2016年前三季度，从中央到地方调控政策不断放松背景下，刚需、改善型需求乃至投资性需求积极入市，导致房地产销售高位运行。

9月30日晚间，北京发布调控政策，提出保证90平米以下住房面积所占比重不低于70%，首套普通自住房首付房款不低于35%，非普通自住房首付款不低于40%，无论有无贷款记录，二套房首付款不低于50%，购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。930新政从内容上看，明确提及了有保有压，土地供应增加，自住房+土地供应增加，有利于缓解当下供需结构紧张的形势。从信贷看，全国最严格，开始了全国第一个购房全面降投资型杠杆的举措。

预计北京房价将逐步降温，四季度涨幅将放缓，在自住房大量供应后，部分区域的价格可能出现调整。2014年，自住房让北京房价下调了7.7%，2015年，自住房让北京房价下调了10.3%，2016年，自住房让北京房价下调了4.6%，如果增加供应，北京房价，有望逐步降温。

一、2016年前三季度北京市房地产政策盘点

【1、契税、营业税优惠政策】

2016年2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。

对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。其中，家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。另外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。

但是，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施二套房优惠政策。

【2、营改增细则】

2016年3月24日，财政部、国家税务总局发通知称，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。至于二手房市场，过渡期二手房交易“营改增”完全平移了现行二手房交易营业税政策。目前来看，这种政策的平移不会带来税负增加。对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

【3、通州区商住型公寓限购政策】

2016年5月5日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》，针对通州区商务型公寓执行限购政策，暂停向已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭、已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭出售，新建商业、办公项目也仅能出售给企事业单位或社会组织。

【4、全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见】

根据京津冀协同发展规划要求，北京有序疏解非首都功能，严控新增建设用地。6月17日，中共北京市市委、北京市人民政府发布《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》，提出编制实施城乡建设用地减量五年规划和年度计划，到2020年全市建设用地规模缩减到2800平方公里以内，平原区开发强度控制在45%以内。

【5、全国土地利用总体规划纲要调整方案】

6月22日《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）调整方案》，对各省市2020年耕地保有量指标做出调整，北京、上海等一线城市及东部发达地区耕地保有量指标大幅下降。耕地指标的减少，蕴含了建设用地指标增长的可能，也给市场以“增大土地供给、平抑房价”的信号。同时，方案提出，要积极推进新型城镇化建设，严格控制超大城市、特大城市用地规模，合理安排大中小城市用地；以农村土地综合整治为抓手，促进农民住宅向集镇、中心村集中。

【6、新的土地利用年度计划管理办法】

国土资源部发布施行《土地利用年度计划管理办法》。这是《管理办法》自1999年施行，继2004年、2006年之后做出的第三次修订。新修订后的《管理办法》指出，新增建设用地计划指标下达前，各省（区、市）可按不超过上一年度的50%预先安排使用；保障农村居民申请宅基地的合理用地需求；水利设施工程建设区域以外的水面用地，不占用计划指标。

【7、930新政首套房首付35%，二套房不少于50%】

9月30日，北京市人民政府办公厅转发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确自印发之日起施行限购政策，购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，二套房首付比例将不低于50%。

【8、国土部：全国将停止别墅类供地 联排低密度项目审批将受控】

近日，国土资源部召开新闻发布会，表示将进一步从严土地管理。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，从而进一步调控住房供应结构。

二、房地产市场状况

2016年9月北京市房地产平均价格为38784元/平方米，相比于年初30607元/平方米，价格上升了26. 7%；全市成交面积由年初的56.56万平米上升到84.08万平米，需求上升了48.66%；全市房地产供应由57.82万平方米上升到82.08万平方米，供应上升了41.96%；库存由年初的955.79万平方米下降到819.91万平方米，库存下降了16.57%。

表1 2016年上半年北京市房地产交易市场情况