文/丁丽娜 张小松
一、总体情况
2014年上半年，在北京楼市降温的同时，土地市场也逐渐出现退烧迹象。根据土地整理储备中心数据显示，截止到2014年6月北京市的土地交易量达89宗，出让建设用地面积608.78万平方米，同比增长12%，环比减少22%，规划建筑面积1089.38万平方米，同比增长13%，环比减少24%，总成交额达1115.20亿元，同比增加68%，环比下降4 %。
二、土地交易分布情况分析
2014年上半年各月土地成交宗数差异大，1月成交26宗，2月、3月分别成交15宗和9宗，4月份成交宗数达到最多34宗，5月 和6月下降明显，仅有4宗和1宗。成交土地分布区域较广，除西城、东城、石景山和怀柔4区外，其他11个县区均有土地成交案例，其中，土地交易量最多为大兴区的18宗，其次依次为房山区16宗，顺义区14宗，通州区11宗，亦庄开发区7宗，门头沟区和丰台区各5宗，朝阳区、昌平区、平谷区各为4宗，海淀区1宗。
图1 2014年上半年土地交易区域分布情况
从数据分析得知，2014年上半年，北京市土地交易活动相对活跃，建设用地交易面积各地区不尽相同，虽然大兴区和房山区的土地交易宗数较多，但是建设用地面积却次于通州区和顺义区。通州区成交的建设用地面积和规划建筑面积都是最大，分别为148.94万平方米和166.06万平方米，成交地块的平均体量较大。
三、交易土地用途分析
2014年上半年，北京市土地成功交易89宗，其中工业用地36宗，居住用地30宗，商业/办公9宗，文化娱乐用地2宗，综合用地12宗。从交易的建设用地面积分析，居住用地交易面积最多，工业用地和文化娱乐次之，商业/办公用地和综合用地不相上下，土地交易用途还是以住宅为住，商业/办公与工业用地均衡发展。
图 2 2014年上半年土地交易用途面积示意图
从土地规划用途来看，2014年上半年，北京市交易的土地规划用途仍然以住宅为主，其次是工业用地、商业/办公、综合用地和文化娱乐用地。住宅的规划建筑面积达53.62公顷，占土地总成交面积的50%以上。由此可见，土地供需市场，住宅用地的市场相对比较发达。
四、成交价格情况分析
2014年上半年，北京市土地交易总价1115.20亿元，同比增长67.89%，环比减少4.21%。住宅用地不仅在规划建筑面积上超过了总面积的50%,其土地最终的成交额达到了711.1亿元，占北京市2014年上半年土地成交额的六成以上。
图 3 2012年至2014年上半年土地成交额趋势图
图 4 各类用地的土地成交额情况
2014年上半年，北京市土地总成交额达1115.20亿元，平均楼面地价为10237元/平方米。从成交区位角度看，丰台区、门头沟区的和朝阳区的楼面地价位列前三，均超过了1.4万元/平方米，其中丰台区和门头沟区的楼面地价更是超过了1.6万元/平方米，海淀区、昌平区和大兴区的楼面地价都超过了1.2万元/平方米，只有房山区、通州区、平谷区和亦庄开发区因交易地块位置偏远或工业用地较多而价格不高。
从不同规划用途来看，住宅规划建筑面积达536.2万平米，平均楼面地价13261元/平方米，较去年同期上涨49%；商业/办公规划建筑面积144.1万平米，平均楼面地价12600元/平方米；工业用地规划建筑面积171.5万平米，平均楼面地价943元/平方米；综合用地规划建筑面积155.2万平米，平均楼面地价11983元/平方米。
图 5 各区县成交土地的楼面地价（单位：元/平方米）
表 1 各类用地的成交情况表
|
规划用途 |
成交宗数 |
楼面地价（元/平方米） |
楼面地价同比变化 |
|
商业/办公 |
9 |
12600 |
19.54% |
|
工业用地 |
36 |
943 |
17.85% |
|
住 宅 |
30 |
13261 |
49.20% |
|
文化娱乐 |
2 |
2469 |
--- |
|
综 合 |
12 |
11983 |
42.13% |
五、土地交易溢价情况分析
2014年上半年，北京市挂牌交易的79宗土地中共41宗出现溢价，占总交易宗数的51.9%。其中，住宅用地交易溢价19宗，占住宅用地交易总宗数的86.36%；商业/办公交易溢价8宗，占商业/办公交易总宗数的88.89%；工业用地交易溢价3宗，占工业用地交易总宗数的8.33%；文化娱乐交易溢价1宗，占文化娱乐交易总宗数的50%；综合用地交易共10宗，都出现了溢价情况。由此可知，开发商对北京市的优质地块拿地意愿依旧非常强烈，尤其是住宅和商业/办公用地，依旧是开发商的拿地热点。
表2 各用途类型土地的溢价情况
|
规划用途 |
挂牌交易宗数 |
溢价宗数 |
占比 |
溢价率 |
|
商业/办公 |
9 |
8 |
88.89% |
65.48% |
|
工业用地 |
36 |
3 |
8.33% |
3.81% |
|
住宅 |
22 |
19 |
86.36% |
36.73% |
|
文化娱乐 |
2 |
1 |
50.00% |
0.05% |
|
综合 |
10 |
10 |
100.00% |
48.72% |
六、政策性土地交易情况分析
2014年上半年，北京市住宅用地规划建筑面积总计564.44万平方米，其政策性配建建筑面积共92万平方米，占住宅建筑面积的16.3%。其中，两限房建筑面积55.21万平方米，经济适用房建筑面积1.2万平方米，定向安置房建筑面积14.63万平方米，公共租赁住房建筑面积20.96万平方米。
上半年，北京已有金隅汇星苑、恒大御景湾、金隅汇景苑、富力惠兰美居等十一个自住型商品房项目入市，总计房源约17990套。按照北京市自住型商品房供应的计划，连同去年年底所推体量，北京今年自住型商品房供应量总计将达7万套。自住型商品房供应很可能会导致房山、大兴等刚需集中的区域刚需、首改商品房的物业市场重新洗牌。
图 6 各类政策性住房面积比例示意图
作者介绍：
丁丽娜，理学硕士。注册土地估价师、房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部技术负责人。
张小松, 工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。
