文/聂燕军
党的十八大以来，中央全面深化改革的力度非常大，估价行业市场环境发生了重大变化，由政府带来的业务占比在减少，由市场带来的业务占比逐渐增加。当下我们更要认清国家改革的决心和形势，在市场浪潮中向前发展。
一、认清改革形势
1、认清政府和市场的关系。
十八届三中全会提出，紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革，加快职能转变，处理好政府和市场的关系，激发市场、社会的创造活力，把政府管不好、不该管的事情交给社会中介组织。减少行政审批是十八大确定的改革方向，其目的就是营造良好的就业环境，激发市场活力，促进行业自律管理。例如土地估价、土地登记代理行业管理都转给了中国土地估价师与土地登记代理人协会。土地估价师资格考试自2007年起由中国土地估价师与土地登记代理人协会组织实施多年后，土地估价师准入类资格的行政许可取消。房地产经纪人考试、土地登记代理人考试方式转为水平评价类考试等。国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）文件决定放开实行政府指导价管理的房地产咨询服务收费标准，下放房地产经纪服务收费管理权限。国家发展改革委《关于放开部分服务价格的通知》（发改价格[2014]2732号）文件决定放开实施政府定价或政府指导价管理的专业服务价格，包括土地价格评估和房地产价格评估等。
2、认清深化改革带来了发展机遇。
党的十八届三中全会提出改革农村土地征收、建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度等一系列要求，对深化国企改革和国有土地二级市场也提出要求。2014年12月中央全面深化改革领导小组第七次会议审议《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,要求坚持土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，在试点基础上有序推进。2014年11月国务院公布《不动产登记暂行条例》,推进简政放权，方便企业和群众。推进不动产确权登记发证是实现这些改革目标的产权基础和必要工作。
不动产统一登记制度的确立，为我们的估价工作带来了新的机遇。不动产登记与不动产估价具有很强的关联性，不动产登记是不动产估价的基础，不动产权属来源清楚、产权状况明晰、产权登记合法是估价的必要条件和估价依据。2004年7月更名的中国房地产估价师与房地产经纪人学会为房地产估价和房地产经纪的合作奠定了基础。2014年8月更名的“中国土地估价师与土地登记代理人协会”，为土地估价和土地登记代理的业务合作和融合创造了有利的条件。
二、 抓住发展机遇
1、了解不动产登记条例出台的过程及背景。
2007年颁布实施的《物权法》明确要求建立不动产统一登记制度。但受部门体制的约束，不动产统一登记制度一直未能建立。党中央、国务院高度重视不动产登记，将建立不动产统一登记制度作为我国社会主义市场经济基础性制度建设的重要组成部分。2013年11月李克强总理主持召开国务院常务会议，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门（国土资源部）承担。2014年5月国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局，不动产登记机构正式组建，为不动产统一登记制度的建立和实施提供了组织保障。2014年11月国务院第656号令《不动产登记暂行条例》发布，实现了不动产登记法律依据的统一。2014年12月中国土地矿产法律事务中心（国土资源部土地争议调处事务中心）更名为国土资源部不动产登记中心（国土资源部法律事务中心），不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作有了承担单位。
2、了解不动产登记条例涉及的相关法律。
不动产登记涉及的法律包括《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《农村土地承包法》、《森林法》、《草原法》、《渔业法》、《海域使用管理法》、《担保法》等多部法律。还涉及到多部行政法规，包括《土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产开发经营管理条例》、《土地增值税暂行条例》、《契税暂行条例》、《森林法实施条例》、《退耕还林条例》、《渔业法实施细则》等。除此之外，还涉及到十多部部门规章，主要是《土地登记办法》、《房屋登记办法》、《农村土地承包经营权证管理办法》、《林木和林地权属争议调处办法》、《海域使用权管理办法》、《水域滩涂养殖发证登记办法》等，另外还涉及到上百份规范性文件。这么多法律法规、规章和文件都涉及到不动产登记的内容。
3、学习不动产登记条例的核心内容。
《条例》以《物权法》为依据，充分吸收和借鉴现行各类登记办法的有关内容，对不动产统一登记的范围、机构、簿册、程序、信息平台管理、信息查询共享及法律责任等方面的重要制度予以了明确规定，实现了不动产登记法律依据的统一，基本实现了登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台“四统一”。
4、熟悉不动产权利体系。
了解不动产权利是服务机构开展不动产估价和登记代理的必要条件。目前关于不动产物权的规定很多，各专门法中关于土地、房屋、森林、草原、海域等不动产权利所作的规定，与《物权法》所规定的权利种类、内涵并不完全一致。如《土地管理法》的土地使用权包含了《物权法》所规定的“土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权”等。《条例》以《物权法》所有权、用益物权和担保物权的分类为基础，在继承现行相关法律规定的不动产物权基础上，进行归类融合，以罗列的方式列举了集体土地所有权、房屋等建筑物和构筑物所有权、森林和林木所有权、耕地林地和草地等土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、抵押权、法律规定需要登记的其他不动产权利等十大项、十余种权利类型，明确了不动产登记的物权体系，基本实现了全覆盖，统一了登记范围和权力体系。不动产评估机构在进行评估时需要根据不同的权利来设定不同的价格定义，承担登记代理服务时也需要分清不同的权利类型所代表的不同内涵。
5、学习不动产登记的各地规范性文件，了解不动产登记的相关流程。
《条例》只是原则规定了登记程序及需要提交的材料，各地实际执行的各类不动产审批、交易、流转、登记、纠纷调处等业务工作流程各有不同，开展登记代理服务要分清不同部门管理和登记在工作流程中各自负责的具体事务，分清各地关于不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等不动产登记的职责流程，熟悉和掌握各类不动产登记办理流程和办理环节。还要了解《条例》实施和启用统一的簿册证前，原有各类不动产登记工作流程，以及衔接过渡阶段的做法等。
6、提高解决不动产登记代理和估价能力。
《条例》第十一条规定不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。第十五条规定当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。作为专业的登记代理机构，更要注意专业能力。例如北京市国有企业由于历史原因有许多划拨土地没有取得土地证。要想取得土地证，需要明确土地的取得方式，是保留划拨还是采取出让方式。而多数土地并不符合《划拨用地目录》，故需要采取出让方式。在新增经营性土地使用权出让需要采取招标拍卖挂牌方式出让的前提下，多数企业希望采取协议出让的方式，可以选择现状房产补办出让手续。也就是说为取得土地证办理出让手续需要房产手续。而多数国有企业的房产手续并不完备，还需要完善。例如地上房产未批改扩建的，历史上批建的项目没有办理质量竣工手续和规划验收手续等。房产还可能由于企业改制重组等原因，证载名称和申请土地的单位并不一致，甚至房产和土地分属两个不同的单位等。以上各种复杂的情况需要专业的代理机构利用专业的知识帮助企业梳理问题，找出解决问题的路径和办法。
在整个过程中土地出让评估是一个重要的服务内容。北京市政府在时隔12年后于2014年8月发布了新基准地价（京政发[2014]26号）。新版《城镇土地估价规程》已于2014年底发布实施，对城镇土地估价的定义、价格影响因素、常用估价方法、宗地地价评估程序、不同用途土地价格评估、不同权利状态下土地价格评估等做了规定。根据《国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发〔2012〕35号）要求，土地估价中介机构在向委托方提交土地估价报告之前，土地估价中介机构应当登录国土资源部网站或中国土地估价师与土地登记代理人协会网站，通过“土地估价报告备案系统”，进行报告备案，取得电子备案号。这需要我们迅速学习和应用新的基准地价和新版《城镇土地估价规程》，并贯彻在为客户服务的过程中。
7、靠解决问题的能力来收取服务费。
目前政府取消房地产咨询等收费标准，放开房地产咨询、土地价格评估和房地产价格评估服务收费。这就要求不动产评估中介等服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询服务时，合法经营，为委托人提供质量合格、价格合理的服务，不利用技术等优势地位强制服务，或少服务多收费；不在标价之外收取任何未予标明的费用。也就是说要根据服务能力和服务质量来收取符合市场调节价的费用。
总之，市场向前发展，在新一轮改革浪潮中，在激烈的竞争中，服务机构说到底还是要靠自身的服务能力和服务水平来赢得客户的尊重和选择，走专业化品牌化发展的道路，为客户发现价值，创造价值并实现价值。我们还需继续努力。
作者介绍：聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。中国土地估价师与土地登记代理人协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委员会秘书长。
1997年进入北京市国土资源和房屋管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和实务工作。2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。
党的十八大以来，中央全面深化改革的力度非常大，估价行业市场环境发生了重大变化，由政府带来的业务占比在减少，由市场带来的业务占比逐渐增加。当下我们更要认清国家改革的决心和形势，在市场浪潮中向前发展。
