文/郝强 刘慧娟

近年来，随着城市化进程的推进以及城市规模的不断扩大，使得农村集体土地的征收变得愈加普遍。集体土地征收是指国家为公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。而集体土地上房屋作为土地的附属物之一，在集体土地征收过程中也会是必将面临的目标之一。集体土地上房屋拆迁是指依法许可，拆迁人对城市规划区外的农民集体所有土地上的房屋所有者或使用者给予合法补偿安置的前提下予以迁出，对房屋及附属物进行拆除的法律行为，对集体土地上房屋进行拆迁后需对被拆迁人一定的补偿、安置。根据集体土地上房屋性质，可将集体土地上房屋拆迁分为两种:即宅基地上房屋拆迁和集体企业拆迁，不同类型的房屋拆迁安置方式有所不同。

集体土地上房屋拆迁由于涉及利益主体多、影响力大且周期性长，通常直接关系到被拆迁村民的切身利益和社会安全稳定。在集体土地上房屋拆迁中通常面临的最大问题是宅基地上房屋拆迁，而宅基地上房屋拆迁安置问题又是拆迁面临的一大难题。为有效的促进拆迁项目的实施，保护被拆迁村民的合法权益，本文将通过对北京市各区及国内其他省市的宅基地安置政策进行调研，有针对性的对北京市现有宅基地安置政策中存在的问题进行分析研究，并最终提出相应的对策。

一、拆迁安置政策分析

2003年北京市政府颁布《北京市集体土地上房屋拆迁管理办法》(市政府令第124号)，文件指出：因国家建设征用集体土地（以下简称征地）或者因农村建设占用集体土地（以下简称占地）拆迁房屋，并需要对被拆迁人补偿、安置的。宅基地上的房屋拆迁可实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可采用另批申请宅基地。拆除宅基地上房屋以国有土地上房屋安置时，拆迁人与被拆迁人需按照被拆除房屋的重置成新价和宅基地的区位补偿价确定补偿款，并与安置房屋的市场评估价款结算差价。农村集体经济组织或者村民委员会作为拆迁人实施拆迁，以本集体建设用地范围内的房屋安置被拆迁人的，经村民会议或者村民代表会议讨论通过并报乡（民族乡）、镇人民政府批准后，可以按照被拆除房屋建筑面积安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况安置。

针对目前北京市集体土地宅基地房屋n拆迁情况进行分析可知，绝大部分地区的房屋拆迁均是采用货币补偿或房屋安置（回迁安置或异地安置）的方式进行村民安置，很少采用另批宅基地的方式进行安置。本文重点分析被拆迁村民选择房屋安置情况。北京拥有16个区，但各区房屋安置情况差异较大。本部分通过调研分析，研究远郊区的宅基地拆迁安置政策，调研资料结果如下：

各区宅基地拆迁补偿安置调研分析

注：主要为远郊区，对近郊区和中心区的安置政策不做研究；

目前，房屋安置主要有两种标准，即按人口安置、按宅基地面积进行安置。其中密云、昌平和丰台等3区按人口进行安置；房山和怀柔两区仅以宅基地面积进行安置；而顺义、通州、大兴等3个区以人口或者宅基地面积进行安置。

很多地区即使按同样的安置方式进行安置，但在安置比例或安置系数大小上仍有明显不同，如密云和昌平两区同为按人口数量进行安置，但昌平是按照人均50㎡的标准进行安置，但是对于按人均安置面积标准获得的安置房面积小于应批未批宅基地面积50%的，给予未实际取得宅基地家庭1套回迁安置房，房屋面积应接近应批未批宅基地面积50%；对于按人均安置面积标准获得的安置房面积大于应批未批宅基地面积50%的，按人均安置面积计算给予被拆迁人房屋安置面积。而昌平则为按人均45㎡的标准进行安置，只是其另外规定了如安置面积不足70㎡则按70㎡安置，但按回购价格回购定向安置房的面积最多不得超过房屋所有权证或正式批示载明的用地面积（1982年以前划定的宅基地超过0.4亩的，按回购价格回购的定向安置房的面积最多不超过0.4亩）。此外，对于现有合法宅基地面积超出0.4亩，共同居住人口中有符合另行审批宅基地条件的，经乡镇政府、街道办事处和村委会审查确认后可按分户处理，然后进行安置。对于丰台而言，该区虽然也是按照人口数量进行安置，但对于符合以下几种情况：如全国统招的全日制大、中专院校在校学生，或者学生已毕业且户口所在地为本人现就职单位集体户口且尚未婚配的；户口在本市托、幼园所的学龄前儿童；现服役士兵；正在服刑的人员、夫妻一方常住户口在腾退范围内，其配偶因户籍政策等原因未能迁入但长期居住在腾退范围的 ，仍将其计入安置人口，并给予安置补偿。

此外又如房山和怀柔两区，两者均按宅基地面积进行安置，但两者的安置政策差距较大。如房山区，在进行安置房选择时，宅基地面积不足0.3亩的可选择安置房面积160㎡； 1982年以前的，超过0.4亩的可选择安置房面积213.6㎡； 1982年以前的，超过0.3亩不足0.4亩的，按实际面积乘以0.8选择安置房面积，但是对于符合住房困难条件的，可增加40㎡安置房或12万元。而怀柔，仅按照按认定的宅基地面积确定优惠购房面积（不超过267㎡）。

目前，顺义、通州和大兴等三区在进行村民安置时，同时考虑了村民家庭人口与宅基地面积两方面的因素，即村民在选择安置方式，可根据自身因素将两种安置方式进行衡量，选取其中较大者。这不仅可有效确保被拆迁人利益最大化，也可有效规避了因历史等原因，造成的宅基地上存在的矛盾，回避了符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地和宅基地分户等问题。

二、拆迁补助及奖励调研分析

重点对顺义、大兴、通州、丰台等4个区的拆迁补偿案例进行调研分析，结果如下：

北京市典型区拆迁补助和奖励情况分析一览表

调研结果显示，4个区的补助和奖励政策中大部分科目与人口和户数挂钩，如住房困难补助，按照人均拆迁补偿款低于20万的补足到20万，补助和政策与人口和户数挂钩，这在一定程度上加大了人口的流入及析产行为的发生。

三、对策及建议

（1）针对全市不同安置方式上，考虑统一全市房屋安置方式，减少因各区之间的攀比现象。如统一按宅基地面积进行安置，可有效减少因人口迁移和变化对应安置面积的影响。若统一按照人口，可有效规避因历史等原因造成的宅基地审批上的矛盾，同时可回避符合宅基地审批条件但未实际取得宅基地和宅基地分户等问题的影响。

（2）补助和奖励与人口脱钩，减少因人口迁入的影响，补偿科目较多，不利于项目之间的统一，可考虑整体减少补助科目及金额；针对补偿科目针对性不强的因素，调减补助、调增奖励，提高奖励科目的针对性。如为有效促进村民搬迁，可增加提前搬家奖；提高空地奖，防止宅基地内私搭乱建及过度装修等情况；提高合法利用奖，防止宅基地外建设挤街占道及宅基地内加建二层以上等违法建筑，增加团队奖及工程配合奖，促进村民搬迁的积极性。

作者介绍：郝强

土地资源管理学士，注册房地产估价师、注册土地估价师，2005年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产评估咨询三部总经理。

作者介绍：刘慧娟

土地资源管理专业学士，工程硕士，现任北京华信房地产评估有限公司房地产评估咨询三部项目助理。