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2016年前三季度北京市土地招拍挂市场分析

文/张小松刘慧娟

今年以来，受供地政策影响，北京市国土部门严控新增建设用地，积极落实减量发展目标，土地供应不断减少，土地成交宗数和交易量均创下历史新低。据统计显示，截止到9月底，北京市共成交土地27宗，其中，按照“一次性土地使用权出让”模式出让的棚户区改造项目共3宗，涉及建设用地面积42.6万平方米、规划建筑面积159.7万平方米。除去棚户区改造地块，仅成交土地24宗，比去年同期减少45宗，成交建设用地面积314.87万平方米，同比减少了23%，规划建筑面积393.14万平方米，减少了54%，成交额445.1亿元，减少了58%。与土地供应量的大幅减少相比，今年以来北京市的商品房市场销售持续高位运行，开发商拿地热情高涨，不断催生高价地与“地王”，平均楼面价达到达37476.43元/平方米，创历史新高。

一、土地招拍挂市场总体情况分析

表1 2014-2016年北京市土地招拍挂市场成交情况表

时间	建设用地面积	规划建筑面积（万平方米）	宗数	成交额	楼面地价
时间	（公顷）	规划建筑面积（万平方米）	宗数	（亿元）	（元/平方米）
2014年1季度	406.26	692.65	50	753.44	10877.67
2014年2季度	202.52	396.73	39	361.76	9118.56
2014年3季度	221.69	329.18	33	468.57	14234.28
2014年4季度	107.21	244.45	19	333.13	13627.96
2015年1季度	173.61	399.24	28	484.73	12141.17
2015年2季度	58.48	144.17	10	200.77	13925.88
2015年3季度	179.41	324.24	31	379.79	11713.28
2015年4季度	295.26	643.88	40	966.82	15015.53
2016年1季度	51.75	119.32	11	223.18	18705.42
2016年2季度	89.35	238.86	10	129.40	13591.39
2016年3季度	214.04	178.61	3	92.52	5180.00

从近年来北京市土地招拍挂市场成交情况来看，受土地供应政策影响，2016年前三季度北京市土地市场成交量及成交额均低于去年同期水平，呈明显下降的趋势。

据土地整理储备中心数据显示，2016年前三季度，北京土地市场共成交土地24宗，比去年同期减少45宗；建设用地面积314.87万平方米，同比减少23%；规划建筑面积393.14万平方米，同比减少54%；成交总额445.1亿元人民币，同比减少58%；平均楼面地价达37476.43元/平方米，同比上涨了298%。

从成交时间来看，今年北京市土地成交集中分布在一、二季度，成交土地21宗，占总成交的87.5%。其中，二月与六月成交最多，均有7宗，且主要集中在城郊地区，其次是1月和5月，分别成交4宗和3宗；9月成交2宗，7月1宗，而3月、4月及8月均无土地成交。

二、土地交易区域分布情况分析

2016年前三季度北京市土地交易共成交土地24宗，且成交地块主要分布于亦庄开发区、房山区、大兴区、昌平区、门头沟区、顺义区、延庆区等远郊区县，其中交易量最多的为亦庄开发区5宗,其次为房山区和大兴区各4宗，该三区县土地交易宗数占全市总交易宗数的48%。可以看出，北京市土地供应“远郊化”的趋势愈加明显，土地市场供应量和成交量越来越少的趋势将成为常态。

从交易土地的建设用地面积来看，各区县间差异较大。其中通州区成交建设用地面积最大，达207.08万平方米，占交易地块总建设用地面积的66%；其次大兴，接近20万平方米；此外，昌平区、平谷区、亦庄区及房山区等四个区县的成交建设用地面积也均在10万平方米以上。

图1 2016年前三季度北京市土地交易区域分布

和交易的建设用地情况类似，通州区的规划建筑面积最大，为164.27万平方米，约占北京市规划建筑面积的42%，大兴区规划建筑面积为50.67万平方米，也在50万平方米以上，其他区县规划建筑面积较小，均在50万平方米以下。

三、土地交易用途分析

2016年前三季度北京市土地成功交易24宗，其中居住用地4宗，商业用地4宗，工业用地9宗，综合用地7宗。

从交易土地的建设用地面积和规划建筑面积分析，综合用地的成交建设用地面积和规划建筑面积都最多，分别为242.41万平方米和252.58万平方米，所占比重分别达77%和64%；其次是工业用地，分别为54.16万平方米和38.8万平方米；住宅用地的成交建设用地面积和规划建筑面积分别为54.22万平方米和26.22万平方米；对于商业用地，无论是成交建设用地面积还是规划建筑面积均为最低水平。随着土地供应减少，住宅高端化趋势更加明显，但由于商住类产品调控的预期，未来商业地块尤其是远郊区县的商业地块将持续遇冷。

图2 2016年前三季度北京市土地交易用途示意图

四、土地成交价分析

2016年前三季度，受供地政策及房地产政策影响，北京市土地交易呈现出“量跌价涨”的趋势。前三季度北京市土地交易成交总额445.01亿元，同比减少620.19亿元，降幅为58%。其中，综合用地的最终成交额达到了266.68 亿元，将近占到前三季度土地成交总额的60%；商业用地成交额93.20亿元，占成交总额的20.94%；住宅用地成交额79.88亿元，占成交总额的17.95%。

2016年前三季度北京市土地成交总额达445.01亿元，平均楼面地价为37476.43047元/平方米，同比上涨了298%，创下历史新高。

图3 近2年北京市土地成交价格情况

图4 不同用途分类的土地成交额情况（单位：亿元）

从不同区位角度看，朝阳的楼面地价最高，为38149.75元/平方米，其次为海淀区，为30228.97元/平方米，而大兴20425.84元/平方米，昌平17896.40元/平方米，顺义16124.08元/平方米，门头沟15000元/平方米，其余区县的楼面地价均低于10000元/平方米。

图5 各区楼面地价水平（单位：元/平方米）

图6 按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

从不同规划用途来看，住宅用地平均楼面地价达到14731.65 元/平方米，商业用地和工业用地平均楼面地价分别为28972.17 元/平方米和987.61 元/平方米，综合用地的平均楼面地价为10558.24 元/平方米。

五、土地溢价率分析

根据统计数据显示，2016年前三季度北京市挂牌交易的24宗土地中有13宗出现溢价，平均成交溢价率为61%。从区域分布来看：海淀区的土地交易成交溢价率最高，达到107%；其次为顺义区，平均成交溢价率为101%，其中李桥镇挂牌出让的F3其他多功能用地的溢价率更是高达152%；大兴区土地溢价率为69%，昌平区、门头沟及延庆区溢价率均为50%。其他区县均较低，成交地块基本无溢价情况。

图7 各区成交溢价率情况

从土地交易用途来看：商业用地的平均成交溢价率最高，为76%；其次是综合用地，平均成交溢价率为51.86%；住宅用地成交溢价率为50%；工业用地无溢价。

图8 各用途类型土地成交溢价情况

六、小节

通过对近两年北京市土地市场供应数据的分析可以看出，在京津冀一体化的背景下，今年北京市明显收紧了土地的供应节奏。同时，为疏解北京非首都功能，预计未来北京市土地供应将持续维持较低水平，而伴随土地资源愈来愈少，土地供需矛盾将更加突出。此外，今年以来，北京市严控新增建设用地的供应，而“自住型”商品房和棚户区改造项目供应增多，优质住宅用地及商业用地供应愈加稀少，造成土地成交价格持续上涨。

目前，北京五环内已基本完成开发，城六区的土地资源越来越稀缺，为优化城市区域功能，统筹城市区域发展，土地交易需求只能往远郊传导，土地交易将主要集中在顺义、大兴等远郊区县。土地市场将整体进入了“低量、高价、远郊化”的新常态。

作者介绍：张小松

工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。