
销供比提高至4.40，短期市场供不应求 |
销供比下降至2.30，短期市场供不应求 |
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5 |
库存去化 |
库存下降4.50%至955.79万平方米，去化速度减慢 |
库存下降4.82%至909.68万平方米，去化速度减慢 |
库存下降4.04%至872.95万平方米，去化速度减慢 |
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6 |
需求结构 |
22000(含)-24000元价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销 |
40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销 |
40000元(含)以上价格段占比最高，80(含)-90平方米面积段热销 |
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7 |
热销项目 |
中小户型、低总价热销，保利·罗兰香谷居首 |
中小户型、低总价热销，密云华润橡树湾居首 |
中小户型、低总价热销，华业·新北京中心居首 |
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8 |
写字楼 |
价格下跌，供求双降销供比大于1 |
价格上涨，供求双降销供比小于1 |
价格上涨，供求齐升销供比大于1 |
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9 |
商业 |
价格下跌，供求双降销供比小于1 |
价格下跌，供求双降销供比小于1 |
价格上涨，供求齐升销供比小于1 |
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10 |
企业销售 |
首开股份以23.59亿元销售额居本月榜首 |
首开股份以6.93亿元销售额居本月榜首 |
金融街以29.90亿元销售额居本月榜首 |
根据数据显示，2016年第一季度，北京市商品住宅（不含保障性住房）销售面积累计达150.73万平方米，销售金额累计人民币488.91亿元，销售面积比上年同期下降10%，销售金额比上年同期增长13%。
图1:2016年1-3月份北京市商品住宅（（不含保障性住房）销售面积状况 数据来源：CREIS中指数据
图2:2016年1-3月份北京市商品住宅（（不含保障性住房）销售金额状况 数据来源：CREIS中指数据
2016年第一季度，写字楼销售面积75.74万平方米，同比上升218%，销售额206.14亿元，同比上升293%；商业销售面积27.55万平方米，同比上升144%，销售额40.70亿元，同比上升18%。
从成交均价来看，北京市2016年第一季度北京商品住宅（不含保障性住房）成交均价为32566元/平方米。2016年1月，北京商品住宅（不含保障性住房）价格为30607元/平米，环比上涨2.48%，同比上涨12.31%。2016年2月，北京商品住宅（不含保障性住房）价格为33578元/平米，环比上涨9.71%，同比上涨45.93%。 2016年3月，北京商品住宅（不含保障性住房）价格为33514元/平米，环比下跌0.19%，同比上涨34.37%。
北京市2016年第一季度写字楼成交均价为26240元/平方米，同比上升19%；商业成交均价为30134元/平方米，同比上升8%。
图3:2016年1-3月份北京市商品住宅（（不含保障性住房）销售状况 数据来源：CREIS中指数据
图4:2016年1-3月份北京市写字楼销售状况 数据来源：CREIS中指数据
图5:2016年1-3月份北京市商业销售状况 数据来源：CREIS中指数据
2016年3月，北京商品住宅（不含保障性住房）东城价格最高，为85682元/平方米，其次为西城区，为76869元/平方米，西城价格增长最高，环比增长60.04%。 远郊区县中，大兴区价格最高，为36035元/平方米，其次为经济技术开发区，为33169元/平方米。
图6:2016年3月份北京市商品房（不含保障性住房）区域成交价格与环比 数据来源：CREIS中指数据
2016年3月，北京住宅销售套数TOP10共成交1006套，其中10个项目套均面积低于全市，9个项目套总价低于全市。通州华业·新北京中心以156套的销售套数位居首位。
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排名 |
项目 |
区县 |
销售面积 (万㎡) |
销售套数(套) |
销售均价 (元/㎡) |
销售金额 (亿元) |
|
1 |
华业·新北京中心 |
通州 |
1.39 |
156 |
35347 |
4.91 |
|
2 |
京投万科·西华府 |
丰台 |
1.52 |
149 |
49497 |
7.54 |
|
3 |
汇龙文苑 |
顺义 |
1.37 |
116 |
22883 |
3.15 |
|
4 |
北京经开壹中心 |
大兴 |
0.79 |
106 |
26152 |
2.06 |
|
5 |
京贸国际城 |
通州 |
0.88 |
97 |
41876 |
3.70 |
|
6 |
保利·罗兰香谷 |
昌平 |
0.86 |
93 |
27131 |
2.32 |
|
7 |
京西·金泰丽湾 |
门头沟 |
1.03 |
89 |
30469 |
3.13 |
|
8 |
北京城建·琨廷 |
房山 |
0.70 |
71 |
16154 |
1.13 |
|
9 |
金第万科 |
大兴 |
0.58 |
65 |
36573 |
2.13 |
|
10 |
通开帅府园 |
通州 |
0.59 |
64 |
27589 |
1.62 |
|
合计 |
9.71 |
1006 |
32633 |
1006 |
||
2016年3月，北京住宅销售金额TOP10共成交47.54亿元，其中7个项目套总价高于全市，6个项目套均面积高于全市。丰台京投万科·西华府以7.54亿元的销售金额位居首位。
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排名 |
项目 |
区县 |
销售套数 (套) |
销售均价 (元/㎡) |
销售金额 (亿元) |
套均面积 (㎡/套) |
|
1 |
京投万科·西华府 |
丰台 |
149 |
49497 |
7.54 |
102 |
|
2 |
橡树湾 |
海淀 |
39 |
71927 |
6.57 |
234 |
|
3 |
泛海国际居住区 |
朝阳 |
24 |
84244 |
6.33 |
313 |
|
4 |
华业·新北京中心 |
通州 |
156 |
35347 |
4.91 |
89 |
|
5 |
滟澜新宸 |
昌平 |
46 |
34643 |
4.33 |
272 |
|
6 |
西山艺境 |
门头沟 |
54 |
42524 |
4.33 |
189 |
|
7 |
京贸国际城 |
通州 |
97 |
41876 |
3.70 |
91 |
|
8 |
百旺杏林湾 |
海淀 |
59 |
41394 |
3.39 |
139 |
|
9 |
亦庄·金茂悦 |
大兴 |
56 |
37960 |
3.30 |
155 |
|
10 |
汇龙文苑 |
顺义 |
116 |
22883 |
3.15 |
119 |
|
合计 |
796 |
44056 |
47.54 |
136 |
||
三、2016年第一季度北京市房地产市场形势总结
在信贷政策刺激下，楼市2016年第一季度出现爆发式反弹，成交量远超市场预期。2016年1月到3月，北京共有7299套房源入市一季度累计成交16183套。与此同时，房价也随之飙升。根据数据显示，全国主要城市房价产生了5%-10%的环比增长。而从成交区域热度来看，2016年一季度，北京楼市延续了2015的成交区域格局：纯商品房主力成交区仍分布在大兴、通州和房山。纵观纯商品房近3年来的价格情况，2014年成交价超2.8万/平米，2015年成交价突破3.2万/平米，到了2016年一季度，纯商品房价格已向3.5万/平冲刺，价格“加速跑”已进入白热化阶段。量价齐升的局势在第二季度延续的可能性极高。
过去一年里，环京楼市在京津冀协同发展和北京行政副中心落户通州等利好的条件下房价涨势迅猛，大厂、香河房价突破1.5万元/平，燕郊房价更是突破了3万元大关。面对环京楼市不断升温的情况下，廊坊市政府于4月1日晚公布了新政，规定实行住房限购和差别化住房信贷政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于30%等9项措施，用以调控房价上涨。
作者介绍：郭海悦
土地资源管理学学士，2013年入职北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询二部项目经理。