文/张小松 吴春明
2016年上半年北京市土地供应大幅下降，土地成交仅21宗，成交额352.58亿元，成交建设用地面积100.76万平方米，规划建筑面积214.53万平方米，创下近年来最低纪录，但楼面地价、溢价率则刷新近几年最高纪录。同时，3月份、6月份均出现零供应、零成交现象。总体来看，北京市土地供应持续减少，市场供需矛盾愈加突出，土地市场竞争程度继续增强。
一、土地招拍挂市场总体情况及价格情况
表1 近2年北京市土地招拍挂市场交易情况
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类别
时间 |
建设用地面积 （万平方米） |
规划建筑面积 （万平方米） |
宗数 |
成交额 （亿元） |
楼面地价 （元/平方米） |
溢价率 |
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2014年第1季度 |
406.26 |
692.65 |
50 |
753.44 |
10877.67 |
41% |
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2014年第2季度 |
202.52 |
396.73 |
39 |
361.76 |
9118.56 |
43% |
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2014年第3季度 |
221.69 |
329.18 |
33 |
468.57 |
14234.28 |
29% |
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2014年第4季度 |
107.21 |
244.45 |
19 |
333.13 |
13627.96 |
24% |
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2015年第1季度 |
173.61 |
399.24 |
28 |
484.73 |
12141.17 |
26% |
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2015年第2季度 |
58.48 |
144.17 |
10 |
200.77 |
13925.88 |
26% |
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2015年第3季度 |
179.41 |
324.24 |
31 |
379.79 |
11713.28 |
39% |
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2015年第4季度 |
295.26 |
643.88 |
40 |
966.82 |
15015.53 |
46% |
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2016年第1季度 |
51.75 |
119.32 |
11 |
223.18 |
18705.42 |
36% |
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2016年第2季度 |
49.01 |
95.21 |
10 |
129.40 |
13591.39 |
67% |
从近2年北京市土地招拍挂市场成交情况来看，受土地供应调控影响，2016年上半年北京市土地市场成交量和成交额与去年同期相比均出现大幅下降。上半年，北京市土地市场成交建设用地面积100.76万平方米，同比降低56.59%，环比降低78.77%；规划建筑面积214.53万平方米，同比下降60.52%，环比下降77.84%；成交额352.58亿元，同比降低48.57%，环比降低73.82%，创下近年来最低纪录。同时，楼面地价16435元/平方米，同比上升30.28%，环比上升18.16%，创历史最高水平。此外，2016年上半年，土地招拍挂市场成交案例为21宗，2015年上半年38宗，2014年上半年89宗，呈现出明显下降的趋势。2014年以来北京市土地交易楼面地价和成交额见图1和图2。
图1 2014年以来北京市土地交易楼面地价
图2 2014年以来北京市土地交易额
二、土地交易区域分布情况分析
2016年上半年北京市土地市场共成交土地21宗。其中，亦庄开发区和大兴各成交4宗，房山区3宗，昌平区、朝阳区和顺义区各2宗，海淀区、延庆区、平谷区和门头沟区各1宗。除海淀和朝阳外，其他土地均为远郊和新城。
从成交面积来看，大兴区成交建设用地面积和规划建筑面积均最大，分别为19.87万平方米和50.67万平方米；其次为昌平区，成交建设用地面积17.31万平方米，规划建筑面积34.62万平方米；海淀区成交建设用地面积和规划建筑面积均最低，分别为1.33万平方米和4.66万平方米。上半年土地交易区域分布情况见图3。
图3 2016年上半年北京市土地交易区域分布
2016年上半年北京市土地成交额共计352.58亿元。成交额中，大兴区交易额最高，为103.5亿元；朝阳区其次，为92.85亿元；昌平区紧随其后，为61.95亿元；延庆区最低，为10.43亿元。各区域成交额饼状图见图4。
图4 2016年上半年各区域成交额饼状图
从楼面地价看，朝阳区的楼面地价最高，为38149.75元/平方米，其次海淀区为30228.97 元/平方米，最低的是平谷区，为788.65 元/平方米。分区域土地楼面地价见图5。
图5 2016年上半年分区域土地楼面地价
从溢价率来看：顺义区的土地交易成交溢价率最高，达到111.18%；其次为海淀区，成交溢价为率107.35%；昌平区、门头沟区和延庆区溢价率均为50%。溢价率见图6。
图6 2016年上半年分区域土地溢价率
三、土地交易用途分析
2016年上半年北京市成功交易土地21宗，其中居住用地6宗，商业办公用地4宗，工业用地8宗，综合用地3宗。从土地交易面积来看，住宅用地交易建设用地面积和规划建筑面积最大，达36.36万平方米和78.68万平方米，分别占总交易量的36.08%和36.68%；商业办公用地建设用地面积和规划建筑面积为14.79万平方米和56.37万平方米，所占比重为14.68%和26.28%；工业用地建设用地和规划面积为32.69万平方米和41.94万平方米，占比分别为32.44%和19.55%。上半年分用途土地交易面积分布见图7。
图7 2016年上半年北京市分用途土地交易面积分布
楼面地价方面，根据不同的规划用途，2016年上半年住宅用地为21634.36元/平方米，比2015年上半年上升43.54%；商业用地为22791.74 元/平方米，同比上升76.72%；工业用地为960.76元/平方米，同比下降32.62%；综合用地为13281.79元/平方米，同比上升41.99%。上半年不同用途分类的土地楼面地价见图8。
图8 2016上半年不同用途分类的土地楼面地价
2016年上半年北京市土地市场成交溢价率达47.80%，持续维持在较高水平，商业办公用地成交溢价率最高，达79.64%，住宅用地成交溢价率为31.35%。2016年上半年分用途土地溢价率见图9。
图9 2016年上半年分用途土地溢价率
四、小结
2016年以来，随着房地产市场持续升温，土地供应规模萎缩，土地市场供需矛盾愈加突出。总体来看，土地供应的稀缺造成土地市场竞争态势愈加激烈，土地成交价格持续上涨，未来土地市场地王频出现象将会持续存在。
同时，从北京市土地供应分布来看，供应地块已主要集中于五环以外，占比超过八成，五环以内已基本没有可供开发的地块。因此，未来北京市土地市场供应地块将更趋向于偏远郊区，主要集中于各远郊区县新城区域。
作者介绍：张小松
工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。
作者介绍：吴春明
土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司研究发展部项目助理。