文/张雪飞
自从2011年《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令〔2011〕590号）和《国有土地房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）文件颁布实施以来，北京市也相续出台了《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法〔2016〕19号）（以下简称《19号文》）等有关规定，进一步规范了本市国有土地上房屋征收评估活动，维护了房屋征收及搬迁当事人的合法权益，保证了房屋征收补偿公平合理。笔者结合近年来北京市已实施的国有土地上部分房屋征收项目实际情况，对成片住宅标准房屋市场价格评估要点进行了梳理，以供各位同仁共同探讨和参考：
《19号文》提出对被征收房屋类似、分布密集的成片房屋进行评估，可先设定或选定标准房屋，根据实际情况采取适用的评估方法评估标准房屋市场价格，再对标准房屋市场价格进行修正，求取被征收房屋价值。因此价值时点、估价目的、标准房屋的设定条件、评估方法和比较案例的选取以及标准房屋市场价格修正即为成片住宅房屋征收评估的几个要点。
一、公式
《19号文》“第十四条 对于房屋类似、分布密集的成片住宅房屋征收项目，可采用对住宅标准房屋市场价格进行修正的评估路径求取被征收住宅房屋价值。公式如下：被征收房屋价值=（标准房屋市场价格一标准房屋重置成新价+被征收房屋重置成新价）×因素修正×被征收房屋建筑面积 ”。
二、价值时点
成片住宅标准房屋市场价格价值时点应为项目征收决定颁布之日。
三、估价目的
估价目的应表述为：为房屋征收人与被征收人确定被征收住宅房屋价值的补偿提供依据，评估住宅标准房屋市场价格。
四、标准房屋的设定条件：
作为估价对象，其应为被征收房屋所在区域的环境状况下，在设定条件下的模拟重建的标准房屋，即为模拟重建的标准房屋，事实上并不存在，并不是被征收房屋。《19号文》第十五条规定“住宅标准房屋是指在被征收房屋所在区域的环境状况下，模拟重建类似住宅房屋。一般应满足以下条件：
1、 同区域内建设的具有长时间可居住价值，较好流通性，砖混、钢混或以上标准建筑结构的房屋；
2、 普通装修标准（不低于四白落地，水泥地面，带门窗等标准）；
3、 项目容积率大于1或符合区域住宅控制性规划。”
除此之外，笔者建议还应考虑以下几个方面：
1、房屋结构的设定：应与被征收房屋的结构类型一致。对于非成套平房及简易楼，因房屋结构类型大多为砖混结构，故标准房屋结构类型设定应为砖混。同样对于成套楼房，标准房屋结构类型的设定应与被征收房屋的结构类型一致；
2、房屋朝向、楼层的设定：结合《19号文》附件中公布的朝向修正系数，标准房屋朝向应设定为东西朝向，楼层设定为标准层；
3、关于基础设施条件的设定:标准房屋的基础设施条件设定应与被征收房屋的基础设施条件一致；
4、关于环境状况的设定：标准房屋的环境状况设定应与被征收房屋所在区域的环境状况一致；
5、同一项目被征收房屋同时涉及成套与非成套房屋时，标准房屋宜设定为一种。
除此之外，如果征收区域范围较大或呈狭长带状分布，则应将被征收房屋按房屋所在区域分组，每组分别设定标准房屋。
五、评估方法和比较案例的选取
1、评估方法的选取
住宅标准房屋市场价格评估可采用比较法，选用的可比实例成交价格一般采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格；条件不具备时，可采用单套住宅价格，但须进行楼层、朝向、成新等因素修正。
采用比较法评估时，一般应在与被征收房屋区域具有相同特征的同一区域、相邻或临近区域内搜集交易实例，并选取符合要求的不少于三个可比实例。选取可比实例后，应先统一其价格内涵和形式，建立价格比较基础，之后再进行交易情况修正、市场状况修正和房地产状况调整。房地产状况调整包括区位状况、实物状况及权益状况调整。
当区域内与设定的住宅标准房屋类似的房地产没有交易或交易很少，且没有租金等经济收入的，可以选用成本法评估。成本法评估应采用房地分估路径，土地重置成本可采用比较法、成本法、基准地价修正法等方法进行测算，也可以同区域或类似区域内三个（含）以上土地一级开发项目，获取其审定的征地拆迁费用、市政基础设施费、前期费用、利息、利润、税费等相关成本费用，进行分析比较后取值。
2、比较案例的选取：
（1）选取原则
①优选普通住宅原则；
②先新房后存量房原则；
③先近后远原则。
（2）选取数量
应对区域内新房、二手房进行调查统计分析后，最终确定不少于3个项目作为比较案例。
（3）可比实例成交价格的求取
可比实例成交价格一般采用周边住宅项目或整幢住宅的平均价格，平均价格的求取方法为：
①若采用新房为比较案例时，可比实例成交价格宜采用北京市住房和城乡建设委员会网站上公布的成交均价。同时选取新房为比较案例时，要注意所选案例统计时间及成交套数，统计时间超过一年以上的，或成交套数较少的项目不宜做为比较案例。
②采用存量住宅项目为比较案例时，可比实例成交价格求取可以采用以下方式：
方式一：若一年内房地产市场变动幅度较小，实际成交案例套数较多时（建议不宜低于10套），可采用实际案例成交总价除以实际成交建筑总面积求取可比案例平均价格。采用此方式时，应先对实际成交案例进行初步分析及筛选，剔除交易价格明显异常的案例。
方式二：若所选案例实际成交案例套数较少时（建议低于6套时），可采用单套住宅价格（不得低于3套）进行楼层、朝向、成新等因素的修正，求取可比实例成交价格。
方式三：若该区域处于基准地价监测体系内，且有已正式公布的标定地价成果，也可以采用该区域的标定地价结果进行因素修正后作为可比实例成交价格。
六、标准房屋市场价格修正
住宅房屋价值影响因素包括容积率、朝向、楼层及其他因素，容积率、朝向及楼层因素修正系数参照《19号文》附表一、附表二、附表三。其他因素根据房屋实际情况确定，修正系数应优先选用房地产估价行业组织公布的数据，不选用的，应在评估报告中陈述理由。
另外《19号文》成片住宅平房朝向修正系数参考表目前只有北、西、东、南四个朝向（非成套楼房朝向按平房朝向进行修正），但在部分项目实施中存在着由于地形地势因素，造成整片住宅房屋早期修建时朝向为西北、东北、西南和东南等实际情况，建议可以参照朝向修正系数参考表指标进行微调或者本着就高原则对其进行认定，但均应作为征收方案的一部分进行公示和审批。
以上即为笔者按照《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》（京建法〔2016〕19号）相关规定，并结合近年来北京市已实施的国有土地上部分房屋征收项目实际情况，对成片住宅标准房屋市场价格评估要点的简析，希望对大家有所帮助。
作者介绍：张雪飞
工学学士，注册房地产估价师、土地估价师。2010年2月入职公司，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务一部总经理。
