文/贾畅
2013年1-12月北京商业地产累计成交总面积为3330957.34平米，同比去年上涨18.12%；1-12月累计成交量同比去年上涨了2.3%。累计新增供给面积为3330957.34平米。2013年以来，作用于住宅市场的限购、限贷等调控政策持续从紧，进一步刺激了商业地产的投资需求，拉动了写字楼商铺的价格上涨。但目前诸多的负面因素，包括经济情况的不确定性、公共债务持续的上升、欧元区的尚未稳定，加上市场对美国经济能否持续复苏仍持有的担忧和全球流动性的降低，市场仍面临诸多挑战，2014年的商业地产前景预期会稍稍逊色于先前。
一、 商业物业租金水平变动情况分析
1. 北京甲级办公楼租金将会继续上涨
对于2013年的北京办公楼市场，国内企业对办公楼需求相对旺盛，而在私人租赁市场，来自国际公司的需求则有升有降。尽管政府货币政策收紧以及近来借贷减少，但内资银行及金融企业依然积极寻找办公空间。IT行业也是积极搜寻租赁商机，主要集中在中关村区域及其他偏远地区。2013年四季度，北京办公楼市场净吸纳量为61,600平方米，较三季度增长18,900平方米，使2013年全年净吸纳量达到304,700平方米。
由于大量现有租赁到期，续租成为办公楼租赁市场的一大特征。随着业主在租金协商中表现出灵活性，以及平衡租金上涨与空置压力的关系，使得2013年北京办公楼市场租金同比下降1.6%。北京多个地区办公楼租金均有下降，但金融街的强劲表现将四季度的整体市场租金增幅环比拉升1.0% 。
在当前低空置率环境下，市场对甲级办公楼的持续需求有望支撑2014年的租金水平。但是鉴于2014年仍会有大量现有租赁到期，预计中央商务区的租金将大概维持平稳。对于空置压力较小的市场， 2014年整体北京办公楼市场租金增幅有望回升，但不会超过5%。
2. 商业租金温和上升
2013年全年北京购物中心竣工面积为208,500平方米，是2006年以来的最低点。可供租赁的零售物业存量减少，导致租金持续上涨，核心市场尤为如此。来自电子商务的竞争不断增多，同时来自高端零售商的需求减弱，使得一些购物中心业主开始计划将部分零售资产改变为其他商业用途。这会导致一些地方的零售物业供应量减少，但也为市场租金上涨提供了支撑。预计2014年的零售物业租赁需求会保持健康发展，而北京不会陷入供大于求的风险之中。整体可出租的面积有限，预计租金温和上升。
二、 商业物业出租率变动情况分析
1. 办公楼空置率依然会保持低位
2013年下半年有一个新项目竣工，为市场增加了150,000平方米的甲级办公楼空间，也使2013年全年新增供应量达到309,800平方米。2014年最多将有两座甲级办公楼进入市场，北京不仅是甲级写字楼稀缺，乙级写字楼、自由组合的商用空间都有大量需求。因此空置率依然会保持低位。
2. 商业空置率再次降低
成熟购物中心项目租户的频繁更换，以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。就不同类型零售物业而言，2013年全年快速时尚品牌和中档品牌在租赁市场表现活跃，餐饮经营者及娱乐业租户继续扩张。购物中心业主也渴望进一步有所突破，不断改善租户构成，抵御来自电子商务日益激烈的竞争。第四季度，核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点，跌至4.0%，是自2000年一季度以来的第二最低点。
三、 北京主要商业地产格局情况分析
北京一线城市的商业地产格局已经形成。其中北京东部商圈主要包括王府井商圈、崇文门商圈、CBD商圈、双井商圈、朝外商圈和燕莎商圈进行分析；北京西部商圈主要包括西单商圈、西长安街商圈、公主坟商圈、石景山商圈；北京北部商圈主要包括亚奥商圈、立水桥商圈、中关村商圈、望京商圈；北京南部商圈主要包括前门商圈、方庄商圈、丽泽商圈、木樨园商圈。
传统商圈已经具备相当的认知度和客源基础，新增项目零售业态比例仍然较高，均超过50%。而新兴商圈区域认知度不高，且多依赖于区域内客群，需通过餐饮、娱乐等聚客能力较强的业态培育市场、提升知名度，其零售业态比例往往低于50%。
在租金层面，王府井商圈依然处于领跑态势；而由于新增项目集聚望京商圈，其将成为未来两年内租金涨幅空间最大商圈。
四、 北京市商业物业是否过剩分析
作为全国的商业中心，北京零售物业市场截至2013年第二季度末总存量为760万平方米，是中国最成熟的零售物业市场之一。其中，核心商圈，即王府井、西单和包括中央商务区及燕莎三里屯在内的大中央商务区，占现有市场总存量32.5%的份额。
自2013年第三季度至2016年第四季度，北京零售物业市场约有230万平方米的新增供应，其中超过50%来自于核心商圈。在各类型购物中心中,若按项目数量计算，城市购物中心占有最大的市场份额，无论是按项目数量还是按总建筑面积计算，社区购物中心都占比最低，仅占约11%的市场份额。
城市购物中心占据着优质零售物业存量较大的市场份额，表明其或将呈现市场饱和的趋势。而社区购物中心目前仅11%的市场份额表明，规模较大的中低端零售物业市场仍被以临街店铺为代表的传统零售物业类型占据着，这也同时意味着社区购物中心或将因此得到快速的发展。按照这一趋势发展下去，北京零售物业市场必将出现个别区域或个别物业类型的过剩。
而随着网络购物的兴起以及消费升级，纯粹满足消费者购物需求的传统商业模式即将被淘汰，取而代之的是一种体验式消费。整体业态格局的变化或可逐步消化过剩现象。
五、 北京市商业物业未来发展趋势分析
北京市住建委网站商品房数据统计数据显示，截至到2014年2月10日，商业地产可售期房总套数为16824套，总面积1418587.7400平；其中商业单元3868套，面积875378.44平；办公单元12956套，面积543209.3平。根据市场数据不完全统计，北京市场未来两年新增集中商业项目体量约340万平方米，相当于17个西单大悦城。
2013年朝阳区新开项目体量位于各区之首，近郊县中房山与昌平最为活跃，而到2014年到2015年商业地产开发面积将持续稳定增大。开发热点区域会从核心地段慢慢向区域商圈进行发展。
新开业项目整体业态格局发生变化，零售和非零售业态角色地位发生互换。相比于传统商圈的新增项目，这种趋势在新兴商圈尤为明显。而新兴商圈区域认知度不高，且多依赖于区域内客群，需通过餐饮、娱乐等聚客能力较强的业态培育市场、提升知名度，其零售业态比例往往低于50%。
作者介绍：贾畅
房地产经营与管理学士。注册房地产估价师。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询一部高级项目经理。
