文/李亚男
近年来，随着城市化进程的加快，各地推行“租售同权”新政，不仅激发出了租房居住的热情，而且助推了房屋租金上涨。如此市场环境下，北京将进一步完善住房租赁市场租金监测和发布机制，市住建委表示，将坚持调控目标不动摇、力度不放松，完善住房租赁市场租金监测和发布机制。为更好的规范住房租赁市场，有效提防租金泡沫化，防止房屋租金过快增长，进而减少对租房群体的影响，维护社会稳定，提出开展城市住房租金动态监测。
租金动态监测主要通过定期收集、汇总、整理、分析形成季度（月度）监测成果，实现对待监测区域住房租赁市场租金水平及变动情况进行实时监测，建立租金动态监测体系，为政府部门把握住房租赁市场运行态势和租金走势，增强市场监管和调控能力提供服务。
城市住宅租金动态监测没有成熟的经验可循，我司已经尝试在北京市某区县进行商品房及安置房住宅租金进行动态监测，取得了良好的效果，同时对于征拆项目实施过程中的矛盾化解起到了一定帮助。
（一）案例背景
随着棚户区改造等工作的大力推进，涉及到安置房位置和由建设周期长带来的租房补助费等问题，难以满足被拆迁人安置房实际需求，引发被拆迁人上访，造成社会稳定风险，不利于征拆项目的顺利实施。为更好的规范住房租赁市场，防止房屋租金过快增长，维护社会稳定，提出开展城市住房租金动态监测。
（二）研究难点
为增强市场监管和调控能力提供服务，进一步规范房屋租赁市场。响应“租赁立法”、“住房不炒”的号召，进行住宅租金动态监测显得尤为重要，如何顺利的开展工作，需要研究思路创新、技术手段创新、管理方式创新，在实际操作中面临诸多难点。
1、缺少可借鉴经验。自2005年提出棚改概念以来，租房补助费成为补偿金额的重要组成部分，但各地区相关住房补助费的调整时间不规律，缺乏主动性，制定依据不够充分，大部分地区未开展相应住宅租金调查研究，无可借鉴经验，需研究思路创新。
2、监测区域的确定。待监测区域中往往存在住宅小区分布不均匀，住宅成熟度发展不均衡，城市化水平差异大等诸多情况，如何有选择性的划定监测区域是该项目的重点。
3、住宅类型的确定。我国可居住房屋类型多样，如普通住宅，高端住宅等，还有集体土地住宅等。选择合适的住宅类型，需要结合待监测区域的实际情况，根据研究目标确定。
4、划分区片的思路。由于待监测区域住宅市场租金水平呈区域性变化，为调研结果的准确性，需进行相应的区片划分。如何进行区片划分，划分的原则及要求的确定是技术思路难点。
5、样本小区的确定。样本小区的确定需要对待监测区域内拟监测住宅类型的全部小区进行调研，从全部小区中选择样本小区。为确保样点小区的均匀分布，使得监测结果更具有代表性，如何遴选小区，筛选因素和原则同样需要进行反复考量，是技术思路难点。
6、工作量大。住宅租金动态研究的重点是对租金实例的调研，工作细化到每个小区的每种户型，每种户型往往要采集多个实例，每次监测需调研的实例数据可多达千个，同时为保证数据的准确性，需要对每个住宅实例进行实地勘察记录、拍照，留存相应工作底档，基础工作量大。
7、人员培训。由于前期基础数据采集工作量大，加上后期需要对收集的案例逐个进行分析处理，就面临着需要组成工作团队进行通力合作，如何合理分配市场调查路线，制定并培训操作方案，怎样及时解决实操过程中出现的问题，为管理方面难点。
综上所述，住宅租金动态监测项目将涉及以上七个方面诸多问题。租金动态监测亦突出“动态”，每隔一段时间就需更新数据形成成果，时间紧、任务重、难度大、技术新。思路、技术、管理均有创新，这就需要第一时间找到解决方案，厘清实操路径，加快实施进程并将项目落实完毕。
1、技术路线
在划定的监测范围内，建立监测点，采用调查、统计、评估修正、分析等手段，对租金状况进行评价、判断和描述，最后生成相关信息并提交成果。
在认真分析研究待监测区域住宅租赁市场特征,并通过对邻近地区同类物业调查的基础上,确定如下技术路线:
（1）将待监测区域进行区片划分，遴选住宅小区，从每个样本小区中均采集一定数量的住宅租金数据；
（2）根据《房地产估价规范》【GB/T50291-2015】的估价程序，采用比较法对采集到的所有租赁住宅数据进行分析比较修正，加权平均得到各样本小区租金水平；
（3）将样本小区租金水平进行修正，加权平均得到该区片租金水平；
（4）将各区域租金进行分析比较，加权平均得到待监测区域总体租金水平。
（5）设定租金价格指数调整阈值，一定时间段根据监测数据更新，价格指数累计增加到阈值时，可再继续监测，跟踪房屋租金价格变动情况，若房屋租金价格指数仍超出阈值，启动研究调整相关政策标准。
2、工作流程
工作流程示意图
1、确定监测范围
①确定地域范围
以待监测区域全范围或根据远郊区情况、住宅小区分布情况、基础设施及公共配套成熟度及区域发展情况进行选择监测范围。
②确定住宅类型
监测住宅类型宜选取国有土地上取得合法手续的普通商品住宅,并有一定的代表性,不具备代表性的，不易选择为监测对象。
2、划分区片
思路：由于待监测区域各镇域及街道的住宅小区分布不均匀、住宅成熟度发展不均衡、城市化水平发展情况不同导致市场租金水平呈区域性变化，为调研结果的准确性，考虑交通、社区成熟度、公共配套设施完备情况等多个方面因素划分相应区片。
3、样本小区遴选
思路：通过对全待监测区域所有符合条件的普通住宅小区进行调研，为确保样点小区的均匀分布，使得监测结果更具有代表性，综合考虑容积率、居住成熟度、公共配套、交通、环境等因素进行样本小区遴选。
4、住宅租金数据采集
①标准住宅
思路：因不同时间段调研住宅租金数据的实际案例差异较大，不同案例的实物状况导致租金不同，为保证调研案例信息的统一及结果的准确性，故需要设定标准住宅便于统计数据。
②基础数据采集
思路：根据各样本小区房屋设计户型情况及居民的租房习惯，确定住宅租金基础数据采集户型。
5、修正基础数据，得到各样本小区租金水平
思路：将单户型调查案例数据修正评估，加权平均得到本小区单户型租金水平，将各户型租金水平加权平均得到样本小区分户型租金水平。
6、得到各区片租金水平
思路：将区片各小区租金水平进行区位状况及实物情况修正，加权平均得到该区片租金水平。
7、得到待监测区域租金水平
思路：采用“区片法”及“居室法”，将各区片租金水平进行比较分析，加权平均得到待监测区域整体租金水平。
8、形成成果
成果包括：
1、待监测区域各区片各户型租金水平；
2、待监测区域各户型租金水平；
3、待监测区域整体租金单价；
4、待监测区域租金增长率；
5、待监测区域租金水平指数。
将首次租金水平指数设定为100，之后每季度租金水平指数与之相较分析并绘制租金趋势图。
通过进行住宅租金市场监测，可以了解掌握待监测区域住宅供需状况、价格水平及变化幅度等情况。完善住房租赁市场租金监测和发布机制，租金入监管，有利于加速租金立法，一方面，通过立法调控租金标准，规范住房租赁市场，引导市民理性居住，为“房住不炒”护航；另一方面，大力推进保障性住房建设，通过公租房、廉租房、共有产权房等，促进国家和百姓建立起社会契约关系，个人利益与国家利益结合起来，使国家更具凝聚力，百姓更有幸福感。
城市住宅租金动态监测没有成熟的模式和行业标准，我司已经尝试在北京市某区县进行商品房及安置房住宅租金进行动态监测，取得了良好的效果，对于征拆项目实施过程中的矛盾化解起到了一定帮助。政府部门在保障房建设与管理、房地产租赁市场研究、住宅产业化、宜居城市建设、城市规划等方面需要做出相关政策决定时，要有相当全面的房地产数据、精准的分析、全方位的理论研究为其提供专业意见，这些业务需要综合能力强的估价机构来完成，可以很好地为估价机构彰显品牌、体现核心竞争力。
金融学学士，注册房地产估价师，2014年6月进入北京华信房地产评估有限公司，现任房地产业务三部见习高级项目经理。
