不动产登记制度是成熟市场经济国家实行的一项基本的物权制度。《中华人民共和国物权法》第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”。2014年11月24日，中华人民共和国国务院令第656号令公布，为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保障权利人合法权益，依据《中华人民共和国物权法》等法律，制定了《不动产登记暂行条列》（以下简称“条列”），自2015年3月1日起实施。2016年1月1日国土资源部部长签发中华人民共和国国土资源部令第63号，《不动产登记暂行条例实施细则》公布实施。
（一）所谓不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。条例中不动产，是指土地、海域及房屋、林木等定着物。由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。条列的出台标志着不动产工作进入全面明细产权、有效保护利益、维护交易安全、提高交易效率的新阶段。
（二）不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。
（三）需按照条例的规定办理登记的权利包含：
ü 集体土地使用权
ü 房屋等建筑物、构筑物所有权
ü 森林、树木所有权
ü 耕地、林地、草地等土地承包经营权
ü 建设用地使用权
ü 宅基地使用权
ü 海域使用权
ü 地役权
ü 抵押权
ü 法律规定需要登记的其他不动产权利
（一）不动产以不动产单元为基本单位进行登记，不动产单元具有唯一编码。不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。而不动产单元是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。例如：
ü 没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
ü 有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。
ü 条例所指房屋包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。
（二）不动产登记簿应当记载以下事项：
ü 不动产的坐落、截止、空间界限、面积、用途等自然状况
ü 不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况
ü 涉及不动产权利限制、提示的事项
ü 其他相关事项
（三）不动产权证防伪标识及不动产登记簿登记内容：
1、北京市不动产权证书由北京市国土资源局不动产登记中心负责登记工作，不动产权证书由封面、防伪码页、登记机构盖章页、不动产登记簿页、附记页、附图页、房屋登记表及附图页、防伪安全线页构成。
2、不动产登记簿中内容有：不动产权证号、权利人、共有情况、坐落、不动产单元号、权利类型、权利性质、用途、面积、使用期限、权利其他状况。
3、根据房地产状态不同，不动产登记簿页所记载的内容也不一致
不动产登记簿（房地产样式）
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环节 |
注意事项 |
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权利人申请不动产登记 |
当事人双方共同申请 |
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请； |
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单方申请 |
1. 尚未登记的不动产首次申请登记的； 2. 继承、接受遗赠取得不动产权利的； 3. 人民法院、仲裁委员会生效的法律文件文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的； 4. 权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的； 5. 不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的； 6. 申请更正登记或者异议登记的； 7. 法律、行政法规规定可以由当事人单方申请其他情形。 |
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不动产登记机构受理不动产登记申请 |
审核内容如下： 1. 申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致； 2. 权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致； 3. 不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确； 4. 法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。 |
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不动产登记机构进行实地查看 |
如下情况需要进行实地查看： 1. 房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况； 2. 在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况； 3. 因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。 |
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公告 |
如下情况需要进行公告，且公告期不少于15个工作日： 1. 政府组织的集体土地所有权登记； 2. 宅基地使用权及房屋所有权，集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权，土地承包经营权等不动产权利的首次登记； 3. 依职权更正登记； 4. 依职权注销登记； 5. 法律、行政法规规定的其他情形。 |
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不动产登记机构核发不动产权属证书或者不动产登记证明 |
除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。 |
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目前北京市不动产登记事项以“土地初始登记”、“房地产初始登记”、“房地产转移登记”、“一般抵押权设立登记”最为常见，我们对此进行了总结。
（一）土地初始登记
1、申请人要求：权利人单方申请
2、申请材料：
（1 ）不动产登记申请审批表原件；
（2 ）申请人身份证明;
（3 ）不动产权籍调查成果原件;
（4 ）土地出让合同；
（5 ）地价款缴纳证明书原件；
（6）核发过不动产权证书的提交原不动产权证书；
（7）军队用地范围内的住宅用地，提交解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划；
（8）属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；
（9）法律法规规定的其他材料。
（二）房地产初始登记
1、申请人要求：权利人单方申请
2、申请材料：
（1 ）不动产登记申请审批表原件；
（2 ）申请人身份证明;
（3 ）不动产权籍调查成果原件;
（4 ）土地权属来源证明文件：
（5 ）建设工程规划许可证；2002年1月1日后竣工的房屋还应当提交建设工程规划核验合格证明；
（6 ）单体建筑面积300平方米以上或者投资额30万元以上的房屋，应当提交建筑工程施工许可证、工程竣工验收合格证明；
（7 ）区(县)公安分局出具的门楼牌编号证明；
（8 ）军队用地范围内的住宅用地，提交解放军总后勤部批复的征地计划（划分售房区方案）、建设（售房）计划；
（9 ）属于在京中央单位的提交主管机关事务管理局核准登记的证明文件；
（10 ）法律法规规定的其他材料。
（三）房地产转移登记（新房）
1、申请人要求：买卖双方共同申请
2、申请材料：
（1 ）开发企业或者安置单位身份证明；
（2 ）不动产权证书原件;
（3 ）安置用房还应当提交经区县政府确认的被安置人明细表原件或者安置证明原件;
（4 ）不动产产权性质的证明文件（特指经济适用住房、限价商品住房、按经济适用住房管理住房等不动产）；
（5 ）不动产登记申请审批表原件；
（6）购房人身份证明；
（7）不动产买卖合同或安置补偿协议原件；
（8）签订预售合同的，买卖双方关于房号、不动产实测面积和房价结算的确认书原件；
（9）房地产平面图、房地产登记表原件二份；2015年10月1日以后初始登记项目办理此项登记的，需提供不动产权籍调查成果原件；
（10）契税完税或者减免税凭证原件。
（四）房地产转移登记（存量房）
1、申请人要求：买卖双方共同申请
2、申请材料：
（1 ）不动产登记申请审批表原件；
（2 ）申请人身份证明;
（3 ）不动产权证书原件;
（4 ）2008年10月15日以后签订存量房买卖合同的，提交网上签订的买卖合同原件；已办理不动产所有权转移预告登记的，提交不动产所有权转移预告登记证明原件，不再提交存量房买卖合同；
（5 ）房地产平面图、房地产登记表二份(整宗土地上的房屋或整幢楼办理此项登记的,2015年10月1日以后初始登记项目办理此项登记的，需提供不动产权籍调查成果)；
（6）契税完税或者减免税凭证原件。
（五）房地产转移登记（夫妻间不动产转移登记）
1、申请人要求：夫妻双方共同申请
2、申请材料：
（1 ）不动产登记申请审批表原件；
（2 ）申请人身份证明;
（3 ）不动产权证书原件;
（4 ）关于不动产所有权归属的约定原件或者转让协议原件；
（5 ）婚姻关系证明；
（6）房地产平面图、房地产登记表二份(整宗土地上的房屋或整幢楼办理此项登记的,2015年10月1日以后初始登记项目办理此项登记的，需提供不动产权籍调查成果)。
（六）一般抵押权设立登记
1、申请人要求：抵押双方共同申请
2、申请材料：
（1）不动产登记申请审批表原件；
（2 ）申请人身份证明；
（3 ）不动产权证书原件；
（4 ）抵押合同与主债权合同原件（抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款）；
（5 ）其他必要材料。
出让国有建设用地使用权抵押，属于房地产开发项目的，还应提交房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明原件。
国家租赁国有土地使用权抵押的，还应提交市国土管理部门同意抵押的证明文件原件。
在建工程抵押的，还应提交《建设工程规划许可证》和房屋管理部门出具的房屋销售或未销售证明原件。
以部分建筑物及土地使用权抵押的，还应提交测绘单位出具的抵押面积的证明原件。
不动产权证书记载的两个以上权利人的，应当经占份额三分之二以上共有权人同意抵押的证明原件。
城六区央产房抵押的，还应当提交《中央在京单位已购公房变更情况通知单》原件。
《不动产登记暂行条列》实施后部分登记要求发生了变化，主要有：
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原规定 |
新规定 |
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证书遗失补证公告环节 |
遗失补证需要登报发布遗失声明和作废公告。 |
权利人提出补证申请，不动产登记机构在门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，权利人可以向房屋所在地登记部门提交申请材料申请补证。如果该房屋已设定抵押或者预告登记的，房屋所有权人应当会同相关权利人一并换发相应的房屋他项权证或者登记证明。 |
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赠与行为公正环节 |
赠与行为需要进行公正。 |
赠与双方到场，登记部门可以审查赠与行为的真实性，故在赠与双方到场办理过户手续的情况下，不再要求赠与合同必须公证。但是，如果赠与方不能到场，委托他人办理，则赠与合同和委托书都必须公证，以保证委托行为的真实性，避免假冒产权人将房屋赠与他人。 |
不动产登记实行依法收费，依据《北京市发展和改革委员会北京财政局关于市国土局房屋登记费计费方式和收费标准的的函》（京发改〔2015〕2355号）文件的精神：
（一）住房登记收费标准为每件80元；
（二）非住房房屋登记收费标准为每件550元；
（三）房屋权属证书费为10元/本。
依据申报主体的不同，权利人可前往市或区不动产登记中心办理登记。驻京单位、武警、保密单位在市不动产登记中心办理相应登记手续；其他单位或个人在区不动产登记中心办理。各级登记事务中心地址及咨询电话如下：
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序号 |
登记机构 |
地址 |
电话 |
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1 |
市不动产登记处 |
东城区和平里北街2号 |
64409629 |
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2 |
市不动产登记事务中心 |
海淀区西四环中路16号院3号楼510 |
59958579 |
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3 |
东城区不动产登记事务中心 |
东城区地安门东大街88号 |
84014947 |
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4 |
西城区不动产登记事务中心 |
西城区南菜园街51号 |
63557288 |
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5 |
朝阳区不动产登记事务中心 |
朝阳区石佛营东里128号院3号楼 |
85839922 |
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6 |
海淀区不动产登记事务中心 |
海淀区东北旺南路27号上地办公中心A座 |
82708600 |
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7 |
丰台区不动产登记事务中心 |
丰台区丰体南路1号院8号楼底商 |
83735044、4006101022 |
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8 |
石景山区不动产登记事务中心 |
石景山八角西街66号B座三层 |
68838208 |
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9 |
门头沟区不动产登记事务中心 |
门头沟区新桥大街48号 |
69829621 |
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10 |
房山区不动产登记事务中心 |
房山区长阳镇昊天北大街38号 CSD商务大厅/房山区燕山迎风六里菜市场综合服务大厅 |
89357915、81312689 |
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11 |
通州区不动产登记事务中心 |
通州区新华南路196号 |
52118572、52118539 |
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12 |
顺义区不动产登记事务中心 |
顺义区光明北街7号 |
69425703、69445039 |
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13 |
昌平区不动产登记事务中心 |
昌平区昌平镇南环东路36号 |
89703954 |
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14 |
大兴区不动产登记事务中心 |
大兴区兴政街29号建设大厦一层 |
69261324 |
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15 |
平谷区不动产登记事务中心 |
平谷区林荫北街13号平谷区综合行政服务中心 |
89992360 |
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16 |
怀柔区不动产登记事务中心 |
怀柔区开放路33号怀柔区综合行政服务大厅三层 |
69687497 |
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17 |
密云县不动产登记事务中心 |
密云县新东路285号 |
69043359 |
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18 |
延庆县不动产登记事务中心 |
延庆县东外大街89号金宸大厦1层 |
69148073 |
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19 |
经济技术开发区房屋土地权属登记事务中心 |
开发区荣华中路10号亦城国际中心裙房2层 |
67857576 |
注册土地估价师、注册房地产估价师、北京市房地产经纪人，现担任北京华信房地产评估有限公司土地评估经纪部总经理职务，同时也担任多家机构外部评审专家。
作者介绍：丁鹏
2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任土地评估经纪部项目经理。
