随着城市建设的不断发展，土地资源日渐稀缺，土地价值日益凸显。对于国有企业而言，由于历史的原因，北京市国有企业土地利用呈显出“数量大、分布广、用途多样、有偿使用率低、权属证件齐全率低、利用效率低”等特点。在京津冀一体化快速推进及疏解非首都核心功能的大背景下，如何充分发挥企业自主创新主动性、盘活自有存量土地资产、提高存量土地利用效率成为当前北京国有企业土地管理的重要问题。

随着近年来土地资源日益紧缺及北京市土地供给结构的调整，各地政府逐渐加大了对国有企业自有土地开发建设的支持力度。目前国有企业自有土地开发利用方向主要有：土地一级开发、棚户区改造、建设定向安置房、对接中心城区棚户区改造所需安置房、公租房配建商品房开发、建设自住型商品房以及申请土地收储模式等6种模式，以下将从各种开发模式目前的政策环境及企业开发收益两个方面进行分析，以便企业更好的掌握当前形式及开发前景，最终获取土地收益的最大化。

 

 土地一级开发是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到"三通一平"、"五通一平"或"七通一平"的建设条件(熟地)之后，再对其进行有偿出让或转让的过程。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》规定北京市的土地一级开发工作主要通过北京市、区政府的土地储备机构对土地进行收储，实现土地的开发利用，而土地储备机构可通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。

 企业在获得当地政府批准的前提下，对自有土地自行进行土地一级开发工作，一级开发完毕后，再经当地政府批准，补办手续、补缴地价款，并进入土地二级市场进行转让。

 近年来随着北京市土地储备融资规模不断上升，且项目启动前2至3年内主要进行征地拆迁工作，供地较少，成本回收速度低于投资水平，债务规模上升。现阶段北京市土地储备开发工作按照“瘦身、控增、提速、降债”的总体思路开展，落实“严控新增、消化存量”目标。

 目前，北京市土地一级开发严格控制新增项目，除市政府重点工程和民生工程外，原则上将不再安排未上过联席会的新增项目。

 棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。

为认真贯彻落实党中央和国务院关于解决城市和国有工矿棚户区（棚户区）改造工作的精神，北京市政府于2011年印发了《北京市加快城市和国有工矿棚户区改造工作实施方案》（京政办发〔2011〕１号），全面推进北京市棚户区改造工作，加快解决棚户区群众住房困难。同时规定对于符合上述政策的棚户区认定标准的国有企业用地，可以采取棚户区改造的方式，实现自有土地的开发利用。

2014年，北京市国土资源局发布的《北京市国土局关于我市棚户区改造的相关建议》指出对于纳入政府统一组织实施棚户区改造的国有土地，规划含有回迁商品住房的，可将棚户区改造前期工作及拟改造土地的使用权一并在土地市场通过招标方式确定土地使用权人。规划用地性质为商业金融等其他经营性用地且不含有回迁安置房(定性为商品住房)的，按照“拆迁建设分离”原则，在项目用地征收完成后，在土地市场公开入市交易。

在2015年8月的北京市政府常务会议上明确提出支持国有企业盘活土地、资金参与棚改。

 定向安置房，主要指的是政府在进行城市的道路建设及其他公共设施项目的建设时，对于被定向的住户进行安置而建成的房屋。

近年来，随着棚户区改造项目的增多及疏解北京非首都核心功能的推进，大量的房屋被拆迁，居民需要安置。2013年12月中下旬，保障房专题会提出加大利用国有企业自有土地支持住房市场的力度，探讨国企利用自有土地入市对接安置房的思路。2014年，北京市住保办和市国资委多次开会研究，对于无拆迁或拆迁较小，地块区位适合，周边配套设施较为齐全，土地权属清晰，现状规划为住宅用地或非住宅用地但可调整的国有企业自有土地，可以建设棚户区改造定向安置房。自此，与中心城区棚户区改造项目对接定向安置房成为企业自有土地开发利用的一种重要方式。多个市属国有企业利用自有用地建设棚改定向安置房，产权性质按照经济适用住房产权管理，土地采用划拨方式供地。

 2015年7月，北京市政府发布《关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见》明确提出积极鼓励和支持市、区属国有企业利用自有用地建设定向安置房；鼓励国有企业参与棚户区改造和安置房建设，积极引入民间资本，拓宽融资渠道，尝试以股权基金等形式进行夹层投资，缓解政府财政压力，解决实施主体资本金问题。

 2012年6月，北京市政府出台《关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见》（京建文〔2012〕68号），规定市属国有企业将自有用地申请政府收储后，可根据市国资委的推荐，在该建设用地对外邀请招标出让时，参与投标，并在中标后负责公租房建设，同时可以配建部分经营性配套公建和商品房，为解决公共租赁住房融资难，持有资金压力大等问题，国有企业在利用自有土地建设公共租赁用房时可适当的提高经营性配套公建比例并配套建设部分商品房（不超过总建筑面积的45%），同时需综合考虑土地开发成本、建安成本、容积率、周边商品房市场价格等因素，最终以配建商品房和经营性配套公建销售收入与项目总开发建设成本基本持平为原则确定。

 为促进企业利用自有土地建设公租房，市财政局发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》对纳入公共租赁住房建设的项目采取减免税收的决定。如：

 1)   纳入全市公共租赁住房建设、收购和长期租赁计划的公共租赁住房项目，免收建设和经验中的行政事业型收费和政府基金；

 2)   对公租房建设和公租房建成后占地免征城镇土地使用税；

 3)   对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征；

 4)   对单独核算经营公租房所得的租金收入，免征营业税、房产税。

 针对北京市近几年保障房需求进行分析，目前北京市的保障房建设重点集中于棚区户改造安置房及自住型商品房，对公租房的需求较小，企业申请 “公租房配建商品房方式”进行开发将较难获得市住保领导办公室的批复，且即使获得批复，因后期配建商品房比例无法突破（最高为45%），使得企业获利较少，因而企业采取此模式的很少。

 北京市住建委2013年10月22日发布，2013年北京将推出2万套自住型商品房，2014年计划推出5万套左右。此类住房价格比周边商品住房低30%左右，面向全市符合限购条件的家庭；购买此类住房后五年内不得上市，五年后上市收益的30%上交财政。

 2013年10月23日，北京市住房与城乡建设委员会、北京市发展与改革委员会、北京市财政局、北京市国土资源局、北京市规划委员会等五个部门联合发布了《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》（京建发〔2013〕510号），该文件明确为加快自住型商品住房建设，鼓励企事业单位和相关机构  将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。按照北京市当前的政策，国有企业利用自有土地建设自住房仍需政府收储再招拍挂。

 依据北京市国土部门的精神，鼓励市属国有企业利用自有土地建设自住型商品住房，采用招拍挂方式公开出让，在盘活存量土地资源的同时，有效增加自住型商品住房用地的供应。

 所谓土地收储主要指国家土地储备机构动用国家优先购买权力，对流入土地市场的土地使用权进行购买，通过土地整理后作为储备用地的过程。

 《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号），指出：为增强政府对土地市场的调控能力，有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市、县人民政府可划出部分土地收益用于收购土地，金融机构要依法提供信贷支持。《土地储备管理办法》指出根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。

 

 1、土地一级开发项目自身具有资金需求大的特点，其业务环节较多，其中的征地拆迁工作更是拖欠业务的进展，造成资金沉淀，延缓企业资金周转。对于企业来说，受政府委托进行土地一级开发项目，所获得的利润率最高不超过开发成本的8%，相比较大的开发成本，土地一级开发利润率较低，但参与土地一级开发的企业对于日后获得土地的二级开发权具有很好的优势。

 2、采用一次性招标棚户区改造方式进行土地开发，能够有效的实现项目的一二级联动开发，确保企业在获得项目土地一级开发收益的基础上，进一步确保企业作为项目的二级开发主体获得开发收益，实现企业收益的最大化。

 3、和一级开发相比及棚户区改造模式相比，建设中心城区“对接定向安置房”的企业无需筹集土地公开入市交易所需要支付的土地价款，项目启动资金压力较小。从项目收益水平来看，因无需支付土地出让价款和政府土地收益，土地取得成本相对较低。因此，该模式适合资金相对短缺的企业，但不足之处在于定向安置房的产权性质为参照经济适用住房管理，可能满足不了部分被安置人员的需求。

 4、国有企业利用自有土地建设公租房不仅符合住房体系的需要，同时也有助于企业实现存量土地节约集约利用方向，进而实现“物尽其用、地尽其力”。然而，企业利用自有土地参与保障性公租房的建设目的是通过盘活其存量土地资源以实现利益最大化。然而政府规定企业利用自有土地进行公租房配建商品房建设时对配建商品房的比例明确要求最高不得超过45%，且要求企业销售收入与项目总开发建设成本基本持平（即无利润）。

 5、与前面几种土地开发模式不同，企业利用自有土地建设自住型商品房，由于户型、销售价格及转让条件的限制，和一般的商品房相比，企业所获得的利润有所降低。此外，国有企业利用自有土地建设自住型商品房时，企业仅取得了土地的一级开发权，而二级开发权通常是通过招拍挂市场获得，且近年来，自住型商品房基本是通过“限房价、竟地价”的出让方式取得，造成企业利润较低。

 6、对于土地收储，政府常采用土地+地上物的补偿方式，土地价格按照土地登记证的用途进行市场评估，土地价值有多少补多少，和企业的期望值有时会有一定差距。而且政府主动收储的并不多，如果企业主动提出让政府收储，谈判时可能会处于不利地位。

 随着近年来京津冀一体化加快推进和北京市非首都核心功能的调整疏解，北京市政府大力推进国有企业利用自有土地建设公租房、自住型商品房、养老设施和棚户区改造安置房等。在当前国有企业存量用地利用效率普遍较低的情况下，国有企业通过对自有土地自行开发、建设，通过对存量用地的深入挖潜，来实现企业发展。企业深挖潜能，创新机制体制，有效提高土地利用效率和利用效益成为当前北京国有企业土地管理的重要内容，企业在利用自有土地进行开发建设时需综合考虑地块自身特点、当前政策环境及未来预期收益，以实现土地有效利用和企业利益最大化。

 土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部总经理。

 土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。