文/张小松 郝强
集体土地征地补偿工作涉及面广，关系被征地农民切身利益，事关社会和谐稳定，在经济建设和社会发展中有着极为重要的作用。北京市征地工作主要是依据《北京市建设征地补偿安置办法》(市政府令2004年第148号，简称148号令)，该文中对征地补偿内容、补偿模式、补偿办法及相关程序均有具体规定。但148号令制定距今已有十余年，相关政策规定已难以适应社会经济发展，亟待进行调整和创新。
一、148号令主要内容介绍
1、征地补偿内容
148号令第八条规定：“征地单位支付的征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。”
因青苗和其他土地附着物是通过评估的方式最终确定补偿，能够与市场实现接轨，本文在进行分析时暂不考虑该部分补偿费用。
2、征地补偿模式
148号令第四条规定：“本市征地补偿安置工作坚持公开的原则，征地补偿费由征地双方依法协商确定。”第五条规定：“本市征地补偿费实行最低保护标准制度。” 第十四条规定：“征地补偿费用于人员安置后，其余部分作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。”
即北京市征地补偿即可采取土地补偿费和人员安置费分开计算的模式，也可采取总包干模式。且征地补偿实行最低保护标准制度，能够为集体经济组织提供最低保障，为征地双方协商补偿方案提供了一个基础。
3、征地补偿方式
148号令第十五条规定：“征地双方经协商可以实行非货币补偿。”
即不仅征地补偿费可由征地双方依法协商确定，具体补偿方式也可由双方经协商。
4、征地补偿程序
148号令第十一条规定：“土地行政主管部门在向批准征地机关报送征用土地方案时，应当附具征地双方签订的征地补偿安置协议。”
即征地补偿协议应与征地申请前签署，这就要求征地批准前征地双方就征地补偿中存在的矛盾和纠纷应已解决，并协商达成一致。
二、北京市各区县征地补偿现状分析
通过对2015年以来北京市征地市场调研，可以看出，大部分远郊区县征地补偿政府参与性较强，补偿模式及补偿标准多由政府参与制定，而海淀区、丰台区等区域主要由征地双方协商确定。
三、北京市征地补偿中存在问题分析
1、征地补偿费最低保护价标准低、时效性差
目前，《北京市征地补偿费最低保护标准》是由各区县土地部门于2004年制定，根据征地补偿费最低保护价标准制定初衷，该标准应根据农村村民的生活水平、农业产值、人员安置费用的提高和土地区位条件的变化等因素每年进行调整。但在实施中，该标准自2004年公布后一直未进行过调整，已不符合北京市征地补偿实际情况。
《北京市征地补偿费最低保护标准》（顺义区部分）
2、部分区县总包干模式征地补偿标准较低
部分远郊区县征地补偿费标准多有政府主导制定，且采取总包干的补偿模式，其主要存在问题如下：
（1）因征地项目一般实施周期较长，为保持全区平衡，总包干补偿标准制定后多存在多年不调整现象；
（2）虽在相关补偿标准制定时，相关补偿能够满足实际征地补偿需求，但随着经济快速发展，人员安置成本逐年增加，而总包干补偿价格未及时调整，造成部分项目总包干价格低于人员安置费用；
（3）由于各村集体的人员结构和人地比例不同，转非成本差异较大，被征地农民实际获得的土地补偿费区域内不统一。
3、148号令“按征地比例转非安置”与实际整建制转非安置存在矛盾
148号令第十九条规定：“征用农民集体所有土地的，相应的农村村民应当同时转为非农业户口。”即按照被征用的土地数量除以征地前被征地村集体土地数量计算转非安置比例。但根据集体土地棚户区改造相关政策，涉及整村村址拆迁的征地项目，应开展整建制转非安置，因整建制转非安置与148号令确定的人员安置政策不一致，超出148号令规定的人员安置指标和安置费用难以纳入征地协议和征地成本。
4、部分区县征地补偿形式单一，实物补偿相关政策不完善
148号令虽规定了征地可以实行非货币补偿，且在经济比较成熟的海淀区、丰台区等征地项目中单纯采取货币补偿的相对较少，但远郊区县征地补偿依然主要采用货币补偿，单一的补偿方式难以满足被征地农民的实际安置需求。
目前，北京市暂无统一的征地实物补偿操作性意见和实施细则，各区都是根据自身实际情况针对某一项目采取“一项目一政策”的方式上报各级政府。
四、北京市征地补偿政策调整建议
1、将总包干模式调整为土地补偿费+人员安置费模式，并研究制定土地补偿费区片价标准。土地补偿费区片价建立动态调整机制，通过区位条件并结合市场状况进行动态调整。
2、建立整建制转非安置乡镇统筹机制，有条件的区域可试行逢征全转。一是人员安置成本逐年增加，通过整建制转非安置可减轻未来征地时人员安置负担，减少后期征地成本；二是前期整建制转非安置费用中超出比例的部分可由区财政或乡镇自筹解决，后续征地时由乡镇统筹纳入征地成本，偿还该部分费用。
3、建立健全征地实物补偿政策，为确保征地后农民生活水平不降低，长远生计有保障，在征地中可设置长期收益费补偿。根据被征地农民的实际需要，充分尊重农民选择权，长期收益费即可以以货币形式，也可以通过实物形式（产业用房或产业用地）给予补偿。
作者介绍：张小松
工学硕士。现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目经理。
作者介绍：郝强
土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部副总经理。
