文/程秀君 刘新政
随着对国有土地上房屋征收、集体土地拆迁评估工作的要求的提高，从前期入户调查到后期审计核查的专业化要求也越来越高，特别是对前期入户查勘提出了更高的要求。本文对房地产征收拆迁评估中的实地查勘及其重要性进行探讨。
一、实地查勘简述及其重要性
实地查勘，即房地产估价师亲自到估价对象现场对估价对象进行全面查验、核实、记录、拍照并取得产权人或相关权利人签字，并以此作为评估依据的过程。因为房地产具有不可移动性和独一性，每宗房地产均具有不同于其他房地产项目的特点，因此，在征收、拆迁评估工作中，入户查勘是必不可少的工作。
征收拆迁评估中的实地查勘的重要性体现在：
1.实地查勘是进行评估的必要前提
《资产评估法》第二十五条规定“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据。”从法律上明确了实地查勘是必须遵循的评估程序。
2.实地查勘是进行评估的最基本的依据
征收拆迁中的实地查勘所获得一手数据是最为可靠的评估依据，通过对一手数据进行整理分析，直至最终出具评估报告，都离不开入户查勘登记的数据，也是对外解释及后期审计所依据的基础资料。
3.实地查勘的质量决定了评估风险的大小
实地查勘所登记的数据是估价人员专业性的体现，估价人员业务水平熟练，专业素质高，登记的数据准确度较高，对出具的评估报告是有利的保障，业务风险可以控制在较低的水平；反之，如果估价人员水平不高，业务不熟练，势必对后期内业处理产生负面影响，数据不准确，进而影响评估报告的质量，造成较高的业务风险。可见，实地查勘也是对估价人员的专业素质有较高的要求，是估价人员业务水平的基本要求。
4.实地查勘是房地产估价机构及估价人员专业性的体现
在征收、拆迁中，往往面对的是普通老百姓，因此入户调查的时候可能遇到较多的答疑及解释工作，能否进行专业解答也是体现机构及入户人员专业性的水平，同时减少入户复核率，做到一次到位，也是对估价人员提出了严格的要求。在后期如果遇到诉讼等法律问题，入户查勘登记表也是诉讼证据之一。
二、征收、拆迁评估中实地查勘的工作内容
在征收拆迁中，除遵循《资产评估法》、《房地产估价规范》等法律、标准外，房地产估价师及相关估价人员对估价对象房地产进行实地查勘，主要的工作程序包括：
1.现场收集相关资料，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》、《不动产权利证书》、《集体土地建设用地使用证》等等，了解估价对象权利人、坐落、土地面积、建筑面积、用途等情况。
2.现场观察估价对象房地产的区位、结合上述材料实地核实资料的准确性。
3.现场观察估价对象实物情况，针对拆迁、征收的估价目的，需要对估价对象状况进行逐一登记，包括房屋情况、装修、设备及附属物情况。
4.对估价对象进行拍照，条件具备的，应全程进行录像。包括估价对象外部情况，如临街临路状况，整体状况；更重要的是估价对象的内部情况，包括所有登记记录的项目，都应在照片或录像等影像资料中反映，照片拍照应能够反映估价对象的全部情况，应避免出现漏拍或者模糊不清等情况。
5.在实地查勘过程中，委托人或权利人应到场陪同，如果估价师实地查勘过程中遇到问题，需要向他们了解实际情况，以便顺利完成工作。
6.完成入户查勘后，估价人员应向委托人或权利人进行“唱表”，对所记录项目一一与权利人核对，在权利人无异议的情况下，由权利人及见证人现场签字确认，如果遇权利人拒绝签字的情况，应由无利害关系第三人见证，并在查勘登记表上签字，以完成查勘工作。
7.特殊情况下，如遇到权利人不配合或不在场的情况，应制定院外评估方案。《房地产估价规范》规定：“当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘……如果有上述无法进入估价对象内部进行实地查勘情形的，注册房地产估价师可以不进入估价对象内部进行实地查勘，但应当对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘。”估价人员应对可见房屋、附属物、构筑物的数量进行登记，并对院落可见部分进行拍照或摄像。完成院外查勘的，应由无利害关系第三人见证，并在查勘登记表签字。
8.复核查勘是入户查勘工作的继续，如果前期出现登记遗漏项目，由权利人提出申请，估价人员进行入户复核，确实漏登记的，应进行补登，并在复核查勘登记表上记录并签字。在征收拆迁实际工作中，一般情况下均存在复核期。
三、案例分享
华信地产承接某国有土地房屋腾退项目，在做好前期准备工作后，进行入户调查工作，共分为2个工作组，每组设组长一名，组员一名。
工作人员：估价人员、测绘人员、劳务（拆迁）人员、属地街道人员（见证人）
估价人员到达估价对象后，组长先对房屋及院落四至进行踏勘，了解估价对象整体情况，组员负责收集核对权利人相关权属资料，并进行登记。
绘制房屋及宗地草图，与测绘人员进行核对，保证房号、房屋结构、构筑物（棚）一致。
进行房屋结构（屋面、屋架、顶棚、地面、墙身、门窗）及装修、设备及附属物的清登工作，并拍照取证，照片要求能反应出估价对象整体及局部的全部情况。注册房地产估价师应在现场拍照。
遇到特殊问题，应向权利人了解房屋情况并核实后登记。
入户登记完成后，应向权利人进行“唱表”，权利人确认无误后，在入户查勘登记表上签字，估价人员应拍照取证，如果有要求，见证人也应在登记表上签字见证。
综上所述，征收拆迁评估中的实地查勘是非常重要的环节，对专业人员的素质有着较高要求，做好查勘工作既是房地产机构独立、客观、公正的专业性体现，也对整个征收、拆迁工作起到积极推动作用。
作者介绍：程秀君
2011年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务三部总经理。
作者介绍：刘新政
注册房地产估价师，资产评估师，土地登记代理人，现任北京华信房地产评估有限公司征拆业务三部技术负责人。
