文/史源英  王恒

 北京市政府于2014年8月发布了新基准地价（京政发[2014]26号），完善了政府对土地资产的管理体系。新基准地价比2002年基准地价有了很大的改进，主要体现在价格类型、级别划分、价格体系和因素修正体系四个方面。本文主要介绍应用新基准地价评估宗地价格的要点并举例说明计算过程。

 一、   新基准地价内涵及修正体系

 1、基准地价内涵

 新基准地价的形式为楼面熟地价，采用级别基准地价、区片基准地价表示，基准日为2014年1月1日，分商业、办公、居住、工业四种用途。

 级别基准地价是在正常市场条件下各土地级别内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

 区片基准地价是在正常市场条件下各土地区片内，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）或宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内平整（简称“五通一平”），在平均容积率条件下，各土地用途的法定最高出让年限条件下完整的国有建设用地使用权的平均价格。

 2、计算公式

 根据待估宗地的用途选择以下相应的计算公式：

 商业地上部分：

 楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×楼层修正系数（或容积率修正系数）×因素修正系数

 办公、居住、工业地上部分 ：

 楼面熟地价＝适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

 地下部分：

 楼面熟地价＝适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数

 政府土地收益：

 政府土地出让收益＝楼面熟地价×政府土地出让收益比例

 3、修正体系

 新基准地价建立了丰富的修正体系，根据修正对象不同，可分为二个层次：

 第一层次：确定适用的基准地价

 确定待估宗地区片地价后，位于58条街的商业用地进行商业路线价加价修正，居住用地进行特殊情况修正；之后，进行开发程度修正。

 修正系数或参数依据：《北京市商业路线价加价幅度表》、《特殊情况修正系数》或其他特殊情况修正、《建设用地基础设施建设费（土地开发费）》

 第二层次：对适用的基准地价进行修正

 包括：土地用途修正、容积率修正（商业楼层修正）、土地使用年期修正、期日修正、地价影响因素修正。

 修正系数依据：《北京市基准地价用途修正系数表》、《北京市基准地价容积率修正系数表》、《北京市基准地价商业用途楼层修正系数表》和《北京市基准地价因素修正系数表》。

 对地下空间依据《北京市基准地价地下空间修正系数表》。

 二、   评估应用技术要点

 1、基准地价成果使用范围。按照相关法律法规，基准地价成果属于政府公示价格，作为确定国有建设用地使用权出让政府收益审定、国有建设用地租赁租金审定、企业改制土地资产价格处置等依据之一。其他目的参照执行。

 2、估价步骤。基准地价系数修正法评估宗地价格的步骤和描述应符合《城镇土地估价规程》的要求。

 3、结果权重。用于出让评估目的时，基准地价修正法的结果权重应不低于30%；其他目的应用视具体情况而定。

 4、区片及区片基准地价确定。根据宗地用途类别和位置，参照《北京市基准地价级别（区片） 示意图》及《北京市基准地价级别（区片）范围说明》的规定，确定宗地地价区片和楼面熟地价。

 5、区县制订本区县基准地价，并报区县人民政府和市国土资源局批准后执行的，应采取区县的基准地价。

 6、商业用途修正。对于临58条商业街的商业用地价格评估时应采用商业路线价修正；临两条及以上商业街的，其商业路线价修正幅度分别计算，再相加。

 7、居住用途特殊情况修正。分为两种情况，一是公园、水系、中小学名校、轨道交通站点（1000米范围内）周边的居住用地，参照《特殊情况修正系数》修正；二是其他特殊情况，如垃圾填埋场、污水处理厂、殡葬场、重污染源等，可视影响程度进行其他特殊情况修正，总修正幅度不得超过±10%。

 8、用途修正

 （1）估价对象根据城市规划管理部门给定的宗地用途确定。

 查询“北京市基准地价用途修正系数表”二级用途，参照比准类别用途进行修正。

 （2）地下部分包括地下商业、地下办公、地下仓储、地下车库等用途，根据相应用途比准类别确定。

 （3）对特殊宗地，可参照其他有关规定合理确定。

 （4）同一宗地包括多种土地用途或建筑功能的，分用途计算后加总。

 9、容积率修正

 商业用途楼层修正或容积率修正，但能够区分楼层建筑面积时，应优先选择楼层修正。

 采用内插法计算不能直接查到的容积率修正系数。

 10、期日修正

 基准地价期日修正系数以北京市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准，查询来源《中国城市地价动态监测》和《北京市国土资源局》网站平台和《北京估价师通讯》。

 出让评估以外的其他评估目的，建议可参照市中心和规划新城等分区域的指数、增长率，查询来源《北京估价师通讯》。

 11、年期修正

 商业、办公、居住、工业用途的土地还原利率原则上按同期中国人民银行公布的一年期贷款利率分别上浮25％、20％、15％、10％。

 12、因素修正

 参照《北京市基准地价因素修正系数表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，总修正值不超过规定的区片修正幅度。

 13、地下空间修正

 （1）地下空间评估范围：人防工程不计地价；地下设备用房、自行车库等非经营性用途暂不收取政府土地收益；地下车库和仓储参照地上主用途确定比准类别；

 （2）按四种比准类别选择区片基准地价和相应的修正；

 （3）居住用途不进行特殊情况修正、商业不进行路线价修正、各用途均不进行容积率修正；

 （4）适用的基准地价包括开发程度修正。

三、   应用举例

 以居住用地为例说明基准地价应用步骤如下：

（一）项目背景

 某宗居住用地，土地面积35000平方米，地上居住建筑面积为85000平方米，地下车库20000平方米，地上容积率2.43，土地开发程度为“六通一平”（宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整），截至估价基准日2014年9月30日，居住剩余使用年限为68.82年，地下车库剩余使用年限为48.82年。

 （二）计算过程

 1、基准地价内涵（略）

 2、宗地适用基准地价水平的确定

 （1）确定待估宗地用途类别及所处区片同类用途基准地价

 根据城市规划管理部门给定的宗地用途，对照北京市基准地价土地用途分类，合理确定宗地用途类别为二类居住用地及其地下车库。

 根据宗地用途类别和位置，参照《北京是基准地价级别（区片）示意图》及《北京市基准地价级别（区片）范围说明》确定宗地地价区片为七级Ⅶ-昌5区片；参照《北京市区片基准地价表》，待估宗地所在的Ⅶ-昌5区片楼面熟地价格为7570元/平方米，居住用途七级平均容积率为2.5，土地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）。

 （2）特殊情况修正

 待估宗地为水系（1000米范围内）、轨道交通站点（500-1000米范围内）周边居住用地，适用进行特殊情况修正后的基准地价。参照基准地价《特殊情况修正系数》摘选如下：

 则：特殊情况修正后的基准地价=待估宗地所处区片同类用途基准地价×特殊情况修正系数连乘

 =7570×1.10×1.10

 =9160（元/平方米）

 （3）土地开发程度修正

 宗地开发程度为宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内平整（简称“六通一平”）与基准地价界定七级宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气、通热及宗地内平整（简称“七通一平”）不一致，适用进行开发程度差异修正后的基准地价。则：

 开发程度差异修正后的居住用途基准地价=适用的基准地价±（基准地价中所列开发费用/级别平均容积率）

 =9160-50/2.5

 =9140（元/平方米）

 开发程度差异修正后的地下车库基准地价=适用的基准地价±（基准地价中所列开发费用/级别平均容积率）

 =7570-50/2.5

 =7550（元/平方米）

 3、用途修正系数的确定

 地上部分居住用途容积率大于1，根据《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）为二类居住用途，参照《北京市基准地价用途修正系数表》确定修正系数为1。《北京市基准地价用途修正系数表》居住用途修正系如下：

 地下部分为地下车库，所处七级，参照《北京市基准地价地下空间修正系数表》确定修正系数为0.20。《北京市基准地价地下空间修正系数表》摘选如下：

 4、期日修正系数的确定

 基准地价的基准期日为2014年1月1日（接近2013年4季度），本次估价评估基准日为2014年9月30日。北京市地价动态监测成果公布的居住用地2014年前三季度地价环比增长率如下：

 估价师分析认为待估宗地价格变动方向、幅度与之一致，则：

 期日修正系数=（1+3.28%）×（1+2.59%）×（1+0.65%）

 =1.0664

 5、年期修正系数的确定

 

 其中：r-土地还原利率

      n-宗地剩余使用年限

      N-基准地价规定的相应用途土地使用年限

 （1）地上部分：居住用途的土地还原利率按同期中国人民银行公布的一年期贷款利率6%上浮15%确定为6.9%。待估宗地居住用途宗地剩余使用年限为68.82年，基准地价规定的相应用途土地使用年限为70年。则待估宗地居住用途年期修正系数为0.9992。

 （2）地下部分：地下车库参照地上主用途-居住用途的土地还原利率按同期中国人民银行公布的一年期贷款利率6%上浮15%确定为6.9%。待估宗地地下车库宗地剩余使用年限为48.82年，基准地价规定的相应用途土地使用年限为50年。则待估宗地地下车库年期修正系数为0.9970。

 6、容积率修正系数的确定

 按照城市规划管理部门给定的宗地地上容积率（R=2.43），查相应的《容积率修正系数表》确定容积率修正系数。

 当R1< R< R2（R1、R2为上述修正系数表所列的容积率）时，用下列公式计算容积率修正系数X：

 X=X1+（X2-X1）×（R-R1）/（R2- R1）

 =1.0108+（1.0000-1.0108）×（2.43-2.4）/（2.5- 2.4）

 =1.0076

 7、因素修正系数的确定

 因素修正系数是指除容积率（楼层）、期日、年期、用途之外的其他地价影响因素的综合修正系数。参照《北京市基准地价因素修正系数表》，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用下面公式测算宗地因素修正系数：

  

 其中：Ki-第i种因素的修正系数

 各因素的修正系数根据影响地价的因素权重和因素总修正幅度确定。

 居住用途主要选择居住社区成熟度、交通便捷度、区域土地利用方向、临路状况、公共服务设施状况、宗地形状及可利用程度、基础设施完备状况、自然和人文环境状况、与区域中心的接近程度等九项因素作为地价修正因素，根据《北京市基准地价因素修正系数表》编制以下修正表：

 （1）《居住用途地价影响因素条件说明表》（略）

 （2）《区片基准地价系数修正表》（居住Ⅶ-昌5）（略）

 （3）《待估宗地地价修正系数表》

待估宗地地价修正系数表

 因素修正系数=1+4.40%=1.04

 8、地价测算结果

 （1）求取地上部分居住用途地价

 楼面熟地价=适用的基准地价×用途修正系数×期日修正系数×年期修正系数×容积率修正系数×因素修正系数

 =9140×1×1.0664×0.9992×1.0076×1.04

 =10206（元/平方米）

 居住用途总价=楼面熟地价×建筑面积/10000

 =10206×85000/10000

 =86751(万元)

 （2）求取地下车库地价

 楼面熟地价=适用的基准地价×期日修正系数×年期修正系数×因素修正系数×相应用途地下空间修正系数

 =7550×1.0664×0.9970×1.04×0.20

 =1670（元/平方米）

 地下车库总价=楼面熟地价×建筑面积/10000

 =1670×20000/10000

 =3340(万元)

 （3）待估宗地总价

 待估宗地总价=居住用途总价+地下车库总价

 =86751+3340

 =90091(万元)

 四、基准地价在应用中的注意事项

 估价人员在应用新基准地价进行测算中，由于其修正体系与2002版相比更加丰富和完善，需要充分的理解并正确地应用。

 1、在测算各宗地基准地价时首先依据宗地所在片区确定片区楼面熟地价，其次商业用途要进行路线价修正、住宅用途进行特殊情况修正，最后进行发程度修正。

 2、要根据建筑物的实际利用用途确定用途修正系数，一幢建筑物内多种用途要分别计算，因此估价人员现场踏勘时要加以注意。

 3、当商业建筑物已建成时应优先使用楼层修正系数。

 4、地下用途的计算不进行容积率、用途、商业路线价和居住特殊情况修正，但需要进行地下空间修正。

 5、所有的结果都是楼面地价，如果需要地面单价的话需要进行转换。

 6、“出让金”的名称已取消，取而代之的是“政府土地出让收益”。

作者介绍：史源英

副研究员，土地经济学硕士，注册房地产估价师、资深土地估价师。中国土地估价师与土地登记代理人协会第四届理事会理事，中国土地估价师与土地登记代理人协会技术审裁委员会特聘专家和继续教育专家，机构报告质量评审和估价师实践考评专家，北京估价师协会副秘书长，北京市房地产估价师和土地估价师协会房屋拆迁评估委员会专家，中国房地产估价师学会和中国土地估价师与土地登记代理人协会专家和继续教育讲师，北京住房和城乡建设委员会专家委员会成员，“优秀注册房地产估价师•土地估价师”。

2009年4月进入北京华信房地产评估有限公司，2012年起担任公司董事、副总裁。

作者介绍：王恒

注册房地产估价师、土地估价师。现任北京华信房地产评估有限公司土地评估经纪部总经理。