文/刘琦
集体土地住宅非住宅入户清登工作是开展征拆工作的基础，是非常重要的一个环节。为了更好的开展集体土地住宅非住宅入户工作，本文根据以往工作内容和经验，对集体土地住宅非住宅入户清登过程中的注意事项汇总如下：
一 、入户清登过程中的注意事项
（一）入户清登过程中的注意事项（包含住宅及非住宅）
1、视项目要求穿戴统一服装、佩戴统一工作证、态度端正、仪表得体，入户后第一时间亮明身份；
2、清登时拍摄影像资料要求清晰，见证人全程进行见证，并在清登表单签字；
3、明确工作小组内部分工，明确各自职责。包括收集资料、测量、拍照、登记。发现问题及时进行查漏补缺，并完善各种资料；
4、核实被拆迁户产权人或使用权人的有效证件，例如身份证、户口本、产权证、土地使用证、建房许可证、建设规划许可证、土地登记审批表、代理人的身份证原件及复印件以及委托代理协议书、继承人签约申请书（对原件拍照留底并收集复印件）。
5、入户调查表登记被拆迁户产权人姓名及门牌地址，登记联系电话并在入户调查表签字；
6、为保证数据的准确性，除房屋面积外其它数据必须自己测量（如柱高、台基、院基、隔断、隔扇、棚房面积、瓷砖、院墙、院地等），涉及机器设备应拍摄设备名牌、全景设备照片，区分可搬迁及不可搬迁机器设备，可搬迁设备给予搬迁费，不可搬迁设备给予重置成新价格；
7、入户时注意文明礼貌用语，工作中换位思考，把自己假想成被拆迁户，认真严谨用心的为拆迁人服务，避免在前期入户工作中与被拆迁户产权人产生矛盾。
（二）入户清登过程中的必备材料
住宅入户清登必备材料如下：
1、身份证明：包括但不限于身份证、户口本、结婚证、户籍所在地派出所证明、法院判决书/调解书、人民调解委员会调解书等；
2、土地证明：集体土地建设用地使用证、建房许可证、乡村建设规划许可证、土地登记审批表及其他产权证明资料；
3、特殊问题：
A、买卖房屋的，要求现居住人提供买卖合同、法院判决或调解书；
B、经营用房的，应提供营业执照、最近一年的缴税证明；
C、出租房屋的，应提供房屋出租许可证、房屋租赁登记备案证明、与村委会签订的租赁合同（协议）、租赁费票据。
D、若涉及独生子女补助，应提供独生子女证、镇级以上计划生育部门等相关证明。
E、若是困难户，应提供困难补助证明。
非宅入户清登必备材料如下：
1、营业执照正副本复印件；
2、税务登记证（包括国税和地税）复印件；
3、组织机构代码证书复印件；
4、银行开户许可证复印件；
5、被拆迁户产权人（土地承包人或租赁人）身份证复印件；
6、移机清单，空调、热水器的发票，电话、有线电视、宽带报装登记或缴费单据复印件；
7、沙石、钢材等材料的购置发票及台账复印件（或明细账页复印件）、能够证明沙石、钢材等材料数量的影像资料（含设备标牌照片）；
8、购置设备的合同、发票、说明书的复印件及设备上的标牌；
9、养殖信鸽的需提供信鸽协会证书复印件；
10、缴税票据以及企业相关明细账复印件；
11、转租合同原件，承租人交纳子承包费或者租赁费用票据及出租人收租赁费的票据；
12、与村委会签订的租赁合同、协议原件及租赁费票据复印件；
13、上一年度税票或截止入户调查之前本年度税票；
14、经营面积、出租房屋面积计算表及示意图；
15、建筑物分布示意图，产权人、股权人名字及联系方式；
16、用地批复原件；
17、建设工程规划许可证等产权证明文件；
18、机井打井报批手续、变压器报装手续及高压供电合同；
19、营业执照中注明的企业名称与租赁合同的承租人不符的，应提供该企业的声明或授权委托文件；
20、转租合同原件、承租人交纳承包费或者租赁费用票据及出租人收取租赁费的票据。
（三）入户清登过程中的重点问题
入户清登是整个拆迁项目实践的第一步，是把握全局的大前提，也是中期签订协议以及后期审件的基础，需要注意的重点问题如下：
住宅入户清登重点问题：
1、宅基地权属问题。入户清登时注意登记宅基地或房屋的权属及产权性质，特别需要登记小产权房、别墅等特殊情况。要求被拆迁户产权人提供有效文件，例如建房许可证、法院判决文书等文件。另外，法院判决文书不一定已经生效，而法院判决文书是否生效会影响事实问题的处理结果，因此需要在入户清登时作为必要登记事项。
2、身份特殊情况问题。入户清登时注意被拆迁户产权人已故、发生继承、植物人身份、失踪人口身份、残疾人身份的详细登记信息，必要时需要提供相应的证件作为登记参考，例如残疾人需要提供正规的残疾证。
3、宅基地来源问题。需要详细记录宅基地是否涉及家庭矛盾、调解、法院确权分房、调换的情况。包括：虽然提供了调解书，但是后期签订协议时缺授权委托书等手续的问题；后期发放拆迁款环节发现法院有生效判决需要执行被拆迁户产权人的财产；还有兄弟姐妹之间调换了宅基地，即实际居住地与宅基地登记地址不一致，前期按照没有争议的实际居住地签约。
4、核实身份问题。避免出现签字人姓名与证件名字不一致的情况，需要入户清登工作人员登记时按照有效证件核实被拆迁户产权人姓名与真实姓名。
非宅入户清登重点问题主要包括：土地性质，是否是农业用地；是否设定抵押权；提供的营业执照是否真实有效；是否转租、转包；营业执照及实际经营地址是否一致；营业执照与实际经营人是否一致；被拆迁户产权人提供资料上签字人是否有权签署或被授权签署；租赁协议或有效的转租、转包协议是否在协议限期内；确认是被拆迁户产权人、使用权人；被拆迁地方的占地面积、经营面积、建筑面积的认定问题；对于拆迁停业停产补助的补偿标准可能有异议。
二 、评估工作过程中防范措施
1、 拆迁评估工作有充足的准备
拆迁评估工作有充足的准备包括物资准备与人员准备，拆迁评估前应充分做好拆迁评估中需要的相关物资准备以及充足的项目工作人员。
2、加强评估技术人员培训
首先，评估工作人员在现场清登前必须进行技能培训，培训内容包括现场入户清登的程序、清登内容、规范填写清登表单及字迹书写清晰的要求。其次,评估内业人员的培训，包括清登表单数据输入电脑的准确性,由其他内业人员再进一步复查输入的数据,确保输入数据的准备性并安全保管好输入的数据。
3、工作责任与奖惩制度落实
评估工作的清登和内业一般需要多人共同完成。因此,必须清楚地划分评估人员各自的工作职责,实行奖励与惩罚相结合的制度,包括以下措施:
一是外业清登表单的填写规范要求，外业清登人员必须在清登表格上详细规范地填写清登对象的相关内容、填写清登时间、清登人员以及填表人员等相关信息,为防止以后清登表格填写内容出现问题可以追溯相关清登人员的具体责任,防止以后出现问题相互推脱责任。
二是内业工作人员责任明确划分。数据录入人员及估价报告的撰写人员需要在录人的电子表格上注明录人员的姓名，估价报告审核人员除了在估价人员估价报告撰写好之后认真审核,还必须加强估价报告纸质打印好之后的审核，确保估价报告估价结果的客观合理。
作者介绍:刘琦
房地产经营与估价专业，多年拆迁评估工作经验，2012年入职北京华信房地产评估有限公司，现任征拆业务一部项目经理。
