文/徐燕 丁丽娜
2014年8月28日，北京市政府发布了《关于更新出让国有建设用地使用权基准地价的通知》，一时间引起了房地产业内人士的极大关注。北京市目前实行的基准地价是2002年调整，并经市政府发布实施的。旧版基准地价应用至今已12年，在地价翻倍增涨的背景下，历经了2010年价格上调的“犹抱琵琶半遮面”，此次更新可谓是“千呼万唤始出来”。新基准地价的公布特别是对房地产和土地专业评估领域，影响最为直接和明显，人们关注的焦点多在新基准地价具体如何应用，以及在实操中与旧版的衔接等问题。
一、新老基准地价的对比
1、地价水平明显提高
与2002版基准地价相比，新版基准地价水平增幅明显，提高幅度比较大的地区为城六区和重点新城。其中商业用地全市平均上涨4.07倍，办公用地全市平均上涨4.68倍，居住用地全市平均上涨5.42倍，工业用地全市平均上涨3.93倍。
2、价格表现形式的差异
2002版基准地价包括毛地价和熟地价两种形式。
新基准地价：仅包含了熟地价一种形式，国有建设用地使用权出让政府土地收益按照楼面熟地价的一定比例确定，商业、办公和居住用途为25%，工业为15%。
1993年我国开始执行国有土地使用权有偿使用制度，有偿使用方式多为协议出让，故过去政府关注的焦点多为土地出让收益或毛地价。2000年以来国家陆续出台多项政策法规，大力推行土地招拍挂出让（熟地），全国逐步建立统一的土地市场。在这样的背景环境下公布并应用的2002版基准地价，包含了毛地价和熟地价两种形式。随着我国土地资源市场化配置程度的显著提高，土地市场价值转变为关注的焦点。新基准地价为响应国土资源部办公厅《关于发布<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）>的通知》（国土资厅发〔2013〕20号）（以下简称20号文）中土地使用权价格为正常市场价格的要求，统筹协调协议出让价格和招拍挂出让价格为正常市场价格，统一采用楼面熟地价为唯一地价表现形式。
3、级别及区片的划分更加精细
2002版基准地价：东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县则处于六到十类地段。商业、综合和居住用地的基准地价分为十个级别，工业用地的基准地价分为九个级别。
新基准地价：土地级别由十个增至十二个，在级别范围内划分了212个商业用途区片、209个办公用途区片、211个居住用途区片和181个工业用途区片。区域划分包含了从宏观到中观再到微观三种尺度，宏观尺度即是级别概念，中观尺度为划分的各个区片，微观尺度则细化的具体的街区，针对不同尺度出具不同价格，分别为级别地价、区片地价和街区地价。
4、修正体系更加丰富完善
2002版基准地价：包含年期修正系数、期日修正系数、容积率修正系数、地价影响因素的修正、土地开发程度修正，修正体系相对简单；
新基准地价：对58条商业街编制了商业路线价加价幅度表，建立了用途、年期、期日、楼层（容积率）、因素、土地开发程度和特殊情况修正，丰富和实用的修正体系，更符合实操的需要。
二、新基准地价影响预计
1、对房地产市场、土地市场直接影响较小
基准地价是基于某一基准期日的区域平均价格，是对土地价值的空间分布规律的客观反映，在充分发挥政府公示地价的指导作用，引导土地市场健康发展，为政府公共管理提供基础参考方面意义更为突出。新基准地价较理性的呈现了招拍挂市场的客观可实现价格水平，故对房地产市场、土地市场不会带来直接影响，对具体宗地的征地、拆迁补偿价格亦不具有直接指导意义。
2、协议出让市场政府收益增幅大
在协议出让市场中，新基准地价有效指导了协议出让价格与招拍挂市场价格相协调，政府土地收益将有较大幅度提升。与2011年-2013年6月800余个协议出让成交案例比较，基准地价更新成果测算的政府土地出让收益比目前协议出让价格有不同程度提高，价格水平为目前的2.8倍, 提高幅度比较大的地区为城六区和重点新城。
3、与城市地价动态监测相辅相成，共同提高城市地价管理的透明度
基准地价和地价监测均需定期面向广大的土地使用者和社会公众发布地价信息，两者相辅相成，从不同的层面展示地价水平及其变化，共同提高城市地价和地价管理的透明度。两者虽具有共性，但也具有一定差异：
两者在实施目的上的差异。基准地价是政府宏观管理土地价格的重要工具，通过对于基准地价的定期调整和修订来体现政府对于城市区域经济发展、产业结构与布局调整和城市规划设计的意图，为政府公共管理（比如税收、违法用地处罚等）提供基础参考，故政策性更强；城市地价动态监测的应用目的在于测算地价监测指标、掌握地价变化规律，其监测数据更贴近于市场交易数据水平，是在市场上能够实现的客观价格，具有更强的市场性。
两者在时效性上也存在差异。基准地价作为我国城市地价管理和土地市场管理的重要依据，需要根据社会经济环境的变化以及市场条件的变化而定期进行更新。但由于基准地价是城市规划控制范围内各个土地定级单元土地使用权的平均价格，每次更新的工作涉及面广、收集资料量多，需要耗费大量人力、物力和财力，故更新速度较慢。而地价监测每季度进行更新，不仅可以掌握每个地价监测点的地价数据，还可以此为依据编制地价指数。地价监测在保持时效性的同时，其价格水平相对招拍挂市场交易价格更为稳定，剔除了因市场预期不同导致的价格差异较大现象。
目前，基准地价作为政府对城市地价及土地资源管理的最主要的依据和标准，其有效的更新仍然具有十分重要的现实意义。从目前的实际情况看，无论是从技术力量上，还是从资金和时间的保证条件出发，要在较短时间内完成技术性强、要求高的基准地价更新，确实有一定困难。基于现有的地价监测体系进行基准地价的更新不失为一条路径，可大大减少基准地价更新研究的工作量和需要的时间，提高基准地价更新的效率和时效性。当然，基于地价监测的基准地价更新是一项复杂的工程，其可行性及操作方式需要经过更加科学严密的探讨。
作者介绍：徐燕
理学硕士、EMBA。注册房地产估价师、土地估价师、全国房地产经纪人、英国皇家特许测量师（MRICS）。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为五名创始人之一，进入市评估所脱钩改制公司，2005—2007年担任公司董事总经理。2011年，获得北京房地产估价师和土地估价师协会 “优秀估价师”称号。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司副总裁。
作者介绍：丁丽娜
理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。
现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部技术负责人。
