文/丁丽娜 张小松

一、总体情况

 2014年以来，在北京楼市降温的同时，土地市场运行总体呈回落态势，地价水平虽总体平稳，但市场竞争程度自6月份后明显减弱,土地市场进入调整期。根据土地整理储备中心数据显示，截止到2014年9月北京市的土地交易量达122宗，建设用地面积830.46万平方米，同比减少4%，规划建筑面积1418.56万平方米，同比减少8%，总成交额达1583.77亿元，同比增加37%。与去年同期相比，土地市场总体呈量跌价升态势。

二、土地交易分布情况分析

 2014年前三季度各月土地成交情况为：1月成交26宗，2月、3月分别成交15和9宗，4月份成交宗数达到最多34宗，5月 和6月下降明显，仅有4宗和1宗,7-9月则分别为8宗、12宗和13宗。土地成交区域遍布朝阳区、海淀区、丰台区、房山区、大兴区、平谷区、昌平区、顺义区、通州区和门头沟区的11个市县区，成交区域较广，其中，土地交易量最多为大兴区的23宗，其次依次为房山区16宗，顺义区15宗，通州区和亦庄开发区各11宗，丰台区7宗，昌平区和门头沟区分别为6宗和5宗，朝阳区、海淀区、平谷区各为4宗，西城区和怀柔区各1宗。

图1 2014年前三季度土地交易区域分布情况

 从数据分析得知，2014年前三季度，北京市建设用地交易以大兴区和房山区的土地交易宗数较多，但是其建设用地交易面积却次于通州区。通州区交易的建设用地面积和规划建筑面积都是最大，分别为175.31万平方米和270.88万平方米；大兴区和房山区的规划建筑面积仅次于通州区，分别为173.40万平方米和160.04万平方米，但其建设用地交易面积仅为97.04万平方米，低于顺义区和怀柔区；西城区仅一宗土地入市，位于华嘉胡同地块，规划建筑面积11.77万平方米，成交额74.6亿，楼面地价6.34万/平方米，溢价率高达110%。

三、交易土地用途分析

 2014年前三季度，北京市土地成功交易122宗，其中工业用地45宗，居住用地36宗，商业/办公17宗，文化娱乐用地4宗，综合用地20宗。从土地交易规划建筑面积分析，居住用地交易面积最多，工业用地面积其次，土地交易用途还是以住宅为住，其他用地平衡发展。

图2 2014年前三季度土地交易用途面积示意图

 从土地规划用途来看，2014年前三季度，北京市交易的土地规划用途仍然以住宅为主，其次是工业用地、综合用地、文化娱乐和商业/办公用地。住宅的规划建筑面积达906.13公顷，占土地总成交面积的46%以上。由此可见，土地供需市场，住宅用地的市场相对比较发达。

四、成交价格情况分析

 2014年前三季度，北京市土地交易总价1583.77亿元，同比增长37%。住宅用地不仅在规划建筑面积上超过了总面积的四成,其土地最终的成交额达到了906.14亿元，占到了北京市2014年前三季度土地成交额的57%。

图3 2012年至2014年前三季度土地成交额趋势图

图4 按用途分类的土地成交额情况

 2014年前三季度，北京市土地总成交额达1583.77亿元，平均楼面地价为11164.61元/平方米。西城区仅交易一宗土地，楼面地价63377.17元 /平方米西城区。从不同区位角度看（西城区除外），石景山区、丰台区和门头沟区的楼面地价位列前三，均超过了1.6万元/平方米，其中石景山区的楼面地价更是达到21861.06元/平方米，朝阳区、海淀区、昌平区、顺义区和怀柔区的楼面地价都超过了1.2万元/平方米，只有房山区、通州区、平谷区和开发区因交易地块位置偏远或工业用地较多而楼面价格不高。

 从不同规划用途来看，住宅规划建筑面积达654.21万平米，平均楼面地价13850.88元/平方米；商业/办公规划建筑面积213.77万平米，平均楼面地价14723.88元/平方米；工业用地规划建筑面积198.41万平米，平均楼面地价893.12元/平方米；综合用地规划建筑面积266.20万平米，平均楼面地价12085.97元/平方米。2014年前三季度北京市交易地块的平均容积率为1.71，其中住宅用地的平均容积率为2.06，总体来看，城市建设依旧以较为舒适的低密度城市为目标。

图 5 按区域分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

图 6 按用途分类的楼面地价情况（单位：元/平方米）

五、土地交易溢价情况分析

 2014年前三季度，北京市挂牌交易的106宗土地中共53宗出现溢价，占总交易宗数的50%。其中，住宅用地交易溢价25宗，占住宅用地交易总宗数的86.21%；商业/办公交易溢价13宗，占商业/办公交易总宗数的81.25%；工业用地交易溢价3宗，占工业用地交易总宗数的3.46%；文化娱乐交易溢价2宗，占文化娱乐交易总宗数的50%；综合用地交易溢价10宗，占综合用地交易总宗数的83%。从成交的的土地市场看，开发商对北京市的优质地块特别是优质的住宅和商业/办公土地拿地意愿依旧非常强烈，但争抢的激烈程度有所降低。受当前全国房地产形势影响，开发商购地趋于谨慎，土地溢价幅度明显下降。

表1 各用途类型土地的溢价情况

表2 各用途类型土地分季度的溢价情况

六、政策性土地交易情况分析

 2014年前三季度，北京市住宅用地规划建筑面积总计906.13万平方米，其中，各类保障房建筑面积约131万平方米，自住型商品房约242万平方米，以上面对中、低收入家庭提供的各类保障房和自住型商品房规划建筑规模占到住宅用地总建筑规模的54%。

 截止到9月，北京市自住型商品房供应面积可提供2.58万套商品房，完成了全年5万套供地目标的52%，预计四季度北京市将会加大自住型商品房用地的供应。

 作者介绍：

丁丽娜，理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部技术负责人。

张小松, 工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。