文/聂燕军 杨毓坤
中国的住房政策从承租福利房，房改售房，建设市场化商品房，建设政策性保障房等，产生了一系列不同性质的房屋，在北京买房卖房是人们的热点话题,除了人们日常生活中从房屋所在区位、户型结构、建筑面积以及房屋朝向等方面各有不同，房屋还有另一种不同——房屋产权性质的不同，通常在房屋所有权证的房屋性质栏显示。依据房屋产权性质，房屋可以简单的分为房改房、经济适用住房、自住型商品房、限价商品房等。
本文对上述性质房屋的特性、上市交易的限制条件等内容进行梳理，以供读者参考。需要说明的是，关于不同性质房屋购买销售的政策，不同时期都会做出调整，本文仅讲述一般情况下的规定。
房改房又叫已购公房，是指享受国家房改优惠政策的住宅,即购房者将现住公房以标准价或成本价扣除折算后购买的公房。房改房建设用地以划拨方式供应。
房改房又分为成本价、标准价（优惠价）等类型，每种类型的房屋特性有所不同。
1、 成本价
成本价是按照房改当年政府制定的房改房成本价标准来支付房改价款，成本价的销售对象是有限制的，不是任何人都可以享受房改的优惠政策，购买房改出售住房的人只能是承租独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。
依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工以成本价购买的住房,产权归个人所有，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后,收入归个人所有。
2、标准价
标准价是指按照房改当年国家规定的市场标准价支付房改价款，标准价销售对像与成本价一样有同样的限制。
依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。
成本价房屋和标准价房屋两者的主要区别是产权的比例不同，权益有差异。
依据建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》
1、职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记：“房改出售的成本价房，总价款：××元”。
2、职工以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权）" ，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元，售房单位××××，产权比例为××（个人）; ××（单位）。"
3、依据《关于执行（北京市已购公有住房上市出售实施办法）有关问题的通知》已购公有住房上市出售时，由购房人按实施办法规定的标准缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，权属登记部门应在附记栏中注记土地出让金或相当于土地出让金的价款缴纳情况并加盖印章，核发商品房房屋所有权证。
1、成本价房屋上市交易的主要税金：个人所得税、营业税、契税、印花税、土地出让金等
1) 个人所得税
依据《北京市地方税务局 北京市住房和城乡建设委员会关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》第二条：个人住房转让所得征收个人所得税相关问题：
对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，主管税务机关通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。
个人所得税计算公式：［本次房屋成交价格（不低于市场指导价）－房屋原值－法律规定允许扣除的相关费用］×20%
如出售住宅取得《房屋所有权证》或交纳契税满5年且本套为出售人家庭唯一住房，不交纳个人所得税。
2) 营业税
依据《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
营业税计算公式：本次房屋成交价格（不低于最低市场指导价）×5.6%
3) 契税
依据《关于调整房地产交易环节契税、个人所得税优惠政策的通知》对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
① 房屋为购房人唯一普通住房且建筑面积≤90m²,房屋成交价格1%。
② 房屋为购房人唯一普通住房，建筑面积>90m²²且≤140m²,房屋成交价格1.5%。
③ 房屋为购房人非唯一普通住房或建筑面积>140m²,房屋成交价格3%。
④ 本套房屋为购房人非唯一住房，房屋成交价格3%。
4) 土地出让金
土地出让金收取计算公式：当年成本价×建筑面积×1%
2、标准价房屋上市交易涉及的主要税金有：房屋差价款、个人所得税、营业税、契税、印花税、土地出让金等
1) 个人所得税、营业税、契税、土地出让金（同成本价房）
2) 房屋差价款计算公式：当年成本价×房屋面积×6%
1、继续持有
房屋所有权人可按现房屋性质继续持有，待房屋转让时补交土地出让金和差价款（标准价）将房屋性质变更为商品房。
2、申请变更为商品房
按房改成本价购买公有住房的城镇居民，自愿在房屋出售前按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法》规定的标准补交土地出让金或相当于土地出让金的价款，可申请办理商品房房屋所有权证。
3、上市交易
标准价房屋在补交差价款变更为成本价房后可将持有房屋上市出售，可以在存量房市场自由交易。
4、抵押贷款
依据《建设部关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》购房人以抵押贷款方式购买的，在办理权属登记时，应同时提交抵押贷款协议（或合同），并办理他项权利登记，在《房屋所有权证》上填注设定他项权利摘要，另发《他项权利证》，交抵押权人存执。
依据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房（以下简称新、旧楼房）,职工依照本办法购买的住宅楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。
5、继承
依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工以标准价购买的住房,拥有部分产权,即占有权、使用权、有限的收益权和处分权,可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。
依据《北京市关于房改售房若干问题的通知》，购房人在办理售房手续过程中死亡的，凡已按规定交纳了首付款，且继承人愿意继续付款的，可由其继承人按照原付款协议继续支付房价款，房屋产权可按继承的有关规定变更为继承人所有。原购房人产权证尚未办理的，所购住房产权可直接登记在继承人名下，并按规定发放产权证。
6、赠与
职工所购的成本价、标准价房屋可出租、出售、赠与及以其他形式转让住房,依据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，上述转让行为应按国家规定交纳有关税费。
经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房购房人拥有有限产权，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
1、经济适用住房
经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，它是根据国家经济适用住房建设计划安排建设的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府行政划拨方式，免收土地出让金、出售价格按保微利的原则确定的，具有经济性和适用性的特点。该类房屋由北京市政府统筹资金建设。
2、按经济适用住房管理
按经济适用住房管理的房屋包括定向回迁安置房、党政机关团体企事业单位根据有关政策规定向有购房资格的单位职工按评估价格出售的房屋等。曾经有段时间有回迁房的提法，就是按经济适用房管理的，也就是有关部门可能会提到的所谓的二类经济适用房。依据《关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知》，在京中央单位在职工住宅建设中用于安置搬迁户的住房，包括回迁安置住房和异地安置住房，搬迁安置住房统一纳入职工住宅体系，也是按经济适用住房产权管理。
1、依据《关于已购经济适用住房上市出售具体问题的通知》及《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，购房人购得经济适用住房的房屋产权归个人所有，购房人取得《房屋所有权证》或缴纳契税发票日期满5年后可直接上市交易，同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
2、依据按经济适用住房管理的房屋，购房者拥有部分产权，购房者需要补交部分房价款后方可上市交易。
1、经济适用房上市交易涉及的主要税金：土地出让金、契税等
1) 土地出让金
①
②
③ 对于重点工程被拆迁户对接销售了经济适用住房，2008年4月8日后签订购买经济适用住房买卖合同的，取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年上市出售时，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。
2) 契税（同成本价房）
2、 按经济适用住房管理上市交易涉及的主要税费：
1) 土地出让金
依据《关于在京中央单位职工住宅建设中搬迁安置住房上市交易有关问题的通知》，搬迁户原住房属于房改房或者商品房（含私房）的，搬迁安置住房上市交易不受时间限制。交易时，房屋买受人应当按照房屋买卖成交价格的3%缴纳土地出让金或者相当于土地出让金的价款。搬迁户原住房属于职工住宅的，搬迁安置住房暂时不得上市交易。
2) 契税（同成本价房）
1、继续持有
经济适用房房屋所有权人可按房屋现状用途继续持有自住，个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。
2、变更为商品房
3、上市交易
①“经济适用住房”购房人在取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后方可上市交易。
②房屋被政府征收，原房屋所有权人选择产权调换的方式安置补偿且《房屋所有权证》登记为“按经济适用住房管理”的回迁安置房屋，上市交易时间不受限制。
4、抵押贷款
依据《经济适用住房管理办法》，购买经济适用住房可提取个人住房公积金和优先办理住房公积金贷款。
5、继承
经济适用房可以按法定程序办理继承。
6、赠与
1、商品房
商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
2、“限制性”商品房
国家或地方政府为改善居民住房需求及为安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民居住需要，建设的限制套型、销售价格、建筑面积、销售对像的政策性商品住房。
1、限价商品房
限价商品住房，是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
限价商品住房购房人进行房屋权属登记时，房屋行政主管部门应在房屋权属证书上注明“限价商品住房”字样。
2、自住型商品住房
自住型商品住房是指房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式取得土地使用权，按照限定销售对象、限定销售价格的原则，满足居民自住性、改善性住房需求的商品住房。其套型建筑面积，以90平方米以下为主，销售均价原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。
自住型商品住房进行房屋权属登记时，登记部门应将房屋性质登记为“自住型商品住房”。自住型商品住房用地由房地产开发企业通过“限房价、竞地价”等出让方式公开竞得。
3、三定三限定向安置房
“三定三限”定向房是指按照“三定三限三结合”原则，经北京市政府批准建设和分配，用于安置建设项目征收集体土地涉及的搬迁农（居）民，并纳入全市保障性住房年度建设计划的定向安置住房。“三定三限”定向安置房建设用地以出让方式供应。
1、商品房
商品房持有人拥有完全产权，商品房可在交易市场上自由交易不受限制（有抵押、查封等他项权利除外）。
2、限价商品房
依据北京市人民政府关于印发《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的通知，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。
3、自住型商品住房
自住型商品住房购房人取得《房屋所有权证》后，原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后，不得再次购买自住型商品住房。
4、“三定三限三结合”定向安置房
“三定三限三结合”定向安置房产权性质为定向安置住房，房屋产权证上应注明“三定三限定向安置房，5年内不得上市交易”字样。安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。
如遇特殊情况，确需在5年内上市交易的，由房屋所在区县政府指定机构按原销售价格回购。
1、商品房
上市交易涉及的主要税费：个人所得税、营业税、契税等（同成本价房）
2、限价商品住房
依据《关于印发北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准及已购限价商品住房上市交易补交比例的通知（京建住〔2008〕226号）》“已购限价商品住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价出售所购住房，应按照市有关部门公布的届时同地段普通商品住房价格和限价商品住房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款，交纳比例为35%。”
3、自住型商品住房
自住型商品住房购房人取得房屋所有权证5年以后转让的，如有增值，应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。
4、三定三限定向安置房
三定三限定向安置房持有人取得房屋产权证或契税完税凭证之日起5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。
1、商品房
取得《房屋所有权证》的商品房可以自由上市交易、赠与他人、作价入股、移民担保等。
2、“限制性”商品房
1）继续持有
房屋所有权人可按现房屋性质继续持有自住。
2）上市交易
依据《北京住房和城乡建设委员会关于规范已购限价商品住房和经济适用住房等保障性住房管理工作的通知》已购限价商品住房和经济适用住房在房屋产权性质未转为商品房前，购房家庭不得将所购保障房作价出资或者通过买卖、赠与等方式将房屋所有权全部或部分转移给他人。
房屋持有人取得房屋产权证或契税完税凭证之日起5年后可按市价格上市出售。
3）抵押贷款
购买商品房及“限制性”商品住房可提取个人住房公积金办理住房公积金贷款或办理商业贷款。
4）继承
购买限制性商品住房可依法办理继承。
《物权法》出台后，大家的产权意识更加强化，目前二手房交易逐步活跃，买房卖房人都需要了解不同性质房屋的相关政策，保护自己的合法权益。此外，社会上所谓的小产权房，多为集体土地上建设的不合规的房屋，建议大家谨慎对待。
作者介绍：
聂燕军
资深土地估价师、注册房地产估价师、全国房地产经纪人、产权经纪人，美国估价师（MAI）、英国皇家特许测量师（MRICS）、香港地产代理人，高级经济师、EMBA。
中国土地估价师协会副秘书长，中国房地产估价师和房地产经纪人学会理事，《北京估价师》杂志副主任，北京市房地产法学会副秘书长、北京市法学会理事、北京土地学会土地价格与估价委会秘书长。
1997年进入北京市房屋土地管理局价格评估所，从事房地产估价行业管理和估价实务工作。2000年，作为创始人之一进入市评估所整体改制公司。
2012年8月进入北京华信房地产评估有限公司，担任公司董事、副总裁。
杨毓坤
土地评估经纪部高级项目经理，自2003年至今，一直从事土地评估、经纪业务，具有丰富的估价、代理经验。
