文/杜建国
从2000年开始，中国房地产行业经历了十余年的高速发展，被称为“黄金十年”。黄金十年发展成果显著，各大城市高楼耸立，新式住宅区熠熠生辉，城乡居住水平和生活环境都得到了质的飞跃。但房地产发展到今天，问题渐出，房价高企，购房者望而却步；库存高企，地方政府和房地产商无不大伤脑筋。
房地产发展自此进入了第二个十年，被称为“白银时代”。其特征是投资增速和成交量大不如前，“去库存”成为迫切任务。房地产，这个曾经的支柱产业和“宠儿”，渐渐露出衰败的迹象。曾几何时，鄂尔多斯、温州出现了“空城”、“鬼城”现象；越来越多的城市住宅变得有价无市，成交低迷，降价随处可见；房地产商被下调评级，房地产被金融机构标注为“谨慎介入”。
是什么驱动了房地产长达十余年的黄金发展?又是什么造成房地产从繁荣走向冷落？房地产未来的发展趋势如何？本文作者从一个亲历者和从业者的角度谈谈自己的看法。
一、中国房地产黄金十年发展的驱动力。
中国自古就是个中央集权制国家。中央领导地方，地方负责人由中央任命。但国家和地方还有另一层关系，就是二者相互依存和分工协作：中央负责政治、军事和外交，由地方提供收入来源；地方负责经济和民生，由中央提供制度和政策保证。在中国有一点非常重要，任何产业要想成功发展，必须得到国家和地方的双重响应，二者都要有足够的积极性。
房地产的黄金发展就是中央和地方双重响应的结果，是二者积极性的和谐统一。这里不得不提到1994年的分税制改革，它是房地产得以启动并得到黄金发展的重要触发点。分税制改革调整了中央和地方的利益关系，其结果是：中央由穷变富，但地方由富变穷，这影响到了地方的经济发展和民生建设，从长远来说也势必对国家不利，这长远来讲是一个双输的局面，大家都不愿意看到，必须有什么力量来改变这种局面。于是，在这个关键时期，房地产登上了历史舞台。1998年，国务院出台了启动房改的23号文件：要求“建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度，促使住宅业成为新的经济增长点。”
可以说，房地产的确是非常适合的产业。它既可以拉动固定资产投资，增加GDP，又可以改善国民的居住和生活条件，而且在其他国家的经济腾飞中也发挥了非常重要的作用。因此这一产业在国家的倡导下，地方政府逐步认识到了它的好处，于是房地产业逐渐成为地方政府增加收入、拉动投资和增加居民消费的支柱产业。在2004年之前，房地产收入和比重还不高，直到2004年国土部出台了国有土地出让招拍挂制度，地方政府成功地主导了地区土地市场，房地产收入在未来若干年得到了明显增长。以北京市为例，在2004年之前，全市土地出让金收入也就在百亿元规模，2010年达到1600多亿元，2013年突破1800亿元，2014年和2015年更是达到了1900亿元以上。2014年，北京市财政收入首次突破4000亿元大关，2015年约为4700亿元。加上财政收入中有关房地产的各种税费，扣除土地出让金中的土地开发成本，北京市政府房地产收入约占全市财政收入的一半左右，房地产收入对于地方的重要性可见一斑。
综上，房地产黄金十年的高速发展，其内在驱动力来源于国家和地方利益的紧密结合。房地产业成为分税制改革后国家和地方的共同发展目标，实现了二者利益的和谐统一。当然，房地产特别是住宅产业的发展，也带动了房地产上下游几十个相关产业的蓬勃发展，极大地提高了城乡居民的居住条件和生活水平，这是一件政府和百姓双赢的好事。
二、房地产目前存在的问题
近年来，“产能过剩”成为描述中国传统经济和传统产业的高频词，钢铁、煤炭、石油、化工等产业的生产能力大大超过了国内市场的需求，导致的结果是产品滞销和价格低迷，引发了严重的产业危机。房地产目前存在的问题有点类似，即出现了一些局部过剩问题。
不过房地产不是“产能过剩”，而是“产品过剩”或者叫“库存过剩”，这种过剩的特点是地区分布不均衡。前几年媒体报道的“鬼城”、“空城”等现象；去年以来，中央政府大力推进“去库存”；地方政府也纷纷取消限购，出台优惠政策鼓励购房。这些都说明中国存在房地产过剩问题，目前这种过剩是大范围的，涉及到中国一半以上的地区，个别地区还比较严重。
产品过剩是如何形成的呢？通过前文不难得出结论。这一轮房地产的大发展，得益于国家和地方政府利益的和谐统一，国家支持鼓励，地方政府大干快上，各地都把发展房地产当成发展经济和增加收入的秘方。当地方房地产供应总量超出了总需求，供应和卖出的土地过多，形成的房子超出了当地的经济和人口承受能力时，就形成了产品过剩。这其实就是经济学中简单的供应和需求问题。试想各地都在拼命卖地，以“你追我赶”的节奏发展房地产，而各地的经济实力和人口数量差异巨大，早晚有一天，经济实力弱和人口数量少的地方会先扛不住，出现房地产的供过于求。鉴于各地经济和人口的区别，这种产品过剩因地区而不同，呈现不均衡特点。
产品过剩最初导致成交不畅和有价无市，最终的结果是房价的下降甚至泡沫的破裂。当然这种泡沫也是不均衡的，一些中小城市住宅可能每平米只有一万多，相比北京、上海动辄十几万的高端住宅差得很远，但这次最先抗不住，说明那里的泡沫比北京、上海相对还严重，这就是经济和人口不均衡导致的房价结构上的泡沫。
中国房地产目前确实出现了产量过剩和泡沫问题，但问题总体上是可控的，主要是结构上或区域性的。对于那些产品明显大于地区经模和人口承受能力的地方，虽然房价被人为炒起来了，由于没有足够真实的需求来支撑，被炒上天的房价早晚会回归，房价泡沫终归要破灭。对于经济还在持续增长、人口还在不断流入的大城市，成交量会逐渐增加，房价会随之趋于稳定，这些地方的房地产市场总体上还是健康的。
三、展望房地产的未来
刚刚走过房地产的黄金十年，其成果是极大改善了国民的居住条件，保证了地方收入的可持续增长，但也出现了局部的产品过剩和房价泡沫。现在，房地产发展进入白银时代，也就是平稳发展期。白银时代能维持多久，未来发展趋势如何？这是社会和业界都非常关心的问题。
我认为决定房地产发展未来的，主要有两个问题。首先是要想办法化解房地产的产能过剩和房价泡沫问题，亡羊补牢，并避免重蹈覆辙。其次，要改变房地产下一轮的发展方式，从量变走向质变，从注重硬件到注重资源、环境、生态、智能等软件。在这种前提下，我国房地产的白银时代会持续得更长久。
首先，在化解问题上，需要中央和地方再一次携手合作。中央负责制定清晰明确的国家发展战略，对全国各个地区做出区域规划和分工布局，支持和鼓励地方按照国家统一制定的区域规划协调发展。同时，中央在制定房地产宏观政策时避免搞“一刀切”，给地方一定的自由空间，因地制宜，因地施策。事实上，国家早已开始统筹布局，2010年至今，国务院先后批准了长三角、珠三角区域规划和环渤海地区合作发展纲要等多项区域规划。最新出台的十三五规划纲要，确立了中国四个区域发展战略：京津冀、丝绸之路经济带、21世纪海上丝绸之路和长江经济带。这四个区域规划基本覆盖了中国未来社会经济发展的重点区域，十三五规划提出区域经济规划不能遍地开花，而是要注重大的区域范围的协调和共赢。这说明中央已经有所作为。作为地方，则要顺应中央的统筹布局，对号入座，找准自身发展定位，保持产业协同发展，避免同质化竞争和片面追求数量，否则到头来的过剩和泡沫无异于饮鸩止渴。未来房地产已不能再作为赚快钱的工具，涸泽而渔，急功近利必将带来危机。
其次，需要地方政府和房地产商树立科学发展房地产的理念。房地产的前一轮发展，虽然有效解决了地方财政收入问题，解决了居住问题，国民住房经历了从无到有，从小到大的过程，状况有了明显的改善，但总体上其发展方式偏于粗放，创新不足。许多房地产商靠的是“胆子大”，拼的是“关系”硬不硬，而在产品上则是“一张图纸走天下”。在未来的白银时代，这种发展模式显然已不能适应市场特点。房地产产品会越来越向着精细化、个性化和智能化方向转变，比如今年来出现的恒温恒湿住宅、3D打印房屋、智能家居、智慧社区、联合办公平台等，都是房地产产品中的创新。
同时，即使在房地产发展非常成熟的美国，房地产收入在地方收入中仍占有很大的比重。因此，在未来房地产仍会继续是地方主要的收入来源，但这个收入来源也有一个管理和经营的问题。地方必须树立科学发展观，把区域规划、产业规划、人口规划、资源规划和房地产结合起来考虑，创造空气清新、蓝天白云的生态环境，引进优秀的教育和医疗资源，创造便捷快速的交通路网，合理引入和布局产业、物流和人口分布，通过生态、资源和产业吸引人口进入。有足够的人，才能支撑房地产的可持续发展，才能保证房地产收入的不断增加。地方政府只有科学合理引导房地产在本区域健康发展，才能把这个“摇钱树”管理好，呵护好。
总之，在未来很长一个时期，我国仍处于城镇化发展的过程中，人口还会继续向核心区域和中心城市聚集，对于消化房地产存量还有很大的空间。我国的房地产发展历程还远远没有结束，按照国家发展规划，北京、上海、深圳等核心城市未来还会进一步吸收人口进入，甚至未来成为全球人群的定居和生活场所。只是这种趋势会得到更加科学的规划和引导。这也是我们在房地产黄金十年发展中得到的宝贵经验。
作者介绍：杜建国
高级经济师、工程硕士、EMBA、注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）、英国特许房屋经理（MCIH）、香港测量师。
1996年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为创始人之一进入市评估所整体改制公司，2007—2011年担任董事总经理。北京房地产估价师和土地估价师第二届理事会教育考试委员会秘书长。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，现任公司董事总裁。